צחי סופרין: "כדי לייצר דירות בישראל צריך להסתמך יותר על עצמנו מאשר על הרשויות"
בשיחה עם ביזפורטל צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין מספר על ההשקעה בהתחדשות עירונית, והבחירה להתמקד בקבוצות רכישה וגם מספק מבט עלו האופן שבו החברה מתכננת לצמוח ומעריך כיצד יראה העתיד של סופרין בשנים הקרובות
חברת הנדל"ן סופרין סופרין 0% הונפקה לפני 3 שנים בבורסה בתל אביב לפי שווי של 167 מיליון שקל, אלא שמאז למרות העניין הגובר בתחומים שבהם היא פועלת מנייתה התקשתה להתרומם, והיא אף נסחרת מתחת להון העצמי שלה. אחת הסיבות המרכזיות לכך, הם ההוצאות השוטפות הגבוהות יחסית שלה שלא הולמות את מידותיה הנוכחיות. ההוצאות גדולות, אבל אם היא תדע שלא להתנפח בהוצאות אלא אפילו להוריד, ולגדול להיקפים שהיא מדברת עליהם בדוחות ובמצגת היא יכולה לייצר רווחים מרשימים בשורה למטה.
אחת הדרכים בהן מתכננת החברה לצמוח הוא באמצעות פרויקט הדגל שלה להקמת שני מגדלים בגבעת שאול בירושלים. אתמול, היא דיווחה על התקדמות משמעותית בפרויקט, שנקרא "מגדלי העתיד", לאחר שחתמה על הסכם מימון עם בנק לאומי וחברת הביטוח מגדל בהיקף של 950 מיליון שקל. "מדובר באחד האירועים המשמעותיים לחברה מאז יום הנפקתה בבורסה לפני כ- 3 שנים. זהו אחד הפרויקטים המרכזיים שלנו כחברה אך גם אחד הפרויקטים המרכזיים בתחום התעסוקה שיצאו לפועל בירושלים ואנו גאים להיות חלק בהובלת ההתפתחות הזו של העיר. הפרויקט הולך להיות מתחם שימושים מעורבים, מודרני וחדיש שאין כמוהו היום בבירה״, הסבירו בחברה.
בראיון לביזפורטל מספר צחי סופרין, מבעלי החברה על ההשקעה בהתחדשות עירונית, והבחירה להתמקד בקבוצות רכישה וגם מספק מבט עלו האופן שבו החברה מתכננת לצמוח ומעריך כיצד יראה העתיד של סופרין בשנים הקרובות.
ההתמקדות בקבוצת הרכישה והעניין בפרויקטים גדולים
"אנחנו רואים בהתחדשות העירונית את אחת ממנועי הצמיחה של קבוצת סופרין. בשנים האחרונות יש עלייה דרמטית בשוק ההתחדשות העירונית, הרבה בזכות תהליכים שמנוהלים בצורה חכמה יותר. בשונה מפרויקטים אחרים בלא מעט תחומים, אנחנו רואים את ההזדמנות בהפקת רווחים גם תוך שמירה על יציבות פיננסית. אנחנו עובדים עם קבוצות רכישה, שזה מאפשר לנו לגייס הון בצורה גמישה ולנצל את הכוחות הפיננסיים של כל חבר בקבוצה", מספר סופרין.
- סופרין בצפי הכנסות של 1.4 מיליארד שקל: השיגה רוב לשני פרויקטים, בחולון ובנתניה
- סופרין תקים כ-550 יח"ד במרכז ראשון לציון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עומד מאחורי ההתמקדות שלכם בקבוצות רכישה?
"אנחנו מאוד מאמינים בקבוצות רכישה, כי הן מאפשרות לנו להיכנס לפרויקטים עם סיכון נמוך יותר ולשלוט בהוצאות בצורה טובה יותר. כל חבר בקבוצה משקיע את חלקו, וההון שמגייסים משמש לפיתוח הפרויקט. היתרון המשמעותי הוא בכך שההוצאה לכל אחד מהמשקיעים נמוכה יותר, מה שמאפשר יותר גמישות באסטרטגיות ההשקעה. בקבוצות הרכישה הרווח יכול להגיע לעשרות מיליונים בהשקעה נמוכה יחסית של מספר מיליונים בודדים".
ומה ביחס לעתיד הכיוון הוא להתמקד במגה פרויקטים?
"לא כל פרויקט מתאים להיות מגה פרויקט, וזה משהו שאנחנו שמים עליו דגש. אבל כשיש הזדמנות לבנות מספר דירות גדול במיקום מרכזי, עם מערכת תמיכה חזקה שמאפשרת להוציא את הפרויקט לפועל, אנחנו בהחלט נוהגים ללכת על פרויקטים גדולים. יש לנו ניסיון בהובלת פרויקטים כאלה, והם מאפשרים לנו להביא את הערך של הפעילות שלנו", צחי סופרין מוסיף ומסביר שהוא נחשב ל'שמרן' יחסית, הוא מודה שהיו תקופות שבהן יכל לקנות ולהכנס לדברים שגם יכלו והיו מביאים לו רווח נאה - אבל הוא לא מתחרט על כך ואומר על עצמו שהוא מעדיף להכנס לדברים שבהם רמת הסיכון נמוכה יחסית.
