רוצים הלוואה ללא ריבית? תשאלו את דמרי איך הוא קיבל מלאומי ודיסקונט
חברת הנדל"ן י.ח דמרי דמרי 0% רכשה את הקרקע בשדה דב של חנן מור ב-1.1 מליארד שקל. זה מחיר טוב, חישבנו כאן את הרווח העתידי של הקבוצה. חנן מור רכש את הקרקע ב-1.5 מיליארד ועם ריבית והצמדה זה כבר הרבה יותר גבוה, אבל בנק לאומי ובהמשך דיסקונט וקבצת הנושים של חנן מור, החליטו כמה חודשים אחרי פרוץ המלחמה, שהם לא נותנים לחנן מור צ'אנס נוסף והם לוקחים אותו לבית המשפט.
אם חנן מור היה מקבל דיליי-עיכוב יש סיכוי שהיה מצליח לעבור את התקופה, אבל החברה התגלגלה להסדר חוב שבו בעלי מניות המיעוט קיבלו אפס, מחזיקי החוב (הלא משועבד) הפסידו סדר גודל של 70%-75%.
לחנן מור היו הרבה פרויקטים ועסקים, אבל שדה דב היה רוב הפעילות. הקרקע שם נמכרה לדמרי, בלי תחרות אמיתית, גם כי דמרי הוא דמרי ומי שיתמודד מולו יסבול כנראה בהמשך (הרחבה: יגאל דמרי מפחיד את המתמודדים - איך הוא מצליח לקנות את הקרקע בשדה דב בזול). העסקה היתה על 1.1 מיליארד שקל, אבל כעת מסתבר שהיא היתה רק על ערך של 1 מיליארד שקל.
בדיווח של דמרי על הלוואות למימון הקרקע עולה כי החברה קיבלה מימון של 825 מיליון שקל, מתוכם 550 מיליון שקל הלוואה לשנתיים ללא ריבית! למה שבנק או מישהו בכלל ייתן הלוואה ללא ריבית? אין דבר כזה.
מסתבר שהמלווים שהם לאומי ודיסקונט שהם גם הנושים של חנן מור מכרו את הקרקע בשדה דב עם הלוואת מוכר בלי ריבית כדי שיוצג סכום גבוה יותר בעת העסקה - הם העדיפו את ה-1.1 מיליארד שקל כלפי חוץ ולא את האת שכוללת את המימון שהם סופגים בסך של כ-1 מיליארד שקל.
יש לזה כמה סיבות, נראה שהסיבה העיקרית היא שכך כל הנושים בעצם מראים מחיר גבוה יותר. יש לזה חשיבות תדמיתית ואולי גם חשבונאית.
מעבר ל-550 מיליון שקל, חברת דמרי קיבלה מהבנקים 275 מיליון שקל בריבית של פריים בתוספת 0.3%-0.7%.
פרויקט שדה דב
ההערכה היא שדמרי צפוי להוציא על הפרויקט סכום של כ-2.1 מיליארד שקל, בנוסף יהיה מימון משמעותי, אך ההכנסות צפויות לעלות על 3.4 מיליארד שקל. מדובר על רווח של כ-1 מיליארד שקל בפרויקט (להרחבה: הרווח הצפוי של דמרי בפרויקט שדה דב - כ-1 מיליארד שקל
הדוחות ברבעון השלישי - הרווח הנקי הוכפל
דמרי סיימה את הרבעון השלישי עם צמיחה של 36% בהכנסות לצד הכפלה של הרווח הנקי שעמד על 109 מיליון שקל. במהלך הרבעון מכרה החברה 295 יח"ד תמורת כ-652.7 מיליון שקל.
- מיכפל בדרך לבורסה לפי שווי של 1.2 מיליארד; כמה תרוויח פורמולה?
- ספטמבר נפתח שלילי, מה יהיה היום בבורסה?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יוסי כהן מתקרב לאקזיט של 50 מיליון דולר
ההכנסות של דמרי, שלאחרונה נכנסה למדד תל אביב 35 עמדו ברבעון על כ-458.4 מיליון שקל, עלייה של 35.9% לעומת כ-337.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה בהכנסות נבעה מהיקף מכירת דירות בפרויקטים בבנייה ומקצב התקדמות הביצוע. בשורה התחתונה, רשמה החברה רווח נקי של 108.9 מיליון שקל, עלייה של 124.2% לעומת הרבעון המקביל ב-2023.
