מי לוקח משכנתא במימון ישיר? מי שלא יכול לקחת בבנקים
הריביות כפולות מהבנקים, הביקוש בצמיחה אך הלווים הם בדרך כלל מסורבי בנקים שלא בהכרח מבינים את פערי הריביות המשמעותיים
מימון ישיר דיווחה על זינוק חד ברווח בחברת המשכנתאות - כ-31 מיליון שקל רווח נקי ברבעון הרביעי, וכ-52 מיליון שקל בשנת 2024 כולה. אבל הרווח הזה משקר, הוא נובע מעסקה שבה נמכר חלק מהתיק. בפועל, הרווחים מתחום המשכנתאות הן עדיין נמוכים, אבל מימון ישיר שמוכרת בעיקר במימון לרכבים ולכל מטרה מכוונת לצמיחה משמעותית בתחום המשכנתאות. יש לאן לצמוח. הבנקים מהווים 96% ושולטים בו ביד רמה. אלא שכל עוד הרגולטור לא יעזור למתחרות הקטנות - האמת שאין להם סיכוי. המגרש שלהן הוא לא המשכנתאות לכל הציבור, אלא לקוחות שלא מקבלים משכנתאות בבנקים. אין אנחנו יודעים? התשובה פשוטה - הריבית שמימון ישיר לוקחת על משכנתאות היא ריבית מאוד גבוהה, לא כזו שאפשר לקבל בבנקים. אף אחד לא יתנדב לקחת משכנתא בריבית של 10% כשהוא יכול ב-6% בבנקים, אלא אם הוא פשוט לא יכול לקבל משכנתא מהבנק.
כדי שמימון ישיר וחברות אחרות באמת יתחרו בבנקים במימון בריבית של כ-6% צריך שיהיה להם מקורות מימון זולים. הבעיה שאין דבר כזה - רק הבנקים שמוגנים על ידי בנק ישראל שמספק להם גם מימון וגם מבנה כזה שמאפשר להם לקבל פיקדונות מהציבור ולהשתמש בהן כמקורות למשכנתא, מקבלים מימון זול ובהתאמה יכולים לתת משכנתאות בריביות של 6%. בקיצור, מימון ישיר נכנסה לתחום חשוב ואולי היא בהמשך תצליח בו, אך היא לא פונה עכשיו למאס מרקט, היא פונה לשאריות.
כך או אחרת, בשנת 2024 העמידה חברת המשכנתאות הלוואות מגובות נדל"ן למגורים בהיקף של כ-1.28 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.03 מיליארד שקל בשנת 2023 והיקף של כ-217 מיליון שקל בשנת 2022, בה החלה החברה את פעילותה.
החלום לקניית דירה מושרש כמעט בכל זוג צעיר בישראל, רוב האנשים שמגיעים עם הון עצמי ויכולת החזר מספקת מגיעים לבנק ונוטלים משכנתא לקניית הדירה הראשונה, אך מה עם אותם אנשים שלא יכולים לבקש משכנתא מהבנק? אותם אנשים הם בדרך כלל כאלה עם דירוג אשראי נמוך יותר, יכולת החזר לא מספיק משכנעת עבור הבנקים, עצמאיים עם הכנסות משתנות, או כל אדם שהמערכת הבנקאית סבורה שלא יעמוד בהחזרים. חברות המימון החוץ בנקאי, כמו מימון ישיר מנצלות את המצב לטובתן, הריביות שהן גובות גבוהות משמעותית מהריביות בבנקים. לפי הטבלה ניתן לראות את הריבית שמימון ישיר גובה על המשכנתאות לאורך השנים, הריבית המשתנה על המשכנתא בשנת 2024 עמדה על 10.24%, זו ריבית גבוהה בהרבה מהריבית בבנקים של 5.5-6%.
