ערן גולן מנכל מימון ישיר
צילום: עופר חג׳יוב

מי לוקח משכנתא במימון ישיר? מי שלא יכול לקחת בבנקים

הריביות כפולות מהבנקים, הביקוש בצמיחה אך הלווים הם בדרך כלל מסורבי בנקים שלא בהכרח מבינים את פערי הריביות המשמעותיים 

אביחי טדסה | (4)

מימון ישיר דיווחה על זינוק חד ברווח בחברת המשכנתאות - כ-31 מיליון שקל רווח נקי ברבעון הרביעי, וכ-52 מיליון שקל בשנת 2024 כולה. אבל הרווח הזה משקר, הוא נובע מעסקה שבה נמכר חלק מהתיק. בפועל, הרווחים מתחום המשכנתאות הן עדיין נמוכים, אבל מימון ישיר שמוכרת בעיקר במימון לרכבים ולכל מטרה מכוונת לצמיחה משמעותית בתחום המשכנתאות. יש לאן לצמוח. הבנקים מהווים 96% ושולטים בו ביד רמה. אלא שכל עוד הרגולטור לא יעזור למתחרות הקטנות - האמת שאין להם סיכוי. המגרש שלהן הוא לא המשכנתאות לכל הציבור, אלא לקוחות שלא מקבלים משכנתאות  בבנקים. אין אנחנו יודעים? התשובה פשוטה - הריבית שמימון ישיר לוקחת על משכנתאות היא ריבית מאוד גבוהה, לא כזו שאפשר לקבל בבנקים. אף אחד לא יתנדב לקחת משכנתא בריבית של 10% כשהוא יכול ב-6% בבנקים, אלא אם הוא פשוט לא יכול לקבל משכנתא מהבנק.


כדי שמימון ישיר וחברות אחרות באמת יתחרו בבנקים במימון בריבית של כ-6% צריך שיהיה להם מקורות מימון זולים. הבעיה שאין דבר כזה - רק הבנקים שמוגנים על ידי בנק ישראל שמספק להם גם מימון וגם מבנה כזה שמאפשר להם לקבל פיקדונות מהציבור ולהשתמש בהן כמקורות למשכנתא, מקבלים מימון זול ובהתאמה יכולים לתת משכנתאות בריביות של 6%. בקיצור, מימון ישיר נכנסה לתחום חשוב ואולי היא בהמשך תצליח בו, אך היא לא פונה עכשיו למאס מרקט, היא פונה לשאריות. 


כך או אחרת,  בשנת 2024 העמידה חברת המשכנתאות הלוואות מגובות נדל"ן למגורים בהיקף של כ-1.28 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.03 מיליארד שקל בשנת 2023 והיקף של כ-217 מיליון שקל בשנת 2022, בה החלה החברה את פעילותה.


החלום לקניית דירה מושרש כמעט בכל זוג צעיר בישראל, רוב האנשים שמגיעים עם הון עצמי ויכולת החזר מספקת מגיעים לבנק ונוטלים משכנתא לקניית הדירה הראשונה, אך מה עם אותם אנשים שלא יכולים לבקש משכנתא מהבנק? אותם אנשים הם בדרך כלל כאלה עם דירוג אשראי נמוך יותר, יכולת החזר לא מספיק משכנעת עבור הבנקים, עצמאיים עם הכנסות משתנות, או כל אדם שהמערכת הבנקאית סבורה שלא יעמוד בהחזרים. חברות המימון החוץ בנקאי, כמו מימון ישיר מנצלות את המצב לטובתן, הריביות שהן גובות גבוהות משמעותית מהריביות בבנקים. לפי הטבלה ניתן לראות את הריבית שמימון ישיר גובה על המשכנתאות לאורך השנים, הריבית המשתנה על המשכנתא בשנת 2024 עמדה על 10.24%, זו ריבית גבוהה בהרבה מהריבית בבנקים של 5.5-6%.




ההכנסות מהלוואות מגובות נדל"ן (משכנתאות) הסתכמו בשנת 2024 ב-229.5 מיליון שקל, לעומת 132.1 מיליון שקל הכנסות נטו לאחר הוצאות מימון - מה שמצביע על הוצאות מימון משמעותיות בגובה של כ-97.4 מיליון שקל. כלומר, כ-42% מההכנסות הברוטו נשחקות בשל עלויות המימון. הנתון הזה חשוב: הוא משקף את העלות הגבוהה יחסית שמימון ישיר משלמת על גיוס הכסף שהיא מלווה הלאה ללקוחות בתחום המשכנתאות - תוצאה של היותה גוף מימון חוץ-בנקאי שמממן את הפעילות שלו דרך אג"ח והלוואות מגופים מוסדיים, ולא באמצעות פיקדונות כמו בנקים. למרות עלויות המימון הגבוהות, הפעילות מצליחה לייצר רווח נקי של כ-52 מיליון שקל - כ-22.6% מההכנסות בתחום. כלומר, פער הריביות בין הריבית שהחברה משלמת לבין זו שהיא גובה מהלקוחות מספיק רחב כדי להבטיח רווח תפעולי גבוה, גם לאחר מימון יקר.


