מסתמן - ירידה של 22% במחירי הדירות בשוהם עד 2013
עוה"ד דוד לוי מנתח עבור Bizportal את התוצאות במכרזי המינהל לבניה רוויה בשכונת 'כרמים' בשוהם מיום ד'. צפו בטבלת מחירי הדירות + 5 מסקנות
ב-7 לדצמבר 2011 פורסמו תוצאות של שבעה מכרזי המינהל בשכונת כרמים בשוהם למגרשים המיועדים לבניית 307 יחידות דיור בבניה רוויה. במכרז אחד מתוך השבעה,לבניית 63 יחידות דיור, זכתה חברת אביסרור ובניו יזום ופיתוח בע"מ וביתר ששת המכרזים לבניית 244 יחידות דיור, זכתה חברת גינדי ישראל 2010 בע"מ.
מחיר השמאות הממוצע ליחידת קרקע לדירה, המשקף את רמת המחירים הנוכחית, נקבע במכרז ל-858,600 ש' ובצירוף הוצאות פיתוח עומד על סך כולל של 965,160 ש'.
בהתאם למדיניות הממשלה החדשה, הוצעו המגרשים במחיר מינימום של 50% מהערך שנקבע בשמאות. המחיר הממוצע שזכה במכרז ליחידת דיור היה גבוה בכ-10% ממחיר המינימום, דהיינו 516,076 ש' ליחידת קרקע לדירה ובצירוף הוצאות פיתוח עומד על סך 622,636 ש'.
הירידה במחירי הקרקעות במכרז מגלמת ירידה של 22% במחירי הדירות בשוהם ב-2012-2013 תחשיב של מחיר דירה ממוצעת (ארבעה חדרים בשטח 120 מ"ר) בפרויקט ב-2013-2012 בכפוף להליכי תכנון מואצים כפי שנעשה בפרויקטים אחרים בארץ, מצביע על מחיר דירה סופי של 1,467,163 ש', מחיר המגלם ירידה של 22% מרמת המחירים הנוכחית של 1,878,000 ש' לדירה(בהתאם לשמאות).
להלן פירוט תחשיבי מחירי הדירות על פי שווי השמאות (מצב קיים) ועל פי תוצאות המכרז (מחיר מיועד ל-2012-2013):
מסקנות מתבקשות מתוצאות מכרזי המינהל בשוהם:
1. הקבלנים השכילו להבין כי מגמת ירידת מחירי הדירות היא עובדה קיימת ולא אפיזודה חולפת.
2. כמו כן, הסיקו כי אם ברצונם להרוויח כסף או לכסות הפסדים קיימים עדיף לפעול עם מגמת השוק ולא נגדה.
3. הטענות שנשמעו בחודשים האחרונים מכיוונם של הקבלנים כי אם מחירי הדירות ירדו הקבלנים לא יבנו וכתוצאה מכך המחירים שוב יעלו התבררו כטענות סרק שאין בהן ממשות כלכלית.
4. המחירים שהוצעו במכרזים הנ"ל על ידי הקבלנים כוללים רווח יזמי של 20% מה שמאפשר לקבלנים לספוג במצב קיצון ירידה עתידית נוספת של 10% במחירי הדירות מעבר ל-22% (ובסה"כ ירידה של 32% מהמחירים הנוכחיים) ועדיין להישאר עם שולי רווח יזמי של 10%.
5. השאלה הנשאלת היום היא האם משרד השיכון וממשלת ישראל ימשיכו בפעולת שיווק הקרקעות ובהגדלת ההיצע כפי שהבטיחו לעשות או שימנעו מלספק את הסחורה?
- 32.כלכלן 13/07/2012 19:45הגב לתגובה זובדרום מוכרים דירת 5 חדרים בסטנדרט דומה במליון ש"ח. בניכוי מעמ ורווח יזמי יוצא שהעלות לקבלן היא 720 אלף ש"ח. אם עלויות הבנייה בתחשיב היו נכונות אזי עלות הקרקע בדרום שואפת לאפס וזה לא יתכן. ומכאן שעלות הבניה היא נמוכה הרבה יותר. גינדי מציע כיום דירת 5 חדרים במחיר של 2 מליון ש"ח ומכאן שהוא מרוויח הרבה יותר מעשרים אחוז. פרייר מי שקונה במחירים האלו.
