לראשונה: הדיירים בדיור מוגן יקבלו רישום משכנתא על שמם
חברות הדיור המוגן יצטרכו להעניק לדיירים משכנתא על יחידת הדיור. כך עולה מעיקרי תיקון חוק הדיור המוגן שאושר בתחילת השבוע בכנסת. בתחילת השבוע עבר בכנסת בקריאה שניה ושלישית תיקון לחוק הדיור המוגן העוסק בבטוחות שחברות הדיור המוגן צריכות להעניק לדיירים כנגד הפיקדון. הפיקדונות נחשבים לכסף הגדול באמת בתחום הדיור המוגן. דיירים המעוניינים לגור בדיור מוגן נאלצים להעביר לבתי הדיור המוגן סכום פיקדון הנאמד ב-1.5 מיליון שקלים ויותר, תלוי באזור מתחם הדיור המוגן. לפי התיקון החדש מפעילי בתי דיור מוגן למבוגרים מחוייבים להעניק על חשבונם (80%) לדיירים אחת מהחלופות הבאות: משכנתא על הדירה, ערבויות של גוף פיננסי (כמו חברת ביטוח), ערבות בנקאית או הפקדה של 40% מסכום הפיקדון אצל נאמן. השינוי לעומת המצב הקודם - כעת מפעיל הדיור המוגן צריך לממן את הבטוחה לדייר. עד כה 80% מההוצאה של הבטוחה נפלה על הדייר. מצב זה "עודד" את מפעילי המתחמים להציע בפועל לדיירים הקשישים את האפשרות של הערבות הבנקאית על פיקדון. אולם בשל העובדה שעלות הכספית של ערבות זו עשויה להגיע לעשרות אלפי שקלים בשנה - חלק מהדיירים שהיו צריכים לממן אותה ויתרו על החלופה. עלות של ערבות בנקאית עלולה להגיע לכ-5% בשנה, ועבור סכום פיקדון של 1.5 מיליון שקל (סכום פיקדון ממוצע בתעשיית הדיור המוגן) היה מדובר על נטל כבד על הדיירים. כעת, בשל העובדה שהחברות המפעילות את המתחמים משלמות עבור העמדת הבטוחה, סביר להניח שהאפשרות שתוצע תהיה משכנתא על יחידת הדיור, שכן ערבות בנקאית עלולה לפגוע ביחסים הפיננסים של חלק מהחברות. הפיקדון בתחום הדיור המוגן מוחזר לדייר או ליורשיו עם עזיבת הדירה, בניכוי שחיקה שנתית בשיעור מסוים, בדרך כלל סביב 3%-3.5%. השחיקה משתנה מעט בין פרויקטים שונים ובין יזמים שונים, כאשר בממוצע השחיקה נמשכת על פני תקופה של 10-12 שנים - תלוי בחוזה ובגיל הכניסה למתחם. תמורת הפיקדון הדייר זכאי לגור בדירה לכל ימי חייו. שחיקת הפיקדון מהווה למעשה חלק מהתשלום על השהייה במתחם, בנוסף לדמי האחזקה החודשיים. רוני עוזרי, יו"ר א.ב.א אגוד בתי האבות והדיור המוגן לישראל, אמר: "התיקון החדש מאפשר יציבות וביטחון גם לדיירים וגם ליזמים שמנהלים את הענף. הבשורה הגדולה שמביא התיקון הוא לכל דייר תהיה בטוחה על כספי הפיקדון שלו, והוא יוכל לבחור מבין כמה אופציות, והוא לא יצטרך לשאת בעלות שלהן".
- 3.שישקו 18/07/2018 17:04הגב לתגובה זוסתם גניבה מקשישים תשלום המע"מ מהאחזקה.
- 2.עמית 18/07/2018 16:22הגב לתגובה זומה לגביי הקשישים שמעונינים לרכוש דירת עמידר ולא נותנים להם משכנתא?
- 1.נו, אז הם יעלו את מחיר הפיקדון. חכמה גדולה. (ל"ת)יש ר א לי 18/07/2018 13:39הגב לתגובה זו
- ערן הכלכלן 18/07/2018 13:56הגב לתגובה זואם חברת דיור מוגן תפשוט רגל הקשישים לא יאבדו את כל כספם - תהיה להם בטוחה בניגוד למצב הקיים, בו חלק גדול מהקשישים מוותר על ערבות בנקאית/בטוחה כדי לא לשאת בעלויות.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