למעשה ניתן להבין שאנשים שרוצים לרכוש דירה ראשונה, בדרך כלל זוגות צעירים, או כאלה שעדיין לא הגיעו לדירה הראשונה שלהם, והם מוגדרים כלקוחות "מסוכנים" עבור הבנקים, כאלה שהסיכון של הבנקים לקבל מהם את הכסף חזרה, הוא גבוה מדי, אותם אנשים נאלצים להגיע לחברות המימון החוץ בנקאי ולשלם ריביות שיכולות להגיע גם לפי 2 מהריבית שהיו משלמים בבנקים. אלה הלוואות מסוכנות וזה שוק ענק שהולך וצומח, ניתן לראות לפי המספרים של מימון ישיר. בחלק מהמקרים אותם לווים בכלל לא מודעים לפערי הריביות המשמעותיים, וחוסר הידע הזה יכול להוביל אותם לשלם הון, חלקם יודעים ומבינים אך עושים זאת בלית ברירה. הדרך החכמה לפעול מבחינתם היא לשפר את דירוג האשראי ולקבל את הלוואה מהבנקים וכך לחסוך עלויות ריבית שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"


מימון ישיר מעניקה הלוואות ללקוחות פרטיים לצורך מימון רכישת נכסים חדשים או שעבוד נכסים קיימים. ההלוואות ניתנות בדרגה ראשונה או שנייה, ויכולות לשמש למטרות רבות כמו סיוע במימון רכישת דירה על ידי בני משפחה, שיפור תזרים המזומנים של הלווה באמצעות איחוד הלוואות קיימות עם החזר חודשי גבוה, וכן למטרות שיפוץ, הרחבה או בנייה. לצורך הבטחת ההלוואה, נרשמים שעבודים על הנכס בגופים הרשמיים המתאימים - כמו רשם המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות, רשם המשכונות ועוד. ברוב המקרים, הנכסים המשועבדים מבוטחים באמצעות ביטוח נכס, וקיים גם ביטוח חיים ללווה בגובה סכום ההלוואה, כערובה נוספת להחזר במקרה של פטירה או אירוע ביטוחי אחר. כלומר למימון ישיר יש בטחונות משמעותיים וגם אם הלווה לא מצליח להחזיר את ההלוואה, יש להם איך להחזיר את הכסף.


החברה רשמה בשנת 2024 הוצאה בגין הפסדי אשראי בגובה של כ-1.9 מיליון שקל בלבד - זה מצביע על כך שמדובר בהלוואות מגובות היטב (שעבודים, ביטוח נכס, ביטוח חיים), שממתנות את הסיכון גם כשמדובר בלווים פחות טובים לפי קריטריוני הבנקים.


בן כך ובין כך, הבנקים יוצאים נשכרים מכך. הם יכולים לבחור את הלקוחות הטובים ביותר, עם בטוחות חזקות והיסטוריית אשראי "בריאה" יותר, ולהותיר את הלקוחות הבעייתיים לשוק החוץ-בנקאי. כך נוצר שוק מפוצל: בטוח ומשתלם לבנקים, מסוכן ויקר לחברות החוץ-בנקאיות - אך גם רווחי מאוד, כפי שמלמדת העלייה החדה ברווח של מימון ישיר, ומי שסובל מכך הוא בעיקר אותו לווה שנוטל הלוואה ארוכת טווח בריביות מנופחות עם שיעבודים משמעותיים.



דוחות מאכזבים


הרווח של מימון ישיר מימון ישיר 1.64%  בתחום פעילות הרכב - שמהווה את תחום הפעילות העיקרי שלה, כ-81% - נפל בשנת 2024 ל-104 מיליון שקל לעומת 152.6 מיליון שקל ב-2023, ירידה של 32%. ההכנסות בתחום הסתכמו ב-2024 ב-602.7 מיליון שקל לעומת 594.5 מיליון שקל ב-2023. ב-2024 שיעור הרווח הנקי מההכנסות בתחום עמד על 17.2% ואילו ב-2023 עמד שיעור זה על כ-25.6%.


ברבעון הרביעי של 2024 רשמה החברה הכנסות מפעילות מימון של 316.4 מיליון שקל לעומת 259 מיליון שלק בקבעון המקביל, ובניכוי הוצאות המימון רשמה החברה הכנסות מימון נטו של 256.6 מיליון שקל לעומת 199.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. בניכוי הוצאות להפסדי אשראי, שהסתכמו ב-55.2 מיליון שקל לעומת 73.3 מיליון שקל ברבעון המקביל, הסתכמו ההכנסות ב-201.5 מיליון שקל לעומת 126.3 מיליון שקל ברבעון המקביל.


סך הרווח הנקי אחרי מס הסתכם ב-38 מיליון שקל לעומת 4.7 מיליון שקל ברבעון המקביל.

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    אנונימי 24/03/2025 17:14
    הגב לתגובה זו
    ניצול בורות ותמימות של אנשים. בודדים הנכסים שיוכלו להניב תשואה עדיפה על הריבית המטורפת שהם לוקחים
  • 3.
    מירון 24/03/2025 14:48
    הגב לתגובה זו
    הגיעה מיתון אנשים לא משלמים
  • 2.
    כתבה חשובה אין למימון ישיר סיכוי (ל"ת)
    אנונימי 24/03/2025 14:44
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    בהלוואות האלה אתה רק דוחה את מכירת הכליה (ל"ת)
    כלכלן 24/03/2025 13:57
    הגב לתגובה זו
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.