אפרת טולקובסקי: "אין בפריפריה מחסור בקרקע, זינוק מחיר הדירות שם מפתיע"
המדד הארצי של מחירי הדירות, המפורסם מדי רבעון על ידי מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן, עלה ברבעון הראשון של 2013 בשיעור של 0.82%, זאת לעומת שיעור של 1.03% ברבעון הרביעי של 2012.
עליית המחירים החדה ביותר נרשמה במחוז הצפון (4.52%), ואחריו באזור השרון (4.21%), מחוז חיפה (2.96%) ומחוז תל אביב (2.75%). בירושלים נרשמה עלייה של 2.35%, באזור הקריות של 2.03%, בגוש דן של 1.81% ובמחוז דרום של 1.11%. אזור המרכז הינו היחיד שרשם ירידת מחירים ברבעון הראשון בשיעור של 1.09%-.
המדד הארצי של מחירי הדירות עלה בשיעור שנתי של 3.4% בתקופה שבין אפריל 2012 לאפריל 2013, הרבה פחות מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אשר הצביעו על עליית מחירים של כ-8.9% באותה התקופה ושל
העליות הבולטות ביותר היו בצפון (למעלה מ-9%), בחיפה (למעלה מ-8%) ובדרום (כ-8%), כאשר בחודשים האחרונים ניכרת האצה בשיעור השינוי באזורים אלו. קצב שינוי המחירים באיזור תל אביב והמרכז הואט לרמות של 2.4% ו-4.2% בהתאמה.
אפרת טולקובסקי, מנכ"לית המכון, מסבירה שהפער בין נתוני המכון לבין נתוני הלמ"ס נובע משיטת מדידה שונה: "הנתונים שלנו מתייחסים לדירות חוזרות ומתבססים יותר על דירות יד שנייה, בניגוד לנתוני הלמ"ס המתייחסים לנתוני הלמ"ס המתייחסים יותר לדירות חדשות. המדד שלנו קרוב יותר
לדברי טולקובסקי, העלייה הגדולה ביותר השנה הייתה בפריפרייה, בדרום בבאר שבע ובצפון בחיפה ובקריות - "עליית המחירים הדרמטית בבאר שבע מאוד הפתיעה אותי, אולי היא נובעת מחסמים בירוקרטיים או מציפיות להתפתחות כלכלית בעקבות עיר הבה"דים. יש לנו מגבלות חזקות ביצירת יחידות דיור חדשות, גם באיזורי הפריפרייה, היכן שאין בעיית קרקעות. אני שומעת שעושים בממשלה הרבה עבודה כדי שמחירי הדירות יפסיקו לעלות."
- 7.לא מפתיע, נוצרה אוירה שאם אני לא קונה עכשיו מחר אבוד לי (ל"ת)ומשלמים כל מחיר 27/07/2013 23:18הגב לתגובה זו
- 6.כלכלן 23/07/2013 12:29הגב לתגובה זולמחיקה של יותר מחצי מהשווי של הדירה ואנשים יפסידו בשנים הקרובות הרבה מאוד כסף שם
- 5.מנהל מקרקע ישראל 23/07/2013 12:03הגב לתגובה זואם לא הבנתם, שחרור קרקע זה בא עם שחרור הנשמה ,והמחיר לא מביש דירה במרכז. זה למה ברור ,מה כבר היה יכול לגרום לעלית מחירים, נו באמת
- 4.טעות בגרף 23/07/2013 10:46הגב לתגובה זווהמילה "מרכז" חוזרת פעמיים במקרא, כך שיש 5 צבעים במקרא ורק 4 קווים בגרף. חבל שלא בודקים את הנתונים - אנשים מקבלים החלטות לפי זה.
- הייתי עושה גרף עם "החלקה" של כמה תקופות. זה מקושקש מדי. (ל"ת)אבי 23/07/2013 11:07הגב לתגובה זו
- 3.ועד הבנקאים והקבלנים 23/07/2013 10:33הגב לתגובה זומ 180,000 עלה ל 440,000 זה כנראה נובע מהמחסור הקשה בקרקעות מסביב לבאר שבע (כן בטח...) אחרת אם זה לא ההיצע המוגבל אז זה חייב להיות בועה, אבל החלטנו להגיד שזה לא בועה כדי לשכנע אנשים לרוץ לקנות לפני שיעלה עוד ולא ירד אף פעם.
- 2.נועם 23/07/2013 10:07הגב לתגובה זוכל אחד נהיה "חוקר" נדלן, מרוב סטטיסטיקות לא רואים את העליה: משרד האוצר, הלמ"ס, השמאי הממשלתי, משרד השיכון... מקווה כשהירידות יגיעו לפחות כולם ישצביעו על כך...
- מוטי 23/07/2013 22:35הגב לתגובה זומכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה פרסם לראשונה בחודש אוקטובר 2012 מדד חדש למחירי דירות - GGII Gazit-Globe IDC Index. מדד חדש זה מבוסס על טכניקת המדידות החוזרות המשמשת גם את מדד קייס שילר בארה"ב. טכניקת המדידות החוזרות מאפשרת לתקנן את המחירים כך שישקפו את השינויים החלים ברמות מחירי הדירות ולא את השינויים החלים בהרכב הדירות הנסחרות. מדד מכון גזית-גלוב למחירי דירות (GGII Gazit Globe IDC Index) מבוסס על מדידת מחירי דירות שנסחרו פעמיים במהלך תקופה. באופן זה מודד המדד את השינויים שחלו במחירי דירות בין מועד מסחר אחד למועד מסחר שני. המדד אשר יפורסם אחת לרבעון, מחושב אחת לחודש ברמה ארצית ובנוסף, מציג את השינויים שחלו במחירי הדירות בתשעה אזורים גאוגרפיים שונים בישראל. טכניקת המדידה של המדד ויכולת הצגת הנתונים באזורים גאוגרפיים שונים בישראל, מקנים למדד את ייחודו.
- 1.שוקע נדלן 23/07/2013 09:59הגב לתגובה זוולכן הם נאלצים לרכוש דירות מחוץ לתל אביב. בצפון ובדרום עדיין קל לרכוש בית גם עם 50% מימון. כמובן חלק מהמשקיעים מצהירים שהם משפרי דיור והולכים למכור דירה אחרת, זה מאפשר להם לקבל 70% מימון במקום 50%, כי לא עושים להם כלום אם הם סתם מצהירים ולא מוכרים בסוף.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
