ערן גולן מנכל מימון ישיר
צילום: עופר חג׳יוב

מי לוקח משכנתא במימון ישיר? מי שלא יכול לקחת בבנקים

הריביות כפולות מהבנקים, הביקוש בצמיחה אך הלווים הם בדרך כלל מסורבי בנקים שלא בהכרח מבינים את פערי הריביות המשמעותיים 

אביחי טדסה | (4)

מימון ישיר דיווחה על זינוק חד ברווח בחברת המשכנתאות - כ-31 מיליון שקל רווח נקי ברבעון הרביעי, וכ-52 מיליון שקל בשנת 2024 כולה. אבל הרווח הזה משקר, הוא נובע מעסקה שבה נמכר חלק מהתיק. בפועל, הרווחים מתחום המשכנתאות הן עדיין נמוכים, אבל מימון ישיר שמוכרת בעיקר במימון לרכבים ולכל מטרה מכוונת לצמיחה משמעותית בתחום המשכנתאות. יש לאן לצמוח. הבנקים מהווים 96% ושולטים בו ביד רמה. אלא שכל עוד הרגולטור לא יעזור למתחרות הקטנות - האמת שאין להם סיכוי. המגרש שלהן הוא לא המשכנתאות לכל הציבור, אלא לקוחות שלא מקבלים משכנתאות  בבנקים. אין אנחנו יודעים? התשובה פשוטה - הריבית שמימון ישיר לוקחת על משכנתאות היא ריבית מאוד גבוהה, לא כזו שאפשר לקבל בבנקים. אף אחד לא יתנדב לקחת משכנתא בריבית של 10% כשהוא יכול ב-6% בבנקים, אלא אם הוא פשוט לא יכול לקבל משכנתא מהבנק.


כדי שמימון ישיר וחברות אחרות באמת יתחרו בבנקים במימון בריבית של כ-6% צריך שיהיה להם מקורות מימון זולים. הבעיה שאין דבר כזה - רק הבנקים שמוגנים על ידי בנק ישראל שמספק להם גם מימון וגם מבנה כזה שמאפשר להם לקבל פיקדונות מהציבור ולהשתמש בהן כמקורות למשכנתא, מקבלים מימון זול ובהתאמה יכולים לתת משכנתאות בריביות של 6%. בקיצור, מימון ישיר נכנסה לתחום חשוב ואולי היא בהמשך תצליח בו, אך היא לא פונה עכשיו למאס מרקט, היא פונה לשאריות. 


כך או אחרת,  בשנת 2024 העמידה חברת המשכנתאות הלוואות מגובות נדל"ן למגורים בהיקף של כ-1.28 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.03 מיליארד שקל בשנת 2023 והיקף של כ-217 מיליון שקל בשנת 2022, בה החלה החברה את פעילותה.


החלום לקניית דירה מושרש כמעט בכל זוג צעיר בישראל, רוב האנשים שמגיעים עם הון עצמי ויכולת החזר מספקת מגיעים לבנק ונוטלים משכנתא לקניית הדירה הראשונה, אך מה עם אותם אנשים שלא יכולים לבקש משכנתא מהבנק? אותם אנשים הם בדרך כלל כאלה עם דירוג אשראי נמוך יותר, יכולת החזר לא מספיק משכנעת עבור הבנקים, עצמאיים עם הכנסות משתנות, או כל אדם שהמערכת הבנקאית סבורה שלא יעמוד בהחזרים. חברות המימון החוץ בנקאי, כמו מימון ישיר מנצלות את המצב לטובתן, הריביות שהן גובות גבוהות משמעותית מהריביות בבנקים. לפי הטבלה ניתן לראות את הריבית שמימון ישיר גובה על המשכנתאות לאורך השנים, הריבית המשתנה על המשכנתא בשנת 2024 עמדה על 10.24%, זו ריבית גבוהה בהרבה מהריבית בבנקים של 5.5-6%.