במהלך הרבעון השלישי מכרה החברה 295 יח"ד תמורת כ-652.7 מיליון שקל, לעומת 200 יח"ד תמורת כ-372.5 מיליון שקל ברבעון המקבל אשתקד. הרווח הגולמי ברבעון השלישי עלה בכ-63.3% לכ-188.3 מיליון שקל (כ-41% מההכנסות), לעומת כ-115.3 מיליון שקל (כ-34.2% מההכנסות) ברבעון השלישי אשתקד.
הרווח התפעולי ברבעון השלישי השנה טיפס בכ-106% לכ-173.1 מיליון שקל, לעומת כ-84 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נובעת מהגידול ברווח הגולמי, כאמור, וכן משינוי חיובי בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-20.1 מיליון שקל ברבעון, לעומת יציבות בסעיף זה ברבעון המקביל אשתקד.
פרויקטים של דמרי
נכון לסוף הרבעון, היקף הפרויקטים בביצוע של החברה עומד על 3,676 יחידות דיור, כשחלקה של י.ח דמרי בהם הוא 3,462 יח"ד, ב-19 פרויקטים ברחבי הארץ. מתוך אלה, נמכרו כבר 1,700 יח"ד (חלק החברה 1,645 יח"ד), בתמורה כספית כוללת של 3.54 מיליארד שקל (חלק החברה 3.43 מיליארד שקל). החברה גם ביצעה הנפקת מניות ואופציות לאחר תאריך המאזן, בהיקף תמורה מיידית של 350 מיליון שקל, עם אפשרות לתמורה עתידית של כ-236 מיליון שקל, אם האופציות ימומשו במלואן. נכון לספטמבר 2024, ההון העצמי של החברה המיוחס לבעלי מניותיה הסתכם ב-2.49 מיליארד שקל, ומהווה כ-36.1% ממאזן החברה.
- 6.ספייד 09/12/2024 08:27הגב לתגובה זוחייב 1 מילארד מנהל הבנק לא ישן בליילה
- 5.וורן 08/12/2024 20:19הגב לתגובה זוחוב של 100,000₪ - בעיה שלך חוב של 1,000,000,000₪ - בעיה של הבנק
- 4.אזרח מבין 08/12/2024 20:13הגב לתגובה זוממתי בנק מעניק הלוואה ללא ריבית? מה זה ארגון פילנטרופי? התשובה אחת היא, שדה דב הוא ברבור שחור שמציין את בוא קריסת בועת הנדל"ן הבנקים יוצאים מגדרם לצבוע אותו בלבן...
- 3.רק כבש יקנה בשדה דב במחירים האלה. (ל"ת)רותם 08/12/2024 17:33הגב לתגובה זו
- 2.משה כף 08/12/2024 16:15הגב לתגובה זויש כאלה שמקבלים כסף חופשי ללא ריבית ללא ביטחונות ויש הרבה פקידים בכירים בבנקים הגדולים שאחרי שסיימו עם הבנק מתחלים לקבל כספים מאותם אלו שקיבלו מהם מיליונים חבר דירקטוריון יושב ראש .יועץ או כל תפקיד אחר אבל מקבלים חזרה
- 1.[email protected] 08/12/2024 15:14הגב לתגובה זוהונאת פונזי של הנדלן יוצאת מגידרה לא לעולם חוסן

יוסי כהן מתקרב לאקזיט של 50 מיליון דולר
ראש המוסד לשעבר מכוון להיות ראש ממשלה, אבל בדרך עוצרים באקזיט ענק וגם מה חשוב יותר לכהן - המדינה או כסף?
יוסי כהן, ראש המוסד לשעבר התארח בפודקאסט של יסמין לוקץ' והסביר לנו למה הוא צריך להיות ראש הממשלה הבא. העיתוי של הראיון כנראה לא מקרי. כהן שמר על עמימות ובחר שלא להיכנס לפוליטיקה כדי לא לפגוע בכיס שלו. הוא בחר בכסף הגדול בשנים האחרונות ולא "בהצלת העם", ועכשיו אחרי שהכסף כבר בדרך, הוא נזכר שהוא סופרמן.