- 31.יוסי 24/12/2011 14:44הגב לתגובה זואני רוצה לרכוש מקבלן דירה ביבנה איך האיזור ואם זה זמן טוב
- 30.ירון 14/12/2011 11:34הגב לתגובה זונא לקרוא ניתוח של דרור מרמור שכנראה מבין את השוק טוב יותר מעו" ד עם האג' נדה: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000706481
- 29.תושב שוהם 14/12/2011 09:07הגב לתגובה זוהשכונה בסמיכות לחמצבה הגדולה באערץ, שני אזורי תעשייה, בית קברות מטרופוליני וכביש ארצי המחבר את כולם. שימו לב לעדות מהשטח - http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=295752
- תושב שוהם 14/12/2011 18:48הגב לתגובה זוהלינק לבלוג המקומי - http://my.opera.com/Shoham/blog/
- אורית 21/10/2012 12:35http://nextvacation.info/
- 28.נתן 13/12/2011 12:41הגב לתגובה זוהציל הרבה אנשים מהקריסה
- 27.שלומי 13/12/2011 11:40הגב לתגובה זותפסיקו להטעות את הציבור. דירות 5 חדרים מקבלן נמכרים באיזור הדרום סביב 750 אלף שקל כולל מע" מ. אם עלות בנייה ל120 מטר הוא 600 אלף ש" ח כמו שמצויין בטבלה אז איך המחיר הור 750 אלף? לפי שיחות עם קבלנים יודעי דבר עלות בנייה אמיתית ל120 מטר הוא 250 אלף ש" ח בסטנדרט גבוה. פירוט: בלוקים-16000 ש" ח ברזל - 25000 ש" ח בטון -12000 ש" ח מעלית לדירה -25000 ש" ח דלתות כלים סניטרים מטבח ריצוף-40000 ש" ח לובי-8000 ש" ח לדירה אלומיניום חלונות - 22000 ש" ח פועלים עבודה-100000 ש" ח לדירה סה" כ-250000 ש" ח
- 26.א א 12/12/2011 10:30הגב לתגובה זוהקבלן יבנה בעלות כוללת של 4000 שח למטר הקונים יקנו בגלל המחיר והרווח לקבלן יהיה 430000 שח
- 25.דן 12/12/2011 09:37הגב לתגובה זואיזה חישוב....
- 24.ידיד המלומד 11/12/2011 15:58הגב לתגובה זומחיר דירה 3 חדרים 1650000 ועד 3500000 . טול קורה מבין עינייך כי אתה מטעה את הקוראים. 4 שנים אתה מבשר על קריסה וגורם לנזקים לקוראים שאינם מבינים שאתה נמצא בפוזיציה שאם תהיה קריסה וקטסטרופה בשוק הנדלן הרי העסקים שלך והרווחים מ כינוסי נכסים יפרחו.את הצגת ניגוד העינינים שבו אה נמצא יש להיג בהרחבה ובפירוט בתחילת כתבותיך
- המצדיק 11/12/2011 16:43הגב לתגובה זודוד לוי אינטרסנט מגעיל שמטיף לפיצוץ " הבועה" ונגד מחירי השוק כבר זמן רב ,כותב חד צדדית בצורה בלתי מקצועית תוך השמטת האפשרות שהמחירים יכולים גם לעלות,מעלה טורים של הפחדות לשם עשיה לביתו בלבד ולא מסקר בצורה הוגנת,בושה שנותנים לו לכתוב
- דוד לוי הציל הרבה משפחות ממלכודת הבועה !!!! (ל"ת)ישר כוח 11/12/2011 22:08
- הכי טוב זה להאמין לגינדי,הם אנשים ישרים (ל"ת)שומרי שבת 11/12/2011 16:25הגב לתגובה זו
- 23.צביה 11/12/2011 15:08הגב לתגובה זואחרי שעשיתם שיעורי בית טובים ואתם יודעים מה המחירים של דירה מהסוג שאתם רוצים- מברור במשרדי המכירות באזור וכן יד שניה. אתם באים למשרד של הקבלן- מקבלים הצעת מחיר ראשונית ושואלים מה ההנחה המקסימלית שניתן לקבל (כמובן שתציינו שאתם רציניים ומכרתם השבוע את דירתכם ושיש לכם עוד 2 הצעות מקבלנים בסביבה)אחרי שקיבלתם את שיעור ההנחה -תבררו מה ניתן לקבל עוד מבחינת שדרוג במפרט ו-מחסן וחניה והנחה משכר טרחת עו" ד וכן עוד דברים שאפשר ללכת לקראתכם. אחרי שאתם יודעים את הנתונים-בקשו מחברים שייגשו גם הם לאותו משרד ויבררו על אותו סוג דירה/בניין שאתם קיבלתם הצעה-תעדכנו אותם בדברים שאתם קיבלתם. הם במשא ומתן עם איש המכירות -יגידו לו אחרי קבלת ההצעה ממנו--שיש להם הצעה רצינית מקבלן בסביבה (ושיגידו לאיש מכירות -מחר שקיבלו כביכול- בסכום שנמוך ב-100,000 ש" ח מהמחיר שרשם לכם בביקור אצלו. 2. אחרי שבוע אתם חוזרים אליו למשרד ואומרים לו שבאתם לקדם דברים ותם רציניים -אבל בבנק לא מאשרים לכם משכנתא כפי שחשבתם-וחסר לכם 100,000 ש" ח בשביל לסגור. והאם הוא יכול לדבר עם הקבלן -ללכת לקראתכם- תגידו לו שתוך יום אתם חייבים לקבל החלטה -כי הבטחתם לחזור לקבלן המתחרה עם החלטה. 3. תהיו בטוחים שאיש המכירות ירוץ כמו מטורף להשיג לכם אישור.