ההכנסות מהלוואות מגובות נדל"ן (משכנתאות) הסתכמו בשנת 2024 ב-229.5 מיליון שקל, לעומת 132.1 מיליון שקל הכנסות נטו לאחר הוצאות מימון - מה שמצביע על הוצאות מימון משמעותיות בגובה של כ-97.4 מיליון שקל. כלומר, כ-42% מההכנסות הברוטו נשחקות בשל עלויות המימון. הנתון הזה חשוב: הוא משקף את העלות הגבוהה יחסית שמימון ישיר משלמת על גיוס הכסף שהיא מלווה הלאה ללקוחות בתחום המשכנתאות - תוצאה של היותה גוף מימון חוץ-בנקאי שמממן את הפעילות שלו דרך אג"ח והלוואות מגופים מוסדיים, ולא באמצעות פיקדונות כמו בנקים. למרות עלויות המימון הגבוהות, הפעילות מצליחה לייצר רווח נקי של כ-52 מיליון שקל - כ-22.6% מההכנסות בתחום. כלומר, פער הריביות בין הריבית שהחברה משלמת לבין זו שהיא גובה מהלקוחות מספיק רחב כדי להבטיח רווח תפעולי גבוה, גם לאחר מימון יקר.


למעשה ניתן להבין שאנשים שרוצים לרכוש דירה ראשונה, בדרך כלל זוגות צעירים, או כאלה שעדיין לא הגיעו לדירה הראשונה שלהם, והם מוגדרים כלקוחות "מסוכנים" עבור הבנקים, כאלה שהסיכון של הבנקים לקבל מהם את הכסף חזרה, הוא גבוה מדי, אותם אנשים נאלצים להגיע לחברות המימון החוץ בנקאי ולשלם ריביות שיכולות להגיע גם לפי 2 מהריבית שהיו משלמים בבנקים. אלה הלוואות מסוכנות וזה שוק ענק שהולך וצומח, ניתן לראות לפי המספרים של מימון ישיר. בחלק מהמקרים אותם לווים בכלל לא מודעים לפערי הריביות המשמעותיים, וחוסר הידע הזה יכול להוביל אותם לשלם הון, חלקם יודעים ומבינים אך עושים זאת בלית ברירה. הדרך החכמה לפעול מבחינתם היא לשפר את דירוג האשראי ולקבל את הלוואה מהבנקים וכך לחסוך עלויות ריבית שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"


מימון ישיר מעניקה הלוואות ללקוחות פרטיים לצורך מימון רכישת נכסים חדשים או שעבוד נכסים קיימים. ההלוואות ניתנות בדרגה ראשונה או שנייה, ויכולות לשמש למטרות רבות כמו סיוע במימון רכישת דירה על ידי בני משפחה, שיפור תזרים המזומנים של הלווה באמצעות איחוד הלוואות קיימות עם החזר חודשי גבוה, וכן למטרות שיפוץ, הרחבה או בנייה. לצורך הבטחת ההלוואה, נרשמים שעבודים על הנכס בגופים הרשמיים המתאימים - כמו רשם המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות, רשם המשכונות ועוד. ברוב המקרים, הנכסים המשועבדים מבוטחים באמצעות ביטוח נכס, וקיים גם ביטוח חיים ללווה בגובה סכום ההלוואה, כערובה נוספת להחזר במקרה של פטירה או אירוע ביטוחי אחר. כלומר למימון ישיר יש בטחונות משמעותיים וגם אם הלווה לא מצליח להחזיר את ההלוואה, יש להם איך להחזיר את הכסף.


החברה רשמה בשנת 2024 הוצאה בגין הפסדי אשראי בגובה של כ-1.9 מיליון שקל בלבד - זה מצביע על כך שמדובר בהלוואות מגובות היטב (שעבודים, ביטוח נכס, ביטוח חיים), שממתנות את הסיכון גם כשמדובר בלווים פחות טובים לפי קריטריוני הבנקים.


בן כך ובין כך, הבנקים יוצאים נשכרים מכך. הם יכולים לבחור את הלקוחות הטובים ביותר, עם בטוחות חזקות והיסטוריית אשראי "בריאה" יותר, ולהותיר את הלקוחות הבעייתיים לשוק החוץ-בנקאי. כך נוצר שוק מפוצל: בטוח ומשתלם לבנקים, מסוכן ויקר לחברות החוץ-בנקאיות - אך גם רווחי מאוד, כפי שמלמדת העלייה החדה ברווח של מימון ישיר, ומי שסובל מכך הוא בעיקר אותו לווה שנוטל הלוואה ארוכת טווח בריביות מנופחות עם שיעבודים משמעותיים.



