"אפס ניגשים, אין הצעות": הסיבה האמיתית לכישלון במכרזי הדיור המוגן
בימים האחרונים ניסתה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשווק מספר מכרזים לדיור מוגן. הבסיס כבר קיים: בחלק מהערים היה צורך ממשי בהקמת בתי אבות בגלל אוכלוסיה מתבגרת, ובכל זאת, הקבלנים לא ניגשים למכרזים והקרקעות נשארות ריקות.
"לא כלכלי". זוג בבית אבות (FREEPIK)
נתחיל עם מה שקרה אתמול: שלושה מכרזים נסגרו לדיור מוגן, הראשון בקריית האבוקדו בקריית אתא; השני במתחם C בראש העין; השלישי ביישוב רכסים. בראש העין התקיימו שני מכרזים נפרדים, כך שהיה מדובר בארבעה מכרזים בסך הכל. התוצאה: אפס ניגשים, אפס הצעות - כישלון ענק.
הסיפור אתמול הוא רק הקש ששבר את גב הגמל. רק ביום ראשון האחרון נכשל מכרז להקמת בית אבות בחריש, בו שהוצאות הפיתוח ומחיר המינימום יחד נמוכים משומת רמ"י. כלומר, גם בהנחה משמעותית, הקבלנים לא מוכנים לגשת. בימים האחרונים נסגרו מכרזים דומים באלעד, במגדל העמק, בצפת. נחשו מה קרה? "אפס ניגשים, אפס הצעות", סיכם את זה בקצרה קבלן שהתעניין באחד המכרזים.
- דיור מוגן יוקרתי - כמו מלון חמישה כוכבים
- "אנחנו מרוויחים פעמיים - בלי למכור את הנכס", יו"ר מגדלי הים התיכון על היתרונות בדיור המוגן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני שנשאל אותו מדוע לא ניגש למכרז, ויש לו סיבה טובה לעשות זאת, נסביר מה קורה בתחום הדיור המוגן. כיום, עסק הדיור המוגן לא כלכלי לקבלנים. הסיבה לכך היא הריבית הגבוהה.בדיור מוגן אתה לא מוכר את העסק ומכניס כסף בחזרה, אלא משקיע לטווח ארוך לטובת השכרה. זה כמו להשקיע למגורים להשכרה לטווח ארוך בסביבת ריבית גבוהה - עדיף לך לשים את הכסף בבנק מאשר להרוויח 3%.
ומה קורה בדיור המוגן? שם התשואה יכולה להגיע בקלות ל-5%. האם זה משתלם? ברור שלא. הסיבה לכך היא שהקבלנים שניגשים לבנק לצורך מימון הפרויקט מתלבקשים לשלם 8%-7% ריבית. הקבלן מבין שהוא נמצא בסיכון גבוה: גם אם הפרויקט שלו יצליח, הוא יפסיד לפחות 2% בשנה. הקבלנים מסבירים כי עלויות המימון צריכות להיות עד 2% בשביל לגשת למכרז כזה. כיום הריבית עומדת על לפחות 5% יותר והיא לא אפסית והם חוששים שכל עוד המצב יימשך, שוק הדיור המוגן יקרוס.
אבל יש עוד סיבה טובה לקריסה של שוק הדיור המוגן - המיקומים במכרזי רמ"י לא מספיק אטרקטיביים. בחלק מהמקומות אין מספיק אוכלוסיה מתבגרת, אבל הטענה העיקרית היא שבפריפריה, היכן שנכשלו כעת מכרזי רמ"י (מלבד ראש העין, שנמצא באזור יחסית מרכזי), העסק לא כלכלי.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
"בתל אביב, למשל, יהיו קבלנים שיתאבדו על פרויקט כזה, אם עלויות המימון יירדו טיפה", אומר לנו אחד הקבלנים. "הסיבה היא פשוטה, במקום להרוויח נגיד 5%-6% בשנה, היזם יסכים להרוויח גם 3% כי בתל אביב ערך הקרקע תמיד עולה. הקבלנים מחכים למכרזים רק באזור תל אביב והמרכז. אם ערך הקרקע לא עולה ואין כאן אופק, הם לא ייגשו למכרזים". בינתיים, רמ"י ממשיכה לפרסם עוד ועוד מכרזים כאלה. סביר להניח שאף אחד לא ייגש לרובם בתקופה הקרובה.
- 1.מוקי 31/12/2023 09:09הגב לתגובה זואין ביטחון שזה לא יחזור שוב
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