- מימון ישיר: "צופים שיפור משמעותי בשנה הבאה"
- הרווח הנקי של מימון ישיר צנח בכ-40% בשל מבצע עם כלביא
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההכנסות מהלוואות מגובות נדל"ן (משכנתאות) הסתכמו בשנת 2024 ב-229.5 מיליון שקל, לעומת 132.1 מיליון שקל הכנסות נטו לאחר הוצאות מימון - מה שמצביע על הוצאות מימון משמעותיות בגובה של כ-97.4 מיליון שקל. כלומר, כ-42% מההכנסות הברוטו נשחקות בשל עלויות המימון. הנתון הזה חשוב: הוא משקף את העלות הגבוהה יחסית שמימון ישיר משלמת על גיוס הכסף שהיא מלווה הלאה ללקוחות בתחום המשכנתאות - תוצאה של היותה גוף מימון חוץ-בנקאי שמממן את הפעילות שלו דרך אג"ח והלוואות מגופים מוסדיים, ולא באמצעות פיקדונות כמו בנקים. למרות עלויות המימון הגבוהות, הפעילות מצליחה לייצר רווח נקי של כ-52 מיליון שקל - כ-22.6% מההכנסות בתחום. כלומר, פער הריביות בין הריבית שהחברה משלמת לבין זו שהיא גובה מהלקוחות מספיק רחב כדי להבטיח רווח תפעולי גבוה, גם לאחר מימון יקר.
למעשה ניתן להבין שאנשים שרוצים לרכוש דירה ראשונה, בדרך כלל זוגות צעירים, או כאלה שעדיין לא הגיעו לדירה הראשונה שלהם, והם מוגדרים כלקוחות "מסוכנים" עבור הבנקים, כאלה שהסיכון של הבנקים לקבל מהם את הכסף חזרה, הוא גבוה מדי, אותם אנשים נאלצים להגיע לחברות המימון החוץ בנקאי ולשלם ריביות שיכולות להגיע גם לפי 2 מהריבית שהיו משלמים בבנקים. אלה הלוואות מסוכנות וזה שוק ענק שהולך וצומח, ניתן לראות לפי המספרים של מימון ישיר. בחלק מהמקרים אותם לווים בכלל לא מודעים לפערי הריביות המשמעותיים, וחוסר הידע הזה יכול להוביל אותם לשלם הון, חלקם יודעים ומבינים אך עושים זאת בלית ברירה. הדרך החכמה לפעול מבחינתם היא לשפר את דירוג האשראי ולקבל את הלוואה מהבנקים וכך לחסוך עלויות ריבית שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים.
- שופרסל משביחה נדל"ן בראשון לציון - זאת רק ההתחלה
- נובה וגילת זינקו אתמול בוול סטריט, ומה יהיה היום בבורסה?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ת"א ביטוח ירד ב-3.5%, ת"א נדלן איבד 2.7%, הבנקים ירדו ב-1.4
מימון ישיר מעניקה הלוואות ללקוחות פרטיים לצורך מימון רכישת נכסים
חדשים או שעבוד נכסים קיימים. ההלוואות ניתנות בדרגה ראשונה או שנייה, ויכולות לשמש למטרות רבות כמו סיוע במימון רכישת דירה על ידי בני משפחה, שיפור תזרים המזומנים של הלווה באמצעות איחוד הלוואות קיימות עם החזר חודשי גבוה, וכן למטרות שיפוץ, הרחבה או בנייה. לצורך
הבטחת ההלוואה, נרשמים שעבודים על הנכס בגופים הרשמיים המתאימים - כמו רשם המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות, רשם המשכונות ועוד. ברוב המקרים, הנכסים המשועבדים מבוטחים באמצעות ביטוח נכס, וקיים גם ביטוח חיים ללווה בגובה סכום ההלוואה, כערובה נוספת
להחזר במקרה של פטירה או אירוע ביטוחי אחר. כלומר למימון ישיר יש בטחונות משמעותיים וגם אם הלווה לא מצליח להחזיר את ההלוואה, יש להם איך להחזיר את הכסף.
