צחי סופרין: "כדי לייצר דירות בישראל צריך להסתמך יותר על עצמנו מאשר על הרשויות"
בשיחה עם ביזפורטל צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין מספר על ההשקעה בהתחדשות עירונית, והבחירה להתמקד בקבוצות רכישה וגם מספק מבט עלו האופן שבו החברה מתכננת לצמוח ומעריך כיצד יראה העתיד של סופרין בשנים הקרובות
חברת הנדל"ן סופרין סופרין -1.18% הונפקה לפני 3 שנים בבורסה בתל אביב לפי שווי של 167 מיליון שקל, אלא שמאז למרות העניין הגובר בתחומים שבהם היא פועלת מנייתה התקשתה להתרומם, והיא אף נסחרת מתחת להון העצמי שלה. אחת הסיבות המרכזיות לכך, הם ההוצאות השוטפות הגבוהות יחסית שלה שלא הולמות את מידותיה הנוכחיות. ההוצאות גדולות, אבל אם היא תדע שלא להתנפח בהוצאות אלא אפילו להוריד, ולגדול להיקפים שהיא מדברת עליהם בדוחות ובמצגת היא יכולה לייצר רווחים מרשימים בשורה למטה.
אחת הדרכים בהן מתכננת החברה לצמוח הוא באמצעות פרויקט הדגל שלה להקמת שני מגדלים בגבעת שאול בירושלים. אתמול, היא דיווחה על התקדמות משמעותית בפרויקט, שנקרא "מגדלי העתיד", לאחר שחתמה על הסכם מימון עם בנק לאומי וחברת הביטוח מגדל בהיקף של 950 מיליון שקל. "מדובר באחד האירועים המשמעותיים לחברה מאז יום הנפקתה בבורסה לפני כ- 3 שנים. זהו אחד הפרויקטים המרכזיים שלנו כחברה אך גם אחד הפרויקטים המרכזיים בתחום התעסוקה שיצאו לפועל בירושלים ואנו גאים להיות חלק בהובלת ההתפתחות הזו של העיר. הפרויקט הולך להיות מתחם שימושים מעורבים, מודרני וחדיש שאין כמוהו היום בבירה״, הסבירו בחברה.
בראיון לביזפורטל מספר צחי סופרין, מבעלי החברה על ההשקעה בהתחדשות עירונית, והבחירה להתמקד בקבוצות רכישה וגם מספק מבט עלו האופן שבו החברה מתכננת לצמוח ומעריך כיצד יראה העתיד של סופרין בשנים הקרובות.
ההתמקדות בקבוצת הרכישה והעניין בפרויקטים גדולים
"אנחנו רואים בהתחדשות העירונית את אחת ממנועי הצמיחה של קבוצת סופרין. בשנים האחרונות יש עלייה דרמטית בשוק ההתחדשות העירונית, הרבה בזכות תהליכים שמנוהלים בצורה חכמה יותר. בשונה מפרויקטים אחרים בלא מעט תחומים, אנחנו רואים את ההזדמנות בהפקת רווחים גם תוך שמירה על יציבות פיננסית. אנחנו עובדים עם קבוצות רכישה, שזה מאפשר לנו לגייס הון בצורה גמישה ולנצל את הכוחות הפיננסיים של כל חבר בקבוצה", מספר סופרין.
- סופרין תקים כ-550 יח"ד במרכז ראשון לציון
- "סופרין לא בונה על שוק שיעלה - כל פרויקט חייב לעמוד על הרגליים כבר היום"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עומד מאחורי ההתמקדות שלכם בקבוצות רכישה?
"אנחנו מאוד מאמינים בקבוצות רכישה, כי הן מאפשרות לנו להיכנס לפרויקטים עם סיכון נמוך יותר ולשלוט בהוצאות בצורה טובה יותר. כל חבר בקבוצה משקיע את חלקו, וההון שמגייסים משמש לפיתוח הפרויקט. היתרון המשמעותי הוא בכך שההוצאה לכל אחד מהמשקיעים נמוכה יותר, מה שמאפשר יותר גמישות באסטרטגיות ההשקעה. בקבוצות הרכישה הרווח יכול להגיע לעשרות מיליונים בהשקעה נמוכה יחסית של מספר מיליונים בודדים".
ומה ביחס לעתיד הכיוון הוא להתמקד במגה פרויקטים?
