צחי סופרין: "כדי לייצר דירות בישראל צריך להסתמך יותר על עצמנו מאשר על הרשויות"
בשיחה עם ביזפורטל צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין מספר על ההשקעה בהתחדשות עירונית, והבחירה להתמקד בקבוצות רכישה וגם מספק מבט עלו האופן שבו החברה מתכננת לצמוח ומעריך כיצד יראה העתיד של סופרין בשנים הקרובות
חברת הנדל"ן סופרין סופרין 2% הונפקה לפני 3 שנים בבורסה בתל אביב לפי שווי של 167 מיליון שקל, אלא שמאז למרות העניין הגובר בתחומים שבהם היא פועלת מנייתה התקשתה להתרומם, והיא אף נסחרת מתחת להון העצמי שלה. אחת הסיבות המרכזיות לכך, הם ההוצאות השוטפות הגבוהות יחסית שלה שלא הולמות את מידותיה הנוכחיות. ההוצאות גדולות, אבל אם היא תדע שלא להתנפח בהוצאות אלא אפילו להוריד, ולגדול להיקפים שהיא מדברת עליהם בדוחות ובמצגת היא יכולה לייצר רווחים מרשימים בשורה למטה.
אחת הדרכים בהן מתכננת החברה לצמוח הוא באמצעות פרויקט הדגל שלה להקמת שני מגדלים בגבעת שאול בירושלים. אתמול, היא דיווחה על התקדמות משמעותית בפרויקט, שנקרא "מגדלי העתיד", לאחר שחתמה על הסכם מימון עם בנק לאומי וחברת הביטוח מגדל בהיקף של 950 מיליון שקל. "מדובר באחד האירועים המשמעותיים לחברה מאז יום הנפקתה בבורסה לפני כ- 3 שנים. זהו אחד הפרויקטים המרכזיים שלנו כחברה אך גם אחד הפרויקטים המרכזיים בתחום התעסוקה שיצאו לפועל בירושלים ואנו גאים להיות חלק בהובלת ההתפתחות הזו של העיר. הפרויקט הולך להיות מתחם שימושים מעורבים, מודרני וחדיש שאין כמוהו היום בבירה״, הסבירו בחברה.
בראיון לביזפורטל מספר צחי סופרין, מבעלי החברה על ההשקעה בהתחדשות עירונית, והבחירה להתמקד בקבוצות רכישה וגם מספק מבט עלו האופן שבו החברה מתכננת לצמוח ומעריך כיצד יראה העתיד של סופרין בשנים הקרובות.
ההתמקדות בקבוצת הרכישה והעניין בפרויקטים גדולים
"אנחנו רואים בהתחדשות העירונית את אחת ממנועי הצמיחה של קבוצת סופרין. בשנים האחרונות יש עלייה דרמטית בשוק ההתחדשות העירונית, הרבה בזכות תהליכים שמנוהלים בצורה חכמה יותר. בשונה מפרויקטים אחרים בלא מעט תחומים, אנחנו רואים את ההזדמנות בהפקת רווחים גם תוך שמירה על יציבות פיננסית. אנחנו עובדים עם קבוצות רכישה, שזה מאפשר לנו לגייס הון בצורה גמישה ולנצל את הכוחות הפיננסיים של כל חבר בקבוצה", מספר סופרין.
- סופרין בצפי הכנסות של 1.4 מיליארד שקל: השיגה רוב לשני פרויקטים, בחולון ובנתניה
- סופרין תקים כ-550 יח"ד במרכז ראשון לציון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עומד מאחורי ההתמקדות שלכם בקבוצות רכישה?
"אנחנו מאוד מאמינים בקבוצות רכישה, כי הן מאפשרות לנו להיכנס לפרויקטים עם סיכון נמוך יותר ולשלוט בהוצאות בצורה טובה יותר. כל חבר בקבוצה משקיע את חלקו, וההון שמגייסים משמש לפיתוח הפרויקט. היתרון המשמעותי הוא בכך שההוצאה לכל אחד מהמשקיעים נמוכה יותר, מה שמאפשר יותר גמישות באסטרטגיות ההשקעה. בקבוצות הרכישה הרווח יכול להגיע לעשרות מיליונים בהשקעה נמוכה יחסית של מספר מיליונים בודדים".
ומה ביחס לעתיד הכיוון הוא להתמקד במגה פרויקטים?
"לא כל פרויקט מתאים להיות מגה פרויקט, וזה משהו שאנחנו שמים עליו דגש. אבל כשיש הזדמנות לבנות מספר דירות גדול במיקום מרכזי, עם מערכת תמיכה חזקה שמאפשרת להוציא את הפרויקט לפועל, אנחנו בהחלט נוהגים ללכת על פרויקטים גדולים. יש לנו ניסיון בהובלת פרויקטים כאלה, והם מאפשרים לנו להביא את הערך של הפעילות שלנו", צחי סופרין מוסיף ומסביר שהוא נחשב ל'שמרן' יחסית, הוא מודה שהיו תקופות שבהן יכל לקנות ולהכנס לדברים שגם יכלו והיו מביאים לו רווח נאה - אבל הוא לא מתחרט על כך ואומר על עצמו שהוא מעדיף להכנס לדברים שבהם רמת הסיכון נמוכה יחסית.