החברה רשמה בשנת 2024 הוצאה בגין הפסדי אשראי בגובה של כ-1.9 מיליון שקל בלבד - זה
מצביע על כך שמדובר בהלוואות מגובות היטב (שעבודים, ביטוח נכס, ביטוח חיים), שממתנות את הסיכון גם כשמדובר בלווים פחות טובים לפי קריטריוני הבנקים.
בן כך ובין כך, הבנקים יוצאים נשכרים מכך. הם יכולים לבחור את הלקוחות הטובים ביותר, עם
בטוחות חזקות והיסטוריית אשראי "בריאה" יותר, ולהותיר את הלקוחות הבעייתיים לשוק החוץ-בנקאי. כך נוצר שוק מפוצל: בטוח ומשתלם לבנקים, מסוכן ויקר לחברות החוץ-בנקאיות - אך גם רווחי מאוד, כפי שמלמדת העלייה החדה ברווח של מימון ישיר, ומי שסובל מכך הוא בעיקר אותו לווה
שנוטל הלוואה ארוכת טווח בריביות מנופחות עם שיעבודים משמעותיים.
דוחות מאכזבים
הרווח של מימון ישיר מימון ישיר 0% בתחום פעילות הרכב - שמהווה את תחום הפעילות העיקרי שלה, כ-81% - נפל בשנת 2024 ל-104 מיליון שקל לעומת 152.6 מיליון שקל ב-2023, ירידה של 32%. ההכנסות בתחום הסתכמו ב-2024 ב-602.7 מיליון שקל לעומת 594.5 מיליון שקל ב-2023. ב-2024 שיעור הרווח הנקי מההכנסות בתחום עמד על 17.2% ואילו ב-2023 עמד שיעור זה על כ-25.6%.
ברבעון הרביעי של 2024 רשמה החברה הכנסות מפעילות מימון של 316.4 מיליון שקל לעומת 259 מיליון שלק בקבעון המקביל, ובניכוי הוצאות המימון רשמה החברה הכנסות מימון נטו של 256.6 מיליון שקל לעומת 199.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. בניכוי הוצאות להפסדי אשראי, שהסתכמו ב-55.2 מיליון שקל לעומת 73.3 מיליון שקל ברבעון המקביל, הסתכמו ההכנסות ב-201.5 מיליון שקל לעומת 126.3 מיליון שקל ברבעון המקביל.
סך הרווח הנקי אחרי מס הסתכם ב-38 מיליון שקל לעומת 4.7 מיליון שקל ברבעון המקביל.
- 4.אנונימי 24/03/2025 17:14הגב לתגובה זוניצול בורות ותמימות של אנשים. בודדים הנכסים שיוכלו להניב תשואה עדיפה על הריבית המטורפת שהם לוקחים
- 3.מירון 24/03/2025 14:48הגב לתגובה זוהגיעה מיתון אנשים לא משלמים
- 2.כתבה חשובה אין למימון ישיר סיכוי (ל"ת)אנונימי 24/03/2025 14:44הגב לתגובה זו
- 1.בהלוואות האלה אתה רק דוחה את מכירת הכליה (ל"ת)כלכלן 24/03/2025 13:57הגב לתגובה זו

ביקושים חזקים להנפקה של נאוויטס לקראת FID בפרויקט סי ליון
המוסדיים מסתערים גם על נאויטס: ביקושים של פי 5 מההיצע להשלמת המימון העצמי בפרויקט סי ליון; גם נאוויטס הגדילה את גודל ההנפקה בשל הביקושים, וכעת המשקיעים ממתינים ל-FID שצפוי להגיע עד לסוף השנה
נאוויטס פטרוליום נאוויטס פטר יהש 2.99% עשתה אתמול צעד משמעותי בדרך להשלמת המימון העצמי בפרויקט הענק Sea Lion באיי פוקלנד, אחד ממאגרי הנפט הגדולים בעולם שטרם פותחו. במסגרת השלב המוסדי בהנפקה גויס ביקוש חריג של יותר מ-4.5 מיליארד שקל, פי 5 מהכמות שהוצעה, נתון שמעיד על אמון גבוה מצד השוק המוסדי במהלך. ההנפקה צפויה להכניס לחברה סכום של עד 1.2 מיליארד שקל (ברוטו), תלוי בהיקף ההקצאה בפועל.