- צביה,לא קונים בבועה נקודה סוף. (ל"ת)י 11/12/2011 15:29הגב לתגובה זו
- אמיר 11/12/2011 15:38למגיב " י" . מכל התגובות כאן,התגובה שלך הכי קצרה ופוגעת
- 22.abbass 11/12/2011 15:08הגב לתגובה זודג גכ
- 21.ר 11/12/2011 14:49הגב לתגובה זוכל שאר הכתבה שטויות, נתון ידוע מתוצאת המכרז, אין בכלל מה לנתח, לא מומחה ולא כלום. אפשר לצפות שמחיר הדירה ירד כירידת מחיר הקרקע ואם הקבלנים יהיו לחוצים יורידו עוד משהו קטן, ואם השוק יחזור לקדמותו והביקוש יגבר המחיר לא ירד כלל. זה הכל. מלא מומחה ולא מתחזה למומחה.
- 20.דור 11/12/2011 13:23הגב לתגובה זוהקבלנים חייבים להתגלגל בתקופה של הירידות .... מי שחושב כמוני שיגיב על התגובה שלי....
- מסכים (ל"ת)רון 11/12/2011 14:58הגב לתגובה זו
- 19.מכרתי דירה וקניתי מניות טבע (ל"ת)איציק 11/12/2011 13:23הגב לתגובה זו
- 18.יפואי 11/12/2011 13:04הגב לתגובה זוראיתם מה קורה במתחם הדואר ביפו? בונים שם בצפיפות של עכברי מעבדה. מגדירים דירה של 60 מ" ר כשלושה חדרים (מזל שהשרותים לא בסלון...) ועוד דורשים 1.4 מיליון על הזכות לראות את השערות של השכנים. מקום חנוק,בלי טיפת אויר ורוח.אבל יש בונוס נוסף-כל הצד האחורי של המסעדות עד השעות המאוחרות בלילה בחינם (כולל מי שטיפת הכלים והיתושים והג' וקים)
- 17.כמו שהרופא אומר בסוף של צ' רלי וחצי-" זהו הסוף" (ל"ת)הסוף לבועה! 11/12/2011 12:35הגב לתגובה זו
- 16.תוך כשנה -20-30% ירידה. (ל"ת)הנה זה בא... 11/12/2011 12:31הגב לתגובה זו
- 15.סתם מקום 11/12/2011 12:04הגב לתגובה זועיירת שינה עם הרבה יחצנות
- מושון 11/12/2011 14:28הגב לתגובה זו" סתם מקום" על סמך מה אתה קובע ששהם זו עיירת שינה ? היית כבר בשהם בלילה ? אתה יודע ששהם אינה עיירה אלא מועצה מקומית ? אז לפני שאתה קובע עובדות לגבי שהם, תפתח ספר טלפונים באות " נ" וחפש מי .......
- אבל מה זה משנה 11/12/2011 15:10אל תתן לעובדות לבלבל אותך
- 14.מה שהיה לפני שלוש וארבע שנים כך יהיה . (ל"ת)הכיוון מטה 11/12/2011 12:00הגב לתגובה זו
- 13.ד" ר א 11/12/2011 11:57הגב לתגובה זומאוכזב מעומק הניתוח הירוד לטעמי. לכתבי הכלכלה בישראל יש עוד מה ללמוד מעמיתים בחו" ל. כך למשל למה לא הוזכר ולא נותח בכתבה הנושא של מטרד רעש המטוסים בשוהם. כי הרי זה בסופו של יום יקבע את הצלחתם או כישלונם של הפרויקטים המדוברים. יתכן גם כי זו הסיבה של אי-הגשתם של קבלנים אחרים למכרז אשר לכאורה מסתמן כבעל סיכון גבוה במיוחד. הייתי אף מצפה שמישהו ירים את הכפפה וינתח את תוצאות כל המכרזים בתקופה האחרונה. רק כך נוכל לקבל תמונה מלאה של המצב.