"לא כל פרויקט מתאים להיות מגה פרויקט, וזה משהו שאנחנו שמים עליו דגש. אבל כשיש הזדמנות לבנות מספר דירות גדול במיקום מרכזי, עם מערכת תמיכה חזקה שמאפשרת להוציא את הפרויקט לפועל, אנחנו בהחלט נוהגים ללכת על פרויקטים גדולים. יש לנו ניסיון בהובלת פרויקטים כאלה, והם מאפשרים לנו להביא את הערך של הפעילות שלנו", צחי סופרין מוסיף ומסביר שהוא נחשב ל'שמרן' יחסית, הוא מודה שהיו תקופות שבהן יכל לקנות ולהכנס לדברים שגם יכלו והיו מביאים לו רווח נאה - אבל הוא לא מתחרט על כך ואומר על עצמו שהוא מעדיף להכנס לדברים שבהם רמת הסיכון נמוכה יחסית.
איך אתם בוחנים פרויקט לפני קבלת החלטה על השקעה בו? מה הצעדים המרכזיים שאתם לוקחים בחשבון?
"הדבר הראשון שאנחנו בודקים הוא כמובן הסטטוס המשפטי של הנכס והפרויקט. אנחנו לא מתחילים שום פרויקט בלי לדעת שהכול מסודר מבחינת אישורים ותכניות. אחרי זה, אנחנו בודקים את הקהל היעד – לאיזה קהל הפרויקט מיועד. חשוב לנו להבין את המאפיינים הדמוגרפיים של האזור שבו אנחנו פועלים ולוודא שהדרישות בשוק תואמות למה שאנחנו מציעים".
- מיטב סוגרת עשור של תביעות - ומציגה רבעון שיא
- דוח חלש לאורבניקה - המניה נפלה ב-10%; קסטרו נפלה ב-8%
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה...
מה יחס הרווח לעלות שבו תיכנס לפרויקט?
"תמיד שמדברים על זה השיעור הוא 18% אבל אני יכול לומר שאף חברה לא מתבססת על שיעור זה אלא על פחות מכך - באזור ה15%-16%. ואני יכול לומר גם שבעבר הלא רחוק, לפני 3 שנים בערך יזמים גם נכנסו ברווחיות נמוכה יותר של 12% למשל, והסתמכו על עליית מחירי הדירות".
איפה סופרין תהיה בעוד 5 שנים מהיום? ומה האתגרים הצפויים?
"כשאני מסתכל קדימה אני מבין שכדי לייצר דירות בישראל, צריך להסתמך יותר על עצמנו מאשר על הרשויות, גם העיריות וגם שאר הרשויות - המטרה היא לייצר עתודות קרקע באופן פרטי, והדרך לעשות את זה היא דרך התחדשות עירונית. אני חושב שהאתגר העיקרי יהיה להמשיך להוביל את השוק בצורה מקצועית ומדויקת גם כשהתנאים הכלכליים יהיו פחות יציבים. אנחנו כבר מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות וירידה בביקושים במקרים מסוימים, ולכן חשוב מאוד להימנע מהחלטות חפוזות ולהתמקד בטווח ארוך. אנחנו לא מחפשים פתרונות מהירים, אלא מנסים להיערך להוצאות עתידיות בצורה חכמה ולהמשיך לנהל את הסיכונים בצורה נכונה".
המניה, שווי שוק ומכפיל הרווח
למרות הדברים האופטימים של סופרין מניית החברה ירדה בשנה האחרונה בכ-14% לבניגוד למגמה בשוק באון כללי ולמניות הנדל"ן בפרט. שווי השוק של החברה עומד על כ-110 מיליון שקל והונה העצמי נאמר בכ-150 מיליון שקל, כלומר, היא נסחרת מתחת להון העצמי שלה בכ-30%. מכפיל הרווח שלה הוא 3.
מניית החברה מאז ההנפקה
- 2.יעלי 27/02/2025 18:18הגב לתגובה זורק טיפשים קונים דירות בימים אילו.חכו שנתיים ותראו מחירי זולים ב 40 אחוז.
- חחחכבר 20 שנה אני שומע את זהבגלל אנשים כמוך לא קניתי עד היום דירה (ל"ת)ראובן 01/03/2025 22:36הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 27/02/2025 16:00הגב לתגובה זושנים לוקח להן להוציא אישוריי בניה וגוררים הוצאות מיותרות וזמן יקר מבוזבז וכולם מפסידים . הבירוקרטיה ואי לקיחת אחריות של המעורבים ברשויות גובלים בפשעים כלפי יזמים קבלנים ודיירים .
