הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
ארנון פרידמן
צילום: Bizportal

11 השלבים לקבלת היתר בניה - הקבלנים מספרים על הקושי

ענת דניאלי |
נושאים בכתבה אשדר בנייה היתר בניה התאחדות בוני הארץ מחירי הדירות עיכוב

התאחדות בוני הארץ קיימו הבוקר (ה׳), יום עיון שיספק נקודת מבט להליכים המורכבים אותם היזמים והקבלנים עוברים בדרך לאישור הפרויקטים. ראשית, הוצג שקף המציג את 11 השלבים של הקבלן בדרך להיתר ועל פי ההסברים נראה כי החלום להיתר תוך שלושה חודשים עוד רחוק, וזאת במקביל לכך שנרשמה ירידה של 6.9% בהתחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2016.

ארנון פרידמן, מנכ״ל אשדר מקבוצת אשטרום, הסביר כי מתוך 11 שלבים להוצאת היתר הבנייה, המקום שהאישור למתן ההיתר נתקע בו במיוחד הינו ״הפניית מבקש ההיתר לבקרת תכן במכון בקרה״. תכן הוא ההליך ההנדסי. פרידמן הסביר כי למעשה לא הוקמו מכוני בקרה וכעת ישנם שני מכונים לקראת הקמה. ״מכוני הבקרה בשלב הראשון אמורים לבדוק את ההיתרים, אך הכוונה בהמשך היא שגם יפקחו על הביצוע שתואם את התיכנון״.

בשנת 2014, אושר חוק חדש, להנחיות מרחביות ומשמעותו שכל ועדה מקומית ״צריכה להכין מסמך הנחיות מרחביות לבנייה, ולאשר אותו בוועדה המקומית, כהנחיות המשלימות לתכנית המתאר וקובעות כל מיני פרמטרים מה מותר ומה מותר בעיצוב החזיתות״.

פרידמן מסביר כיצד ההנחיות המרחביות הובילו לעוד שלב מעכב בהליך הארוך למתן היתר בנייה: ״על פי החוק, על הרשויות היה להכין את ההנחיות עד הקיץ השנה, אך זה גרם לכך שהרשויות לא נתנו היתרים ללא הוצאת ההנחיות המרחביות. נניח פתאום בפרויקט פינוי בינוי לא מאפשרים דירות גן בגלל עדכון בהנחיות המרחביות. אבל צריך להבין שלפני 8 שנים חתמתי עם הדיירים ואני 6-7 שנים מאשר את התב״ע ובתהליכים. מה עושים, חוזרים לדיירים? כלכלית קשה לפתור את זה. מצד אחד נתנו אפשרות לשנות את שינוי ההנחיות המרחביות בוועדה המקומית ויש 70 יום להתנגדויות. מצד שני אם הנחיה מרחבית פגעה בך אין יכולת להגיש תביעה לירידת ערך להבדיל ממקרה שאושרה תכנית שפוגעת לך בפרויקט.

סיפור נוסף על עיכובים במתן ההיתר שסיפק פרידמן: ״כעת ישנה בקשה להיתר, שהגשנו כבר בפעם השלישית וכל פעם הבקשה לא נקלטה כי היו חסרים דברים; ובכל הגשה הביאו הערות אחרות וחדשות ללא קשר להערות הקודמות. היום קיבלנו רשימה חדשה בהגשה השלישית. יש להבין כי בכל בקשה שמוגשת יש לוועדה חודש להגיב על כך, ולאחר מכן מפרטים מה חסר ועליי לרוץ ולהשלים ויכול לקחת מספר שבועות ושוב מחכים לתגובת הוועדה 30 יום וככה זה יכול להימשך חודשים״. כפי שניתן לראות בתרשים מטה, פרידמן מדבר על עיכובים שבין שלב 5, הכנת הבקשה להיתר והגשתה לוועדה המקומית לשלב 6, דיון בועדה המקומית והפצת פרוטוקול.

״מילא היו משנים או מבקשים הערות בפעם הראשונה, אך בכל הגשה המציאו הנחיה אחרת שלא נאמרה קודם לכן. וזה המצב לצערי שאנחנו נתקלים בו, הם כל הזמן עומדים במועדים ׳ואז אומרים עלינו שאנחנו לא עומדים בזמנים׳. הבטיחו שנגיע למצב בו יקח 3 חודשים לאשר היתר, אני בשלושה חודשים מקווה שתקלט הבקשה, אבל הבעיה שכולם צודקים (ראשי הרשויות), יש מחסור במהנדסים בעיריות והשכר שלהם נשחק״. 

שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
יוסי אברהמי
צילום: פרטי
ראיון

יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"

לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יוסי אברהמי מחירי הדירות

יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון. 

מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.

החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.

שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.


יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?

להמשך הכתבה לחץ כאן