דוחות מאכזבים


הרווח של מימון ישיר מימון ישיר -0.55%  בתחום פעילות הרכב - שמהווה את תחום הפעילות העיקרי שלה, כ-81% - נפל בשנת 2024 ל-104 מיליון שקל לעומת 152.6 מיליון שקל ב-2023, ירידה של 32%. ההכנסות בתחום הסתכמו ב-2024 ב-602.7 מיליון שקל לעומת 594.5 מיליון שקל ב-2023. ב-2024 שיעור הרווח הנקי מההכנסות בתחום עמד על 17.2% ואילו ב-2023 עמד שיעור זה על כ-25.6%.


ברבעון הרביעי של 2024 רשמה החברה הכנסות מפעילות מימון של 316.4 מיליון שקל לעומת 259 מיליון שלק בקבעון המקביל, ובניכוי הוצאות המימון רשמה החברה הכנסות מימון נטו של 256.6 מיליון שקל לעומת 199.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. בניכוי הוצאות להפסדי אשראי, שהסתכמו ב-55.2 מיליון שקל לעומת 73.3 מיליון שקל ברבעון המקביל, הסתכמו ההכנסות ב-201.5 מיליון שקל לעומת 126.3 מיליון שקל ברבעון המקביל.


סך הרווח הנקי אחרי מס הסתכם ב-38 מיליון שקל לעומת 4.7 מיליון שקל ברבעון המקביל.

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    אנונימי 24/03/2025 17:14
    הגב לתגובה זו
    ניצול בורות ותמימות של אנשים. בודדים הנכסים שיוכלו להניב תשואה עדיפה על הריבית המטורפת שהם לוקחים
  • 3.
    מירון 24/03/2025 14:48
    הגב לתגובה זו
    הגיעה מיתון אנשים לא משלמים
  • 2.
    כתבה חשובה אין למימון ישיר סיכוי (ל"ת)
    אנונימי 24/03/2025 14:44
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    בהלוואות האלה אתה רק דוחה את מכירת הכליה (ל"ת)
    כלכלן 24/03/2025 13:57
    הגב לתגובה זו
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

אר פי אופטיקל מוסיפה 4.3%; חלל תקשורת נופלת 7.6%; הביטוח מאבד 1.7% - המדדים בעליות קלות

המדדים חזרו לירוק; במגזר הפיננסים מדד הבנקים התייצב אך מדד הביטוח ממשיך במומנטום השלילי מחמישי; נכנסים ליום ראשון האחרון שבו ייערך מסחר לפני מעבר למתכונת שני-שישי; אנרג'יקס מתממשת קלות - על מה נסגר המכרז המוסדי ומה זה אומר למניה? ג'ין טכנולוגיות מדווחת על מו"מ עם גוף ביטחוני ישראלי משמעותי, הכשרה מדווחת על הסרת חסם שמאפשרת הגבהת מגדל נמרודי ב-8 קומות; מי חוזר להשתלט על תיקון עולם? 

מערכת ביזפורטל |

סנטה קלאוס התעכב השנה ועדיין לא הגיע לוול סטריט, שסיימה את השבוע שטוחה. אבל אולי דווקא לתל אביב הוא נזכר להגיע, באיחור קל. אחרי הירידות החזקות של יום חמישי, היום השווקים בהתאוששות מסוימת. אם לזקוף את זה לסנטה או להתרגשות מהעובדה שזהו היום הראשון-האחרון שבו נערך מסחר השבוע, קשה לדעת, אבל נראה שהשחקנים רוצים שנישאר עם 'טעם טוב' מהיום הזה. מדדי הדגל מטפסים. ת"א 35 מוסיף 0.6%, ת"א 90 סביב האפס עם נטייה קלה לעליות. ועדיין, לא כולם שותפים למגמה החיובית. סקטור הביטוח ממשיך במומנטום השלילי. זו לא הצניחה של 6.8% שראינו בחמישי, אבל ירידה של 1.7% שמקרבת את הסקטור לחיתוך מצטבר של כ-8% בעשרת ימי המסחר האחרונים.


