אנדי בנהרוף בראיון ל-Bizportal: "המשבר הנוכחי פחות חמור ממשבר הנדל"ן של 1986-1994 בארה"ב"
אנדי בנהרוף, הבעלים של אחת מחברות ניהול הנכסים הגדולות במזרח ארה"ב, מבקר בימים אלו בארץ לאיתור משקיעים לרגל השקת קרן השקעות בשיתוף עם קבוצת פורום הישראלית בניהולו של עמי סגל.
הקרן, US Special Opportunities Fund, ממשפחת הקרנות של Terra Analytics - Forum Real Estate Funds תשקיע בעיקר בנדל"ן מסחרי במזרח ארה"ב והיאמיועדת למשקיעים מתוחכמים, גופים מוסדיים וחברות נדל"ן כאשר סף ההשקעה המינימאלי בה יעמוד על 100,000 דולר. מדיניות הקרן היא LONG ONLY.
בריאיון ל-Bizportal מספר בנהרוף כי בניו יורק הקרן כבר משתפת פעולה בין היתר עם קבוצת לבייב ועם ענקית הבנקאות האוסטרלית, חברת Macquqrie המנהלת נכסים בהיקף של רבע טריליון דולר אוסטרלי.
"ירידות המחירים התלולות בשוק הנדל"ן האמריקאי, צניחתו של הדולר והקושי של גופים רבים לגייס אשראי מאפשרים כיום לנצל הזדמנויות של פעם בעשור", כך אומר לנו בנהרוף וזהו למעשה המסר המרכזי שלו עם הגיעו לארץ.
תשואה דו ספרתית
בנהרוף מציין כי לפני משבר הסאבפריים תשואה של 6-8% על מזומן cash on cash בנדל"ן מניב נחשבה עסקה טובה. כיום ניתן להשיג תשואה של למעלה מ-10%, ומי שיכול להשיג משכנתא (בנהרוף מגייס משכנתא בריבית של כ-6.5%) יכול למנף את ההשקעה ולהגיע גם לתשואה של 20% ו-30%.
דוגמאות להזדמנויות שאיתרה הקרן: נדל"ן מסחרי בפנסילבניה, הפרויקט בתפוסה של 81% ומאוכלס על- ידי דיירים בדירוג BBB+, התשואה על מזומן 17.5%, ואילו התשואה במימון 70% משכנתא מגיעה ל-35%. דוגמא נוספת - פרויקט בסן פרנסיסקו המאוכלס על- ידי חברות בתחום מדעי החיים ומניב תשואה של 11.7% על מזומן ו-20.7% עם מינוף של 70% משכנתא.
הקווים המנחים את בנהרוף באיתור ההזדמנויות הנדלני"ות: עדיפות לנכס מסחרי ברמת תפוסה גבוהה, דיירים ברמת דירוג גבוהה ומשכנתא ל-5-10 שנים על הנכס.
לדברי בנהרוף, קיימות כיום הזדמנויות בתחום הנדל"ן המסחרי במקומות נוספים כמו שיקאגו ופלורידה אולם הקרן מתמקדת במזרח ארה"ב משיקולים לוגיסטיים. "בנוגע לנדל"ן למגורים, אולי עוד לא הגענו למחירי השפל אבל באזורים רבים, כמו למשל בדטרויט ובאוהיו, כבר מתחילה התאוששות במחירים", אומר בנהרוף ומוסיף כי בראייה לטווח ארוך אפשר להרוויח בעסקי נדל"ן בשפל, בשיא וגם ביניהם.
בנהרוף, שהחברה שבבעלותו מנהלת נכסי נדל"ן בארה"ב כבר למעלה מ-50 שנה ומחזיקה יותר מ-600,000 מ"ר מסחרי, מעריך כי המשבר הנוכחי פחות חמור ממשבר הנדל"ן שפקד את ארה"ב בשנים 1986-1994, אז ירדו המחירים ב-50%.
"נראה שיפור בדירוג האשראי ב-2026": הנתונים שמפתיעים את השווקים
הכנסות המדינה זינקו ב-18%, הגירעון צנח ל-4.5%, והתקציב מאושר עם יעד של פחות מ-4%. עופר קליין מהראל: "השנה תסתיים בגירעון של פחות מ-5% - נמוך מכל התחזיות"
נתוני ביצועי התקציב לנובמבר שפרסם משרד האוצר הפתיעו לטובה את האנליסטים והכלכלנים - הגירעון התכווץ לרמה של 4.5% מהתוצר: הכנסות המדינה זינקו ב-15%. עופר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים, אומר כי מדובר בנתונים אומר טובים בהרבה מהציפיות "שמשנים את התמונה הכלכלית של ישראל.
"הכנסות המדינה ממסים עמדו על כ-43 מיליארד ש"ח (ללא מע"מ יבוא ביטחוני), עלייה נומינלית של כ-18% לעומת נובמבר אשתקד, שהם כ-10% גידול ריאלי בניכוי שינויי חקיקה", מפרט קליין. "הן ההכנסות הישירות והן ההכנסות העקיפות היו גבוהות מהצפוי."
במקביל לזינוק בהכנסות, נרשמה ירידה דרמטית בהוצאות. "הוצאות הממשלה ירדו משמעותית בנובמבר ועמדו על כ-49 מיליארד ₪, עדיין רמה גבוהה אך הנמוכה ביותר מאז פברואר השנה", מציין קליין, "בעיקר בשל ירידה בהוצאות המנהליות ובהוצאות מערכת הביטחון."
מ-8.6% ל-4.5%: הגירעון צנח
השילוב של הכנסות גבוהות וירידה בהוצאות הוביל לתוצאה מפתיעה. "השילוב של הכנסות גבוהות לצד ירידה בהוצאות הוביל לירידה חדה מהצפוי בגירעון כאחוז מהתוצר לרמה של 4.5% ב-12 החודשים האחרונים עד נובמבר", כותב קליין. להזכיר: בספטמבר הגירעון הגיע לשיא של 8.6% מהתוצר.
- הממשלה תשקיע בהאצת בנייה, התחדשות עירונית וחיזוק הדיור הציבורי
- הממשלה אישרה את תקציב המדינה לשנה הבאה - 662 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"משמעות הדבר היא כי השנה תסתיים, ככל הנראה, בגירעון של פחות מ-5%", מסביר קליין. "אמנם בדצמבר צפויה עלייה עונתית חדה בהוצאות הממשלה שתגדיל את הגירעון, אך גם לאחריה הגירעון צפוי להיות נמוך מהתחזיות שפורסמו במהלך השנה, במיוחד לאחר העדכון כלפי מעלה שבוצע בעקבות מבצע 'עם כלביא'."