איך אתם בוחנים פרויקט לפני קבלת החלטה על השקעה בו? מה הצעדים המרכזיים שאתם לוקחים בחשבון?
"הדבר הראשון שאנחנו בודקים הוא כמובן הסטטוס המשפטי של הנכס והפרויקט. אנחנו לא מתחילים שום פרויקט בלי לדעת שהכול מסודר מבחינת אישורים ותכניות. אחרי זה, אנחנו בודקים את הקהל היעד – לאיזה קהל הפרויקט מיועד. חשוב לנו להבין את המאפיינים הדמוגרפיים של האזור שבו אנחנו פועלים ולוודא שהדרישות בשוק תואמות למה שאנחנו מציעים".
- 27 מליון אירו: להב מרחיבה חשיפה בגרמניה
- יוטרון תקים חניון אוטונומי בלוס אנג'לס בהיקף של עד 41 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם...
מה יחס הרווח לעלות שבו תיכנס לפרויקט?
"תמיד שמדברים על זה השיעור הוא 18% אבל אני יכול לומר שאף חברה לא מתבססת על שיעור זה אלא על פחות מכך - באזור ה15%-16%. ואני יכול לומר גם שבעבר הלא רחוק, לפני 3 שנים בערך יזמים גם נכנסו ברווחיות נמוכה יותר של 12% למשל, והסתמכו על עליית מחירי הדירות".
איפה סופרין תהיה בעוד 5 שנים מהיום? ומה האתגרים הצפויים?
"כשאני מסתכל קדימה אני מבין שכדי לייצר דירות בישראל, צריך להסתמך יותר על עצמנו מאשר על הרשויות, גם העיריות וגם שאר הרשויות - המטרה היא לייצר עתודות קרקע באופן פרטי, והדרך לעשות את זה היא דרך התחדשות עירונית. אני חושב שהאתגר העיקרי יהיה להמשיך להוביל את השוק בצורה מקצועית ומדויקת גם כשהתנאים הכלכליים יהיו פחות יציבים. אנחנו כבר מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות וירידה בביקושים במקרים מסוימים, ולכן חשוב מאוד להימנע מהחלטות חפוזות ולהתמקד בטווח ארוך. אנחנו לא מחפשים פתרונות מהירים, אלא מנסים להיערך להוצאות עתידיות בצורה חכמה ולהמשיך לנהל את הסיכונים בצורה נכונה".
המניה, שווי שוק ומכפיל הרווח
למרות הדברים האופטימים של סופרין מניית החברה ירדה בשנה האחרונה בכ-14% לבניגוד למגמה בשוק באון כללי ולמניות הנדל"ן בפרט. שווי השוק של החברה עומד על כ-110 מיליון שקל והונה העצמי נאמר בכ-150 מיליון שקל, כלומר, היא נסחרת מתחת להון העצמי שלה בכ-30%. מכפיל הרווח שלה הוא 3.
מניית החברה מאז ההנפקה
- 2.יעלי 27/02/2025 18:18הגב לתגובה זורק טיפשים קונים דירות בימים אילו.חכו שנתיים ותראו מחירי זולים ב 40 אחוז.
- חחחכבר 20 שנה אני שומע את זהבגלל אנשים כמוך לא קניתי עד היום דירה (ל"ת)ראובן 01/03/2025 22:36הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 27/02/2025 16:00הגב לתגובה זושנים לוקח להן להוציא אישוריי בניה וגוררים הוצאות מיותרות וזמן יקר מבוזבז וכולם מפסידים . הבירוקרטיה ואי לקיחת אחריות של המעורבים ברשויות גובלים בפשעים כלפי יזמים קבלנים ודיירים .
הציבור קונה בפאניקה: המשקיעים הפרטיים מרימים את וול סטריט בירידות
כשהשוק נלחץ מכותרות על מכסים, הציבור לא מחכה בצד, הוא נכנס בירידות, מעדיף יותר קרנות סל, ומוסיף זהב כדי להוריד תנודתיות
הציבור בשוק ההון האמריקאי נשאר פעיל גם בימים שבהם המדדים זזים בחדות ולא מתרגש מכותרות ורעש בחדשות. בזמן שהמדדים מטפסים לשיאים, הדפוס שאנחנו רואים שוב ושוב הוא הכניסה המהירה לקניות דווקא ברגעים של ירידות חדות, בלי לחכות שהאבק ישקע.