ההנפקה כוללת 126 אלף אגדים, מתוכם 90 אלף הוקצו בשלב המוסדי (כ-887.5 מיליון שקל)
ו-36 אלף אגדים (כ-351 מיליון שקל) מיועדים לשלב הציבורי. כל אגד מורכב מ-100 יחידות השתתפות ו-34 כתבי אופציה מסדרה 6. מחיר האגד נקבע מראש על 9,750 שקל, כך שהיקף הגיוס המרבי יעמוד על כ-1.228 מיליארד שקל. כתבי האופציה ניתנים למימוש עד סוף אוגוסט 2026 במחיר מימוש
של 120 שקל ליחידה, צמוד לשער דולר בסיסי של 3.3430.
בהתאם להערכת שווי שהוצגה בתשקיף, לכל כתב אופציה ערך כלכלי של כ-14 שקלים, כך שהמחיר האפקטיבי ליחידה מוערך ב-92.7 שקל, דיסקאונט של כ-10.8% ביחס לשער הסגירה ערב ההנפקה (104 שקל), כאשר האופציות מעניקות
למשקיעים חשיפה פוטנציאלית לעליית ערך בהמשך הדרך.
מטרת ההנפקה היא גיוס ההון העצמי הנדרש לשלב הראשון בפרויקט הדגל Sea Lion באיי פוקלנד, שעלות פיתוחו נאמדת בכ-1.4 מיליארד דולר. על פי מתווה המימון, נאוויטס מתכננת לגייס כ-1 מיליארד דולר באמצעות חוב פרויקטלי במבנה non-recourse, בעוד יתרת ההון העצמי, כ-700 מיליון דולר, תסופק ישירות מהשותפות. בתוך הסכום הזה כלולה גם הלוואה שתעמיד נאוויטס לשותפתה הבריטית בפרויקט, רוקהופר, המחזיקה ב־35% מהמאגר.
- נאוויטס: קצב ההפקה משננדואה - ביעד, נערכים לפיתוח סי ליון - תוצאות הרבעון
- נאוויטס הודיעה על הנפקה, המניה יורדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין המשקיעים שהובילו את הביקושים ניתן למצוא את קרן נוקד, המחזיקה כבר שנים בנאוויטס וגם השתתפה לאחרונה בגיוס ההון של השותפה הבריטית רוקהופר, לצד הגופים הראל, מגדל, מיטב, פניקס, מנורה, IBI ועוד. חלקם קיבלו הקצאה מהותית, בעוד גופים אחרים נותרו מחוץ לחלוקה בשל עודף הביקוש. הדבר עשוי להוביל לביקושים נוספים בשוק עצמו, כאשר מי שלא קיבל בהנפקה ינסה לרכוש יחידות דרך המסחר.

נובה וגילת זינקו אתמול בוול סטריט, ומה יהיה היום בבורסה?