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגנייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה בבורסה
הסיפור של היום הוא הנפילה של נייס. ירידה של 18%. היא היתה אמורה לרדת על פי הארביטראז' ב-11% ומוסיפה לרדת עוד 5% - זה די נדיר שישראל מכתיבה לוול סטריט, אבל האמת שזה לא מדויק - יש כבר מסחר מוקדם בוול סטריט ונייס סופגת שם ירידות, עם פתיחת המסחר נייס נעה סביב 9% למטה. הכל התחיל בשבוע שעבר עם פרסום דוחות ותחזית חלשה לשנה כולה. נייס היתה צריכה להודיע אז מה קורה ב-2026 ומשום מה החליטה לחכות כמה ימים. זה יצר לא רק אכזבה מהדוחות, אלא משבר אמון - המשקיעים אומרים - "דיברנו לפני כמה ימים ולא אמרתם כלום וידעתם שמשהו רע עומד לקרות" .
אורבניקה אורבניקה -12.82% צנחה 12% ומשכה איתה גם את קסטרו קסטרו -10.5% שירדה ב-10.5%, אחרי פרסום תוצאות הרבעון השלישי שמציגות אומנם עלייה בהכנסות, אבל שחיקה ברווחיות כמעט בכל שכבה. חברת האופנה רושמת גידול של כ-11.5% בהכנסות לרמה של כ-242.5 מיליון שקל כשמספר הסניפים גדל ב-5 והסתכם ב-107 חנויות כמו גם גידול של 4% במכירות בחנויות זהות. אבל מתחת לפני השטח יש לחצים תפעוליים: הרווח התפעולי של אורבניקה נחתך בכ-35% לכ-18.7 מיליון שקל לעומת כ-29 מיליון שקל ברבעון המקביל, בעקבות ירידה בשיעור הרווחיות הגולמית, עלייה בהוצאות האחסון, עלויות המעבר למרכז הלוגיסטי החדש ועלייה בהוצאות שכר העובדים. השחיקה הזאת הגיעה גם לרווח הנקי שהסתכם ב-8.6 מיליון שקל בלבד, כמעט חצי מהשנה שעברה.
במקביל לירידות הדולר מתחזק ונסחר סביב 3.26. הסיבה היא בעיקר הירידות מעבר לים שמשפיעות על החזקות המוסדיים והצורך שלהם בגידור. על רקע התנודתיות בשווקים, חוזר הדולר להתחזק; האם המגמה הנוכחית תהפוך לגורם מרכזי בשיקולי הריבית? שער הדולר עולה 0.6% על רקע הירידות בוול סטריט
הירידות התרחבו בשעות האחרונות גם לבורסות באירופה, כשהלחץ על מניות הטכנולוגיה ממשיך לחלחל מהשוק האמריקאי. מדד Stoxx600 יורד בכ-1.2%, הדאקס מאבד כ-1.1%, הפוטסי יורד כ-1.1% וה-CAC הצרפתי יורד ביותר מ-1.1%.
- הבנקים ירדו 1.5%, הביטוח עלה ב-0.9%; אלביט זינקה 7%
- חשבתם שאין שער דולר ביום ראשון? טעיתם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, החוזים העתידיים מספרים לנו על פתיחה שלילית
בוול סטריט. אחרי ירידות חזקות יותר בשעות הפרה-מסחר הראשונות החוזים על ה-S&P יורדים כ-0.2%, החוזים על הדאו יורדים בכ-0.4%, והחוזים על הנאסד״ק נחלשים בכ-0.2%. המגמה הזאת מגיעה על רקע חששות מהביצועים של מגזר ה-AI ובייחוד דריכות לקראת תוצאות ענקית השבבים אנבידיה.