נתונים של בנקים וחברות מעקב מצביעים על עלייה חדה בפעילות הציבור ביחס לשנה שעברה. לפי הערכות של ג’יי פי מורגן צ’ייס JPMorgan Chase & Co היקף הזרימות של משקי הבית לשוק האמריקאי גבוה ביותר מ-50% לעומת השנה שעברה, וגם גבוה מהיקפים שנרשמו בגל המסחר הוויראלי בתחילת העשור. במקביל עולה המשקל של קרנות סל בתוך הפעילות של הציבור, במיוחד מהאביב ואילך. זה מקטין תלות במניה אחת ומגדיל חשיפה רחבה.
התוצאה היא שוק שמגיב אחרת ללחץ. כשחלק מהכסף המוסדי מצמצם סיכון מהר, הציבור לא בהכרח הולך איתו, ולעיתים הוא מייצר את הביקוש הראשון שמרים את המחירים מהרצפה.
אפריל הופך למבחן לחץ והציבור קונה בזמן שהשוק מתפרק
האירוע של השנה, שמזקק את הסיפור ומבליט את הדפוס, מתרכז בשבוע הראשון של אפריל, אחרי הצגת תוכנית מכסים רחבה ב-2 באפריל על ידי הנשיא דונלד טראמפ, מהלך שקיבל בבית הלבן את הכינוי יום השחרור. החשש המיידי בשוק נגע לעליית מחירים, לחץ אינפלציוני ופגיעה ברווחיות של חברות, והתגובה היתה מכירה חדה מצד שחקנים גדולים.
- מניות הכריה מתאוששות, טסלה מוסיפה 0.6% - מה עושים החוזים העתידיים?
- השביתה ששיתקה את המשק הישראלי לשבועיים ואיך נסגר יום המסחר האחרון של 2022
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא שם הציבור נכנס באגרסיביות. ב-3 באפריל נרשמו קניות נטו חריגות בהיקף של מעל 3 מיליארד דולר במניות לפי מדידות של ואנדה טראק, ובמדידה רחבה יותר שכללה גם מניות וגם קרנות סל המספר הגיע סביב 4.7 מיליארד דולר. זה קרה באותו יום שבו מדד ה-S&P 500 ירד בערך 5% ומדד נאסדק נחלש עוד יותר, והקניות נמשכו גם ביום שלאחר מכן למרות ירידות נוספות.
אבי לוי, להב אל אר, צילום: יח״צ27 מליון אירו: להב מרחיבה חשיפה בגרמניה
החברה רוכשת 49.9% בחברות שמחזיקות פורטפוליו של 18 נכסים מושכרים במלואם לרשת שירותי הרכב איי טי יו, בהיקף כולל של כ-26.7 מיליון אירו, עם דמי שכירות שנתיים ממוצעים של כ-2.2 מיליון אירו ותשואת היוון ממוצעת של כ-8.24%
להב להב 1.43% , חברת נדל״ן שמחזיקה ומפתחת פעילות בנכסים מניבים ומתמקדת בעסקאות שמבוססות על תזרים שכירות, פותחת את שנת 2026 עם עסקה נוספת בשוק הנדל״ן המסחרי בגרמניה, דרך רכישת 49.9% בחברות שמחזיקות פורטפוליו של 18 נכסים מסחריים. שווי העסקה עומד על כ-26.7 מיליון אירו, וחלקה של להב מסתכם בכ-13.3 מיליון אירו.
הפורטפוליו מייצר דמי שכירות שנתיים ממוצעים של כ-2.2 מיליון אירו, נתון שמשקף תשואת היוון ממוצעת של כ-8.24%. לפי נתוני העסקה, חלקה של להב ברכישת המניות ממומן במלואו מהון חוזר ומזומן בקופה בהיקף של כ-13.8 מיליון אירו.
שוכר אחד על כל הנכסים ותלות תפעולית ברשת אחת
כל 18 הנכסים מושכרים במלואם לרשת איי טי יו, רשת שירותי רכב ומכירת מוצרי רכב שפועלת בעיקר בגרמניה. איי טי יו נמצאת בבעלות קבוצת מוביביה הצרפתית, שמוחזקת על ידי משפחת מוליז, שמחזיקה גם את רשת דקאתלון.
מבנה כזה של פורטפוליו עם שוכר יחיד מייצר מצד אחד תזרים שקל יחסית לקרוא אותו, כי אין פיזור של שוכרים ואין חללים שמחכים לאכלוס. מצד שני, הוא מחדד סיכון ריכוזיות, כי שינוי בפעילות של השוכר או בתנאי השוק בענף שלו הופך מיד לסיכון מהותי לכל הפורטפוליו.
- פריים אנרג'י במיזוג עם להב אנרגיה; המניות עולות
- המיזוג של פריים ולהב אנרגיה מתקדם - מי ישלוט בחברה החדשה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברמת השימוש היומיומי, נכסי שירות לרכב נחשבים לסגמנט שנוטה לשמור על תנועה גם בתקופות פחות חזקות בצריכה, בגלל תחזוקה שוטפת ותיקונים. זה לא מבטל סיכון עסקי, אבל כן מסביר למה נכסים מהסוג הזה מקבלים מקום בעסקאות שמכוונות לתזרים יציב יחסית.