כהן, מתקרב לאקזיט של 40-60 מיליון דולר. כהן מחזיק באופציות בדוראל LLC (דוראל ארה"ב) המוחזקת על ידי דוראל, קרן אפולו וקבוצת מגדל ומרכזת פעילות רחבה בשוק האנרגיה המתחדשת בארה"ב. דוראל הודיעה ממש לאחרונה באופן רשמי על קידום ההנפקה בוול סטריט. זה היה אחד מהתפקידים של כהן - לפתוח דלתות, לקדם את הפעילות בארה"ב, לקדם את ההנפקה ועל זה הוא קיבל שכר ובעיקר אופציות בהיקף גדול.
ההנפקה צפויה להיות לפי שווי של 2-2.5 מיליארד דולר, לכהן יש אופציות ל-3% מהחברה לפי מחיר מימוש של מתחת ל-1 מיליארד דולר. השווי של האופציות צפוי להיות 40 עד 60 מיליון דולר, ויש עוד בונוסים ומענקים נוספים.
יוסי כהן בשני אקזיטים - כסף ופוליטיקה
לכהן יש עדיין תפקיד בקידום ההנפקה, אבל פחות קריטי מבעבר - המהלכים שעשה או לא עשה (מספיק שיודעים שראש המוסד הישראלי לשעבר הוא דירקטור בחברה) כנראה עזרו, פתחו דלתות. הפעילות גייסה כסף גדול ממשקיעי עוגן וקרנות השקעה, נכנסה לפרויקטים ענקיים בארה"ב ונערכת להמשך הרחבת הפעילות. כלומר, העסק כבר רץ טוב פנימית וחיצונית; ועכשיו זה זמן טוב לעשות אקזיט נוסף - עוד צעד לכיוון הפוליטיקה ולספק הערכה על התמודדות על תפקיד ראש הממשלה.
- דוראל עם צמיחה בהכנסות ותכנית הנפקה בוול סטריט
- האקזיט של יוסי כהן מתקרב - דוראל ארה"ב נערכת להנפקה בוול סטריט בשנה הקרובה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה לא מפתיע. חשוב להזכיר שכהן כבר אמר בעבר דברים בסגנון: הציבור רוצה אותי, הציבור קורא לי, יש לי אחריות. כן, כהן רוצה שתבינו שהוא עושה את זה בשבילנו, הוא לא בא בשביל כבוד, לא בשביל כוח, ובטח שלא כסף וטובות הנאה (את זה הוא כבר השיג, והאמת שעדיף ראש ממשלה עשיר, כזה שכנראה יהיה קשה יותר לשחד). הוא בא להציל אותנו.

ספטמבר נפתח שלילי, מה יהיה היום בבורסה?
ספטמבר נפתח ברגל שמאל, כאשר המשקיעים מנסים להעריך האם מדובר ברמז להמשך החודש או ביום מסחר סורר
חודש ספטמבר ידוע כחודש חלש סטטיסטית בבורסה, והוא החל אתמול ברגל שמאל. תל אביב פתחה את ספטמבר במגמה אדומה, מדד ת"א 35 איבד 0.53%, ת"א 90 ירד בשיעור דומה 0.55%. במבט על הסקטורים מדד הבנקים סגר שלילי עם ירידה של 1%, מדד הביטוח איבד 2.8%. ת"ד נדל"ן ירד 0.64% ות"א נפט וגז ירד 1.4%. עם זאת, מחזור המסחר היה נמוך יחסית, אפשר לייחס את זה גם לחוסר פעילות של זרים כשבארצות הברית הבורסות סגורות לרגל "יום העבודה". מחזור המסחר עמד על 1.92 מיליארד שקל בעוד בימים האחרונים המסחר היה יותר מכפול, כשאוגוסט על פי מחלקת המסחר של הבורסה שבר שיאים היסטוריים במחזורי המסחר.