חלל תקשורת חלל תקשורת  צונחת. החברה מודעיה על דחייה משמעותית בתשלום המקדמה (כ-1.6 מיליון דולר) מצד לקוח אסטרטגי בפרויקט ה-LEO (לוויינים נמוכי מסלול) של OneWeb. עבור חברה שנמצאת בשנים האחרונות במאבק הישרדותי ומתמודדת עם הסדרי חוב מורכבים מול מחזיקי האג"ח, כל עיכוב בתזרים המזומנים ובמימוש מנועי צמיחה חדשים מתפרש בשוק כסיכון מהותי. המשקיעים, שקיוו כי הפעילות החדשה תסייע לחברה לייצר יציבות לאחר אובדן לוויינים בעבר ושחיקה בערך נכסיה, מגיבים בחשש לכך שהסכמים מהותיים נותרים "על הנייר" בלבד, מה שמכביד עוד יותר על יכולת השירות של חובות העבר של החברה.


מניית אפקון החזקות 2.13%  זינקה בלמעלה מ-90% השנה, ואחרי שזינקה גם בשנה שעברה בכ-85% בשנתיים האחרונות היא הניבה למשקיעים כמעט 240% והיא נסחרת בשווי שוק של 1.86 מיליארד שקל, מה שעומד מאחורי הזינוק הזה הוא הפקת לקחים, גמישות והרבה מאוד יצירתיות. במשך עשורים, אפקון הייתה מזוהה עם קבלנות תשתיות מסורתית. תחת המטריה של קבוצת שלמה (שמלצר), החברה פעלה במגוון רחב של תחומים, מחשמל ובקרה ועד לבנייה קבלנית מסיבית. אבל, המודל העסקי של שנות ה-2000, שהתבסס על צמיחה דרך פרויקטי "בטון ושלד" היה בעייתי. המרווחים בתחום צרים מאוד בין 2-4%. טעות בתכנון, עיכוב קטן בלוחות זמנים וכל עליה בתשומות היו הורסים את כל הערך הכלכלי של הפרויקט. שינויים כאלה גררו בפועל את הקבוצה להפסדים תפעוליים במגזר ההנדסה האזרחית, שקיזזו את הרווחים מפעילויות הליבה האחרות. דודי הראלי מנכ"ל הקבוצה מסביר בראיון מיוחד למה זו רק תחילת הדרך: "אנחנו בונים את הקפיצה הבאה"


אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהם לא הכו את השוק. השוק היכה אותם. בעיה שלישית, קטנה יותר שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות. המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - אז מי באמת צודק ולמי אפשר להאמין (אם בכלל)? הנה התשובה: תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?


היום יהיה זה יום הראשון האחרון שבו יתבצע מסחר ומשבוע הבא נעבור לשבוע של שני עד שישי, שבוע המסחר על הדרך יקוצר גם בכשעתיים כשבשישי הבורסה תיסגר בשעה 14:00. המעבר של הבורסה בתל אביב למתכונת מסחר של שני-שישי אמנם נועד לסנכרן אותנו עם השווקים הגלובליים, אבל יש לו גם מחיר יקר, איבוד היתרון היחסי של ישראל כ'מגיבה ראשונה'. עד היום, ימי ראשון בישראל שימשו כ'סייסמוגרף' ברמה גלובלית לאירועים שהתרחשו במהלך סוף השבוע. היכולת של משקיעים מקומיים וזרים להגיב בזמן אמת, בזמן שוול סטריט ואירופה סגורות, הפכה את תל אביב לזירה אסטרטגית שמרכזת עניין וזרימת כספים ייחודית. בביטול יום ראשון, אנחנו מוותרים על הייחודיות שלנו והופכים לעוד גרורה של השוק האמריקאי, במקום להיות השוק שנותן את הטון הראשון לשבוע המסחר החדש.