התחדשות עירונית בירושלים: 1,200 יחידות דיור קודמו
הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, בראשות שירה תלמי באבאי, החליטה לקדם ארבע תוכניות להתחדשות עירונית בהיקף כולל של כ-1,200 יחידות דיור, בנוסף לשטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.
בשכונת שמואל הנביא, החליטה הוועדה על הפקדת תוכנית להתחדשות עירונית ברחוב פיתוחי חותם 3-4 ורחוב שמואל הנביא 110-120, בסמוך לקו הרכבת הקלה. התוכנית שהוגשה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וחברת "חוצות ירושלים שמואל הנביא מגורים בע"מ, הינה על שטח כולל של כעשרה דונם, והיא כוללת כ-575 יחידות דיור שיוקמו ב-6 מבני מגורים בני 12 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 115 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת כ-3,900 מ"ר של שטחי מסחר שישולבו בחזיתות מבני המגורים כלפי ציר הרכבת הקלה הממוקם ברחוב שמואל הנביא, וכ-1,700 מ"ר עבור הקמת שש כיתות גני ילדים, שלוש מעונות יום וארבעה בתי כנסת.
כמו כן, התוכנית מציעה שיפור ניכר של המרחב הציבורי על ידי הקצאת שטח של כשלושה דונמים לטובת שטח ציבורי פתוח, המאפשר בין היתר רשת מעברים ציבוריים וגינות, תוך הבטחת נגישות מיטבית, הליכתיות וקישור השכונה לתוואי הרכבת הקלה.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כיום מצויים במתחם שלושה מבני שיכון ישנים, בני 5 קומות, הכוללים 156 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. בשכונת קטמונים ח'-ט', החליטה הוועדה על הפקדת תוכנית להתחדשות עירונית ברחוב סן מרטין 4-6.
התוכנית שהוגשה על ידי חברת "כרמים", הינה על שטח כולל של כשבעה דונם, והיא כוללת כ-280 יחידות דיור שיוקמו בשני מבני מגורים בני 19-30 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-56 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת כ-1,000 מ"ר עבור שטחי מסחר כלפי רחוב אלמליח, וכ-1950 מ"ר עבור הקמת שתי כיתות גני ילדים, שלוש מעונות יום, שני בתי כנסת ושטח עבור קהילה ותרבות. כמו כן, התוכנית מציעה שיפור ניכר של המרחב הציבורי על ידי הקצאת שטח של 2.8 דונם עבור מבני ציבור, וכן שטח ציבורי פתוח בהיקף של חצי דונם המאפשר בין היתר מעבר ציבורי בין רחוב סן מרטין לרחוב אלמליח וגינות.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
כיום מצויים במתחם שני מבני שיכון ישנים, בני 4-5 קומות, הכוללים 65 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. התוכנית נערכה על ידי יגאל לוי אדריכלים ומתכנני ערים.
בשכונת קטמונים ח'-ט החליטה הוועדה להפקיד תוכנית נוספת ברחוב בר יוחאי.
התוכנית שהוגשה על ידי חברת "מגדלי ברגר 2", הינה על שטח כולל כשבעה דונם, והיא כוללת 330 יחידות דיור שיוקמו בשני מבני מגורים בני 35 קומות שישלבו שטחי מסחר בקומת הקרקע. מתוך כלל יחידות הדיור, 66 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת שיפור של המרחב הציבורי בין היתר על ידי הרחבת דרכים, חיבור מהשכונה אל רחוב פת, וכן כ-760 מ"ר עבור הקמת 4 כיתות גני ילדים ושני בתי כנסת. כיום מצויים במתחם שני מבני שיכון בני 4-5 קומות הכוללים 94 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש.
בשכונת גילה, החליטה הוועדה על הפקדת תוכנית להתחדשות עירונית ברחובות המור והאפרסמון. התוכנית הינה על שטח כולל של כשמונה דונם, והיא כוללת כ-460 יחידות דיור שיוקמו בחמישה מבני מגורים: שני מגדלים בגובה של עד 35 קומות ושלושה מבנים בני 10 קומות. במבנים בפינת הרחובות, ישולבו בקומות התחתונות שטחי תעסוקה, מרפאה וחזית מסחרית. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-92 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מציעה שיפור של המרחב הציבורי באמצעות שיפור רשת רחובות והוספת שבילי הולכי רגל, אשר ישפרו את ההלכתיות במקום ואת הנגישות למבני הציבור והמגורים וזאת באמצעות התווית רחוב חדש החוצה את המתחם בציר צפון דרום.
כמו כן, במסגרת התוכנית יוקצה 3.5 דונם עבור שטח ציבורי פתוח, כ-3 דונם עבור הקמת בית ספר יסודי חדש, וכ- 2,500 מ"ר עבור ארבע כיתות מעון, וחמישה כיתות גן, והקמת שני בתי כנסת חדשים והרחבה של שני בתי כנסת קיימים. כיום מצויים במתחם ארבעה מבני שיכון ובהם 89 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט החדש.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