יום מסחר חיובי למניות הישראליות בבוול סטריט שחוזרות עם ארביטרז' חיובי; המשקיעים מנסים לאזן בין נתוני מאקרו חיוביים כמו ירידה נוספת בגירעון לבין היממה הקשה בצד הביטחוני שחווינו אתמול והשפיעה על המסחר; עם זאת, הכסף ממשיך לזרום לשוק כאשר גם המוסדיים וגם המשקיעים מבקשים להגדיל חשיפה לשוק בכל הנפקה
נדל"ן הוא תחום שתמיד תופס כותרות, והמשקיעים מחפשים כל הזדמנות להיכנס אליו, גם דרך חברות שאינן מזוהות איתו בצורה מובהקת. הדוגמה הבולטת מהיום היא שופרסל שופרסל -4.47% , שמתחילה לממש את הפוטנציאל הטמון בנכסים שלה: שיתוף פעולה עם ביג להקמת מרכז BIG FASHION בראשון לציון, לצד פרויקט מגורים עתידי על קרקע של כ-110 דונם. כשהשווי בספרים נמוך משמעותית מהפוטנציאל, ההשבחה הצפויה עשויה להניב לשופרסל רווחים של מאות מיליוני שקלים ולהפוך את פעילות הנדל"ן שלה ממנוע משני לעוגן צמיחה מהותי.
האחים אמיר רכשו את השליטה בשופרסל בזכות הקמעונאות, אבל הם ידעו שחלק גדול מהרווחים בעתיד יגיעו מתחום הנדל"ן. שופרסל עלתה ב-120% בשווי מאז הרכישה והאחים מורווחים קרוב ל-1.2 מיליארד שקל. שווי החברה כ-10.6 מיליארד שקל והיא מרוויחה בקצב של קרוב ל-800 מיליון שקל. המוסדיים שהכניסו את האחים אמיר לשליטה בקבוצה עשו עסקה טובה. נזכיר שהם בעצם מכרו חלק מהמניות שלהם לאחים אמיר, אך העריכו שזה ישתם להם - וצדקו - להרחבה שופרסל משביחה נדל"ן בראשון לציון - זאת רק ההתחלה
אמש, שלושת המדדים העיקריים בוול סטריט סיימו בעליות שערים, כאשר הנאסד״ק עלה ב-0.5%, בעוד ה-S&P והדאו עלו ב-0.2% - לסקירה המלאה - נעילה חיובית בוול-סטריט; נובה קפצה ב-7%, רובינהוד זינקה ב-16%
מניות הארביטרז' חוזרות עם פער חיובי של כ-0.3% על מדד ת"א 35, בהובלת טבע טבע -3.48% שחוזרת עם פער חיובי של 1.5%. טאואר טאואר -20.11% חזרה עם פער חיובי של 1.3% וגם נובה נובה -9.9% נייס נייס -4.71% אלביט אלביט מערכות -2.72% וקמטק קמטק -2.05% חזרו עם פער חיובי של עד 1%.
- אל על ונאוויטס ירדו, נובה זינקה ב-4.3%; מניות הנדל"ן עלו
- פתיחה חיובית לשבוע המסחר - מטריסלף זינקה 13%, אלקטריאון 8% ואל על המריאה 3.4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההתפתחויות האחרונות בוול סטריט ממשיכות להצביע על כך שהבינה המלאכותית היא מנוע הצמיחה המרכזי של השווקים, והתמונה הופכת רחבה יותר. עד היום אנבידיה NVIDIA Corp. 0.77% בלטה כשולטת הבלתי מעורערת בתחום, אך לאחרונה מתווספות מתחרות חדשות: עסקת ענק של ברודקום Broadcom 3.21% עם OpenAI לייצור שבבים ייעודיים בהיקף של 10 מיליארד דולר, פיתוח שצפוי להתחרות ישירות באנבידיה. עם זאת, מעריכים כי היקף הביקושים כה גדול עד שגם ברודקום וגם אנבידיה ימשיכו ליהנות מביקוש אדיר לחומרה מתקדמת. ברקע מטא הודיעה כי תשקיע לפחות 600 מיליארד דולר בתשתיות AI עד 2028, ו-OpenAI פרסמה תחזית שמציגה פוטנציאל צמיחה עצום בהכנסות, לצד הוצאות כבדות, כאשר החברה מעריכה כי "תשרוף" כ-115 מיליארד דולר עד 2029 ותגיע לאיזון תזרימי רק בסוף העשור.