איך אתם בוחנים פרויקט לפני קבלת החלטה על השקעה בו? מה הצעדים המרכזיים שאתם לוקחים בחשבון?
"הדבר הראשון שאנחנו בודקים הוא כמובן הסטטוס המשפטי של הנכס והפרויקט. אנחנו לא מתחילים שום פרויקט בלי לדעת שהכול מסודר מבחינת אישורים ותכניות. אחרי זה, אנחנו בודקים את הקהל היעד – לאיזה קהל הפרויקט מיועד. חשוב לנו להבין את המאפיינים הדמוגרפיים של האזור שבו אנחנו פועלים ולוודא שהדרישות בשוק תואמות למה שאנחנו מציעים".
- אנרג'יקס נפלה אבל המוסדיים עשו רווח מהיר
- מנכ"ל אפקון: "EBITDA של 50 מיליון שקל לרבעון - רק מגרד את הפוטנציאל"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם...
מה יחס הרווח לעלות שבו תיכנס לפרויקט?
"תמיד שמדברים על זה השיעור הוא 18% אבל אני יכול לומר שאף חברה לא מתבססת על שיעור זה אלא על פחות מכך - באזור ה15%-16%. ואני יכול לומר גם שבעבר הלא רחוק, לפני 3 שנים בערך יזמים גם נכנסו ברווחיות נמוכה יותר של 12% למשל, והסתמכו על עליית מחירי הדירות".
איפה סופרין תהיה בעוד 5 שנים מהיום? ומה האתגרים הצפויים?
"כשאני מסתכל קדימה אני מבין שכדי לייצר דירות בישראל, צריך להסתמך יותר על עצמנו מאשר על הרשויות, גם העיריות וגם שאר הרשויות - המטרה היא לייצר עתודות קרקע באופן פרטי, והדרך לעשות את זה היא דרך התחדשות עירונית. אני חושב שהאתגר העיקרי יהיה להמשיך להוביל את השוק בצורה מקצועית ומדויקת גם כשהתנאים הכלכליים יהיו פחות יציבים. אנחנו כבר מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות וירידה בביקושים במקרים מסוימים, ולכן חשוב מאוד להימנע מהחלטות חפוזות ולהתמקד בטווח ארוך. אנחנו לא מחפשים פתרונות מהירים, אלא מנסים להיערך להוצאות עתידיות בצורה חכמה ולהמשיך לנהל את הסיכונים בצורה נכונה".
המניה, שווי שוק ומכפיל הרווח
למרות הדברים האופטימים של סופרין מניית החברה ירדה בשנה האחרונה בכ-14% לבניגוד למגמה בשוק באון כללי ולמניות הנדל"ן בפרט. שווי השוק של החברה עומד על כ-110 מיליון שקל והונה העצמי נאמר בכ-150 מיליון שקל, כלומר, היא נסחרת מתחת להון העצמי שלה בכ-30%. מכפיל הרווח שלה הוא 3.
מניית החברה מאז ההנפקה
- 2.יעלי 27/02/2025 18:18הגב לתגובה זורק טיפשים קונים דירות בימים אילו.חכו שנתיים ותראו מחירי זולים ב 40 אחוז.
- חחחכבר 20 שנה אני שומע את זהבגלל אנשים כמוך לא קניתי עד היום דירה (ל"ת)ראובן 01/03/2025 22:36הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 27/02/2025 16:00הגב לתגובה זושנים לוקח להן להוציא אישוריי בניה וגוררים הוצאות מיותרות וזמן יקר מבוזבז וכולם מפסידים . הבירוקרטיה ואי לקיחת אחריות של המעורבים ברשויות גובלים בפשעים כלפי יזמים קבלנים ודיירים .
שווקים מסחר (AI)תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?
המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה
תחזית אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות.
אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב,
מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא
עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים
הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי
מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט, מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה.
ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר:
התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026
- פייזר מאותתת על קיפאון במכירות ב-2026 והמניה נחלשת
- הום דיפו: תחזית לצמיחה כמעט אפסית בשנה הבאה עקב ריביות ולחץ על הצרכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגנעילה חיובית בבורסה: הבנקים ירדו 0.9% חברות הביטוח 1%; ת"א נפט וגז התחזק ב-1.9%
יום ראשון-אחרון של מסחר התסיים לו כשמדדי הדגל שנסחרו בתנודתיות הצליחו לנעול בטריטוריה חיובית עולים 0.4% בת"א 35 ו-1% בת"א 90; הביטוח שהספיק להתממש עד 2.4% התאושש ונעל בירידה של 1%; מחזור המסחר הסתכם ב-2.1 מיליארד שקל
עוד 4 ימים לסיום השנה וכבר אפשר לסכם שהייתה זו שנה היסטורית בשוק ההון. מדדי הדגל זינקו מעל 50% וכעת מתברר ש'אפקט העושר' רחב ביותר, כך לפי נתוני בנק ישראל המתפרסמים היום מהם עולה כי תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור המשיך להתרחב ברביע השלישי של 2025. יתרת התיק עלתה בכ-265.1 מיליארד שקל, עלייה של כ-4%, והגיעה לרמה של כ-6.9 טריליון שקל. העלייה נרשמת על רקע גידול רוחבי בכלל רכיבי התיק, ובעיקר במניות בארץ, באג"ח קונצרניות ובהשקעות בחו"ל. משקל תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור ביחס לתוצר עלה במהלך הרביע בכ-8.8 נקודות אחוז, והגיע בסוף התקופה לכ-332.7%. העלייה משקפת קצב גידול מהיר יותר של הנכסים הפיננסיים לעומת התוצר במשק - אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
סנטה קלאוס התעכב השנה ועדיין לא הגיע לוול סטריט, שסיימה את השבוע שטוחה. אבל אולי דווקא לתל אביב הוא נזכר להגיע, באיחור קל. אחרי הירידות החזקות של יום חמישי, היום השווקים נעלו בהתאוששות מסוימת. אם לזקוף את זה לסנטה או להתרגשות מהעובדה שזהו היום הראשון-האחרון שבו נערך מסחר השבוע, קשה לדעת, אבל נראה שהשחקנים רוצים שנישאר עם 'טעם טוב' מהיום הזה. מדדי הדגל טיפסו. ת"א 35 הוסיף 0.43%, ת"א 90 נעל בעליה של 1.06%. ועדיין, לא כולם היו שותפים למגמה החיובית. סקטור הביטוח המשיך במומנטום השלילי אמנם זו לא הצניחה של 6.8% שראינו בחמישי, אבל בשעות השיא הוא ראה ירידה של 2.4% אך לבסוף התאושש מעט ונעל בירידה של 1% למטה.
חלל
תקשורת חלל תקשורת -6.36% ירדה. החברה הודיעה על דחייה משמעותית בתשלום המקדמה (כ-1.6 מיליון דולר) מצד לקוח אסטרטגי בפרויקט ה-LEO (לוויינים נמוכי מסלול) של OneWeb. עבור חברה שנמצאת בשנים האחרונות במאבק הישרדותי ומתמודדת
עם הסדרי חוב מורכבים מול מחזיקי האג"ח, כל עיכוב בתזרים המזומנים ובמימוש מנועי צמיחה חדשים מתפרש בשוק כסיכון מהותי. המשקיעים, שקיוו כי הפעילות החדשה תסייע לחברה לייצר יציבות לאחר אובדן לוויינים בעבר ושחיקה בערך נכסיה, מגיבים בחשש לכך שהסכמים מהותיים נותרים
"על הנייר" בלבד, מה שמכביד עוד יותר על יכולת השירות של חובות העבר של החברה.
מניית אפקון החזקות 1.85% זינקה בלמעלה מ-90% השנה, ואחרי שזינקה גם בשנה שעברה בכ-85% בשנתיים האחרונות היא הניבה למשקיעים כמעט 240% והיא נסחרת בשווי שוק של 1.86 מיליארד שקל, מה שעומד מאחורי הזינוק הזה הוא הפקת לקחים, גמישות והרבה מאוד יצירתיות. במשך עשורים, אפקון הייתה מזוהה עם קבלנות תשתיות מסורתית. תחת המטריה של קבוצת שלמה (שמלצר), החברה פעלה במגוון רחב של תחומים, מחשמל ובקרה ועד לבנייה קבלנית מסיבית. אבל, המודל העסקי של שנות ה-2000, שהתבסס על צמיחה דרך פרויקטי "בטון ושלד" היה בעייתי. המרווחים בתחום צרים מאוד בין 2-4%. טעות בתכנון, עיכוב קטן בלוחות זמנים וכל עליה בתשומות היו הורסים את כל הערך הכלכלי של הפרויקט. שינויים כאלה גררו בפועל את הקבוצה להפסדים תפעוליים במגזר ההנדסה האזרחית, שקיזזו את הרווחים מפעילויות הליבה האחרות. דודי הראלי מנכ"ל הקבוצה מסביר בראיון מיוחד למה זו רק תחילת הדרך: "אנחנו בונים את הקפיצה הבאה"
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהם לא הכו את השוק. השוק היכה אותם. בעיה שלישית, קטנה יותר שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות. המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - אז מי באמת צודק ולמי אפשר להאמין (אם בכלל)? הנה התשובה: תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?