ואם הזכרנו פעילות זרים, בהתאם לעדכון התקופתי של מדדי FTSE, שצפוי להיכנס לתוקף ב-18 בספטמבר, צפויים להירשם ביקושים והיצעים במספר מניות ישראליות זאת כחלק מהרכב המדדים המתעדכן ותוך השפעה על תעודות הסל והקרנות שמבקשות גם לחקות את המדדים. למרות שזה מהלך טכני בבסיס שלו, הוא יכול להשפיע בטווח הקצר על הסחירות וגם לתמוך במחירים של המניות הרלוונטיות, בעיקר סביב מועד העדכון עצמו. הביקושים או ההיצעים נגזרים ממשקלי המדדים החדשים, בשילוב עם נתוני סחירות ממוצעת יומית (ADV), ויכולים להגיע עד לעשרות מליוני דולרים לחברה - UBS צופים את הביקושים בדולרים - (אנחנו מתרגמים לפי השער היציג של 3.33): אל על אל על 0% 40 מיליון דולר - כ-133 מיליון שקל. מיטב השקעות מיטב השקעות 0% 33.8 מיליון דולר - כ-112.5 מיליון שקל. נאייקס נאייקס 0% 22.8 מיליון דולר - כ-75 מיליון שקל. אינרום אינרום 0% 21 מיליון דולר - כ-70 מיליון שקל. או פי סי אנרגיה או פי סי אנרגיה 0% 11.4 מיליון דולר כ-38 מיליון שקל. אודיוקודס אודיוקודס 0% 7 מיליון דולר - כ-23 מיליון שקל.
הרבה כסף מחפש השקעות בימים האלה, זה משהו שאנחנו רושמים הרבה זמן. הרבה הנפקות מקבלות תמחורים גבוהים, אבל לא כולם מוצדקים. הנפקת אבו פמילי ריט היא דוגמה קלאסית לסיכון שבהנפקות בתמחור גבוה מדי. צחי אבו בחר להכניס את הקרן לבורסה דרך שלד בורסאי, אחרי שלא הצליח לקבל את השווי שרצה בהנפקה רגילה ההנפקה המסוכנת של אבו פמילי - וכמה שווה קרן הריט?. ההון העצמי של הקרן עומד על כ-240 מיליון שקל, והיא ציפתה להיסחר לפי שווי זהה ואף גבוה ממנו, מהלך שלא תאם את התמחור של קרנות ריט אחרות למגורים כמו מגוריט ואזורים ליווינג, שנסחרות בטווח שבין 0.6-0.7 בלבד על ההון העצמי. כבר אז הזהרנו שמדובר בציפיות מנותקות מהמציאות, ושמשקיעים פרטיים עלולים למצוא את עצמם משלמים מחיר מנופח.
מאז, הזהירות הוכיחה את עצמה, כאשר מניית הודיית הארץ הודיית הארץ 0% צנחה בחדות מרמות של כ-22 שקלים לפחות מ-8 שקלים, ירידה של יותר מ-60% בתוך שבועות ספורים. מי שנמנע מהשקעה בזכות ההתרעה חסך לעצמו הפסדים כבדים. הירידה חיברה את המניה חזרה לשווי ריאלי יותר אך עדיין לא זול ביחס לקרנות ריט דומות בבורסה. גם אם בטווח הארוך הקרן יכולה לגדול ולהשביח נכסים, המקרה הזה מהווה תזכורת לכך שהשוק נוטה להחזיר מניות לתמחור סביר, וכי חשוב להסתכל על המספרים ולא רק על ההבטחות.
- מנורה צנחה 4.4%, כלל 4%; הבנקים איבדו 1% - נעילה שלילית בת"א
- פינרג'י איבדה 10%, קמטק 5.6%, ארית זינקה 9.3% - נעילה שלילית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מעבר לים, היום הבורסה בארה"ב חוזרת לפעילות אחרי שאתמול הייתה בחופשה לרגל יום העבודה (לייבור דיי). הבוקר החוזים נעים סביב ה-0 וללא שינוי משמעותי (לסקירת השווקים הגלובליים - אסיה במגמה מעורבת, יציבות בחוזים), כאשר המשקיעים מעכלים את המתיחות החדשה בין בית המשפט בארה"ב לבין הנשיא טראמפ בהקשר המכסים. שבוע מסחר קצר ודוח תעסוקה - מה צופים האנליסטים?