בימים האחרונים ניסתה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשווק מספר מכרזים לדיור מוגן. הבסיס כבר קיים: בחלק מהערים היה צורך ממשי בהקמת בתי אבות בגלל אוכלוסיה מתבגרת, ובכל זאת, הקבלנים לא ניגשים למכרזים והקרקעות נשארות ריקות.

"לא כלכלי". זוג בבית אבות (FREEPIK)

נתחיל עם מה שקרה אתמול: שלושה מכרזים נסגרו לדיור מוגן, הראשון בקריית האבוקדו בקריית אתא; השני במתחם C בראש העין; השלישי ביישוב רכסים. בראש העין התקיימו שני מכרזים נפרדים, כך שהיה מדובר בארבעה מכרזים בסך הכל. התוצאה: אפס ניגשים, אפס הצעות - כישלון ענק.

הסיפור אתמול הוא רק הקש ששבר את גב הגמל. רק ביום ראשון האחרון נכשל מכרז להקמת בית אבות בחריש, בו שהוצאות הפיתוח ומחיר המינימום יחד נמוכים משומת רמ"י. כלומר, גם בהנחה משמעותית, הקבלנים לא מוכנים לגשת. בימים האחרונים נסגרו מכרזים דומים באלעד, במגדל העמק, בצפת. נחשו מה קרה? "אפס ניגשים, אפס הצעות", סיכם את זה בקצרה קבלן שהתעניין באחד המכרזים.

• דמוגרפיה פוגשת את הכסף הגדול: Longevity נדל״ן
• דיור מוגן יוקרתי - כמו מלון חמישה כוכבים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפני שנשאל אותו מדוע לא ניגש למכרז, ויש לו סיבה טובה לעשות זאת, נסביר מה קורה בתחום הדיור המוגן. כיום, עסק הדיור המוגן לא כלכלי לקבלנים. הסיבה לכך היא הריבית הגבוהה.בדיור מוגן אתה לא מוכר את העסק ומכניס כסף בחזרה, אלא משקיע לטווח ארוך לטובת השכרה. זה כמו להשקיע למגורים להשכרה לטווח ארוך בסביבת ריבית גבוהה - עדיף לך לשים את הכסף בבנק מאשר להרוויח 3%.

ומה קורה בדיור המוגן? שם התשואה יכולה להגיע בקלות ל-5%. האם זה משתלם? ברור שלא. הסיבה לכך היא שהקבלנים שניגשים לבנק לצורך מימון הפרויקט מתלבקשים לשלם 8%-7% ריבית. הקבלן מבין שהוא נמצא בסיכון גבוה: גם אם הפרויקט שלו יצליח, הוא יפסיד לפחות 2% בשנה. הקבלנים מסבירים כי עלויות המימון צריכות להיות עד 2% בשביל לגשת למכרז כזה. כיום הריבית עומדת על לפחות 5% יותר והיא לא אפסית והם חוששים שכל עוד המצב יימשך, שוק הדיור המוגן יקרוס.

אבל יש עוד סיבה טובה לקריסה של שוק הדיור המוגן - המיקומים במכרזי רמ"י לא מספיק אטרקטיביים. בחלק מהמקומות אין מספיק אוכלוסיה מתבגרת, אבל הטענה העיקרית היא שבפריפריה, היכן שנכשלו כעת מכרזי רמ"י (מלבד ראש העין, שנמצא באזור יחסית מרכזי), העסק לא כלכלי.

• אשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
• עסקת קומבינציה של 340 מיליון שקל בת"א: אזורים Living ומנרב יקימו מגדל מגורים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

"בתל אביב, למשל, יהיו קבלנים שיתאבדו על פרויקט כזה, אם עלויות המימון יירדו טיפה", אומר לנו אחד הקבלנים. "הסיבה היא פשוטה, במקום להרוויח נגיד 5%-6% בשנה, היזם יסכים להרוויח גם 3% כי בתל אביב ערך הקרקע תמיד עולה. הקבלנים מחכים למכרזים רק באזור תל אביב והמרכז. אם ערך הקרקע לא עולה ואין כאן אופק, הם לא ייגשו למכרזים". בינתיים, רמ"י ממשיכה לפרסם עוד ועוד מכרזים כאלה. סביר להניח שאף אחד לא ייגש לרובם בתקופה הקרובה.