- 12.ד" ר א 11/12/2011 11:54הגב לתגובה זומאוכזב מעומק הניתוח הירוד לטעמי. לכתבי הכלכלה בישראל יש עוד מה ללמוד מעמיתים בחו" ל. כך למשל למה לא הוזכר ולא נותח בכתבה הנושא של מטרד רעש המטוסים בשוהם. כי הרי זה בסופו של יום יקבע את הצלחתם או כישלונם של הפרויקטים המדוברים. יתכן גם כי זו הסיבה של אי-הגשתם של קבלנים אחרים למכרז אשר לכאורה מסתמן כי בעל סיכון גבוה במיוחד. הייתי אף מצפה שמישהו ירים את הכפפה וינתח את תוצאות כל המכרזים בתקופה האחרונה. רק כך נוכל לקבל תמונה מלאה של המצב.
- 11.י 11/12/2011 11:49הגב לתגובה זומחיר הקרקע ירד ב300000 ש" ח ליחידה ולכן המחיר ירד ב360000 (20% נוספים של רווח) זוהי מסקנת הכותב. האם זה באמת יקרה זוהי שאלה שקשה לענות עליה. מצד אחד קבלנים שקנו קרקעות במחיר הקודם יתקשו לעמוד במחיר נמוך משמעותית ועד שאדמות אלו יהפכו לדירות יזרמו הרבה מים. מצד שני קונים לא יקנו דירה אם תוצע להם (או שיחשבו שהם יוכלו לקנות דירה) ב360000 ש" ח פחות. ולכן מה שצפוי הוא המשך הדישדוש עם פשיטות רגל.
- 10.ש.מ 11/12/2011 11:40הגב לתגובה זוהם לא הגיונים ובלתי אפשרי לזוג צעיר ממוצע לקנות דירה.
- 9.אלדו 11/12/2011 11:35הגב לתגובה זומחיריי הקרקע ירדו אומנם [רק לעונים על הקריטריונים של מחוסרי דיור] אך למרות זאת האבסורד שרווח היזמים עלה. משלמים פחות למנהל ותמחור של הבנייה עלה. שוב פעם עבודה בעניים מבית יוצר הליכוד...
- 8.לא קבלן 11/12/2011 11:33הגב לתגובה זוזאת טעות לצרף טבלה מפורטת ולחשוב שלא יסתכלו על מה שכתוב בה. הדבר היחיד שירד שם הוא מחיר הקרקע וזה לא בשליטת הקבלנים. מה שכן בשליטת הקבלנים זה עלות הבנייה שלא ירדה בכלל והרווח הקבלני שלא ירד אפילו לא ב 1%. הדבר היחיד ששינה את מחיר הדירות הוא ירידת מחיר הקרקע. אם כבר יש משהו ששוה התייחסות ב" מסקנות" זה השאלה שמופיעה בסעיף מס' 5 ואם הכותב חושב שהקבלנים יכולים להתפרנס טוב מ 10% , למה הוא בעצמו לא הולך להיות קבלן? אני לא קבלן אבל מבין דבר או שניים.
- 7.בנייה לזוגות צעירים 11/12/2011 11:23הגב לתגובה זובלבד ולכן המחיר הנמוך
- 6.רווח יזמי 20% בשוק יורד , טירוף מוחלט !! (ל"ת)רון 11/12/2011 11:15הגב לתגובה זו
- 5.ידידי המלומד 11/12/2011 11:05הגב לתגובה זוהעובדה שמחיר הקרקע נמוך יותר לא תקטין את סכום הכסף של הרווח היזמי. העובדה שהקרקעות נרכשו כחבילה עי גינדי תגרום לשיווק מבוקר. ולא תהיה תחרות שתגרום לנפילת מחירים
- צודק 100% (ל"ת)חבל 11/12/2011 11:25הגב לתגובה זו
- 4.לפחות 40 אחוז תיקון (ל"ת)בת ים זה לא מנהטן 11/12/2011 11:05הגב לתגובה זו
- 3.נורית 11/12/2011 11:01הגב לתגובה זולא כל אחד יכול לקנות שם
- 2.לא צולמה בכלל בשוהם (ל"ת)חבל שהתמונה שקשרתם 11/12/2011 10:49הגב לתגובה זו
- אריה פאר 13/12/2011 10:05הגב לתגובה זועבודה קשה, הרבה קשרים אבל בסוף סגרנו אותם
- 1.גינדי 11/12/2011 10:47הגב לתגובה זובמחירים מטורפים אבל פריארים לא מתים הם רק..מתחלפים
- מאור 11/12/2011 10:59הגב לתגובה זושכחת להוסיף את מרכיב המע" מ בתחשיב כך שההפרש זניח
- חובבן מע" מ זה לשני הכיוונים לכן ההפרש נשאר (ל"ת)דוד 11/12/2011 11:42