דוח חלש לאורבניקה - המניה נפלה ב-10%; קסטרו נפלה ב-8%
שיעור הרווח הגולמי ירד ל-52.9% והרווח התפעולי נשחק מ-־29 ל־18.7 מיליון שקל על רקע מלחמת "עם כלביא" מעבר למרכז לוגיסטי, גידול בהוצאות שכר והנחות מוגברות
אורבניקה, מקבוצת קסטרו הודיס, מדווחת על רבעון מאכזב והמניה נפלה ב-10% כשהיא גוררת את החברה האם - קסטרו לירידה של 8%. הכנסות הסתכמו בכ-242.5 מיליון שקל, גידול של כ־11.5% לעומת כ-217.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. לדברי מנהליה, הגידול נובע מהתרחבות מצבת החנויות והגדלת שטחי המסחר בצירוף צמיחה במכירות בחנויות זהות.
עלייה במכירות - ירידה ברווחיות
מכירות החנויות הזהות ברבעון, כלומר מכירות בחנויות שפעלו גם בתקופה המקבילה, עלו בכ-5% והסתכמו בכ-211.7 מיליון ש"ח לעומת כ-201.6 מיליון ש"ח ברבעון השלישי אשתקד. בכך מציגה החברה צמיחה גם ברשת הקיימת, ולא רק מתוספת חנויות חדשות. עם זאת, במקביל לצמיחה במחזור נרשם לחץ על המרווחים. הרווח הגולמי ברבעון הסתכם ב-128.4 מיליון שקל, אך שיעור הרווח הגולמי מהמכירות ירד ל-52.9% לעומת 56.6% ברבעון המקביל. לטענת החברה, הירידה נובעת משינוי בתמהיל המכירות, עלייה בהוצאות אחסון, עלויות מעבר למרכז לוגיסטי חדש והרחבת היקף ההנחות ללקוחות, כאשר חלק מההשפעה קוזז על ידי ירידה בעלויות הובלה ושילוח והשפעת שערי מטבע. מדובר בשחיקה גדולה של הרווחיות והתגובה לא איחרה - המניה קרסה בשוק.
החולשה מחלחלת לרווחיות התפעולית - הרווח התפעולי ברבעון השלישי ירד ל-18.7 מיליון שקל שהם כ-7.7% מההכנסות, לעומת כ-29 מיליון ש”ח וכ־13.4% מההכנסות ברבעון המקביל. מעבר לשחיקה ברווח הגולמי, החברה גדלה בהוצאות שכר, בין היתר בשל העלאת שכר המינימום והכשרת עובדים לחנויות חדשות. בשורה התחתונה, החברה הרוויחה ברבעון השלישי 8.6 מיליון שקל בלבד, לעומת 16.3 מיליון שקל ברבעון המקביל. על פי הדוחות, מבצע “עם כלביא”, שנמשך 12 ימים ביוני, והוביל לסגירת מרבית החנויות הפיזיות בהתאם להנחיות פיקוד העורף, גרע מהכנסות החברה כ־34 מיליון שקל ואומדן אובדן הרווח התפעולי הפוטנציאלי עומד על כ-15 מיליון. עם זאת, השחיקה ברווחיות ברבעון השלישי נובעת גם מגורמים פנימיים שוטפים כמו הוצאות תפעוליות ושיעור הנחה גבוה יותר, ולא רק מאירוע ביטחוני חד פעמי.
מאזן חזק, התרחבות ומרכז לוגיסטי חדש
לצד הירידה ברווחיות, הנתונים הפיננסיים מצביעים על בסיס נזילות חזק. תזרים המזומנים נטו מפעילות שוטפת ברבעון השלישי הסתכם בכ-34.5 מיליון שקל, לאחר שברבעון המקביל נרשם תזרים שלילי מפעילות שוטפת בסך 5.3 מיליון. ליום פרסום הדוח מחזיקה החברה ביתרות מזומנים ושווי מזומנים של כ-250 מיליון שקל.
- אורבניקה: ירידה במכירות וחיתוך ברווח הנקי בעקבות מבצע 'עם כלביא'
- הקיץ של הקמעונאיות - האם הכסף יישאר בארץ או ימריא לחו"ל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אורבניקה מפעילה כיום 105 חנויות בפריסה ארצית, בשטח מסחר כולל של כ־62,471 מ”ר, מתוכן 35 חנויות של אורבניקה ו־70 חנויות של הודיס, לצד אתרי סחר מקוון לשני המותגים. בשנת 2026 צופה החברה פתיחה של 5 חנויות חדשות של אורבניקה, שתיים מהן חנויות גדולות ושלוש חנויות בפורמט “אורבניקה סטיישן”, וכן פתיחה או הסבה של 5 חנויות חדשות של הודיס.
