"המימון של אקסטל ממשיך להפתיע לחיוב"
"אקסטל מציגה תזרים שמתבסס על מספר מקורות, כאשר חלק המימון בחברה ממשיך להפתיע לחיוב", כך לדברי נדב ברקוביץ' אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי בית השקעות, בתגובה לתוצאות חברת הנדל"ן האמריקאית שבבעלות יזם הנדל"ן האמריקאי גארי ברנט, אשר דיווחה בתחילת השבוע על תוצאות הרבעון הרביעי של 2018 עם ירידה של כ-53% בהכנסות והפסד נקי של 26.3 מיליון דולר (לכתבה המלאה).
לדברי ברקוביץ', "הפרויקטים בייזום של החברה מתקדמים לפי לוחות הזמנים ובשנה הקרובה נעקוב בעיקר אחרי קצב המכירות בפרויקט OMS ואחרי המימון הגדול שהחברה מתכננת. במידה והחברה תצליח בשתי הנקודות הללו, הסיכון בסדרה ב יקטן משמעותית".
כפי שדיווחנו אתמול, במסגרת תכנית הרכישה העצמית לאג"ח החברה, רכשה אקסטל 4.5 מיליון יחידות של אקסטל אגח א וכ-6.2 מיליון יחידות של אקסטל אגח ב . בבחינת תזרים האג"ח, החברה תידרש לשלם כ-551 מיליון שקל למחזיקי אג"ח א השנה ותשלומי ריבית של כ-38 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ב (תשלומי הקרן צפויים החל משנת 2020).
בסקירתו ציין ברקוביץ' כי כמנהגה, אקסטל מפרסמת הודעות ביחד עם הדוחות וגם הפעם- עדכנה החברה על תרומתו של נכס מבעל השליטה ועל תוכנית מימון מחדש בהיקף משמעותי.
- המורשת של צבי לובצקי: "כל דבר שאתה עושה – תעשה אותו עד הסוף, גם על המגרש וגם בחדר הישיבות"
- תביעה נגד מיטב טרייד - לא ניתן היה לפעול דרך פלטפורמות המסחר של החברה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התרומה של בראנט
על פי ההודעה, בעל השליטה תרם לחברה את חלקו (83%) בנכס הממוקם ברחוב 14 באזור ה-East Village, אשר הערכת שווי הנכס לסוף שנת 2018 עמדה על 275 מיליון דולר. מדובר במגורים להשכרה (159 יח"ד ב-94% תפוסה) בתוספת שטחי מסחר (68% תפוסה). כחלק מהעסקה, תמכור החברה לבעל השליטה שני נכסים בשווי כולל של 16.6 מיליון דולר.
נכון למועד הדו"ח, הנכס מייצר NOI שנתי של כ-3 מיליון דולר ועם ייצובו הוא עתיד להניב NOI של למעלה מ- 10 מיליון דולר בחישוב שנתי. "בצד החיובי, התרומה להון העצמי של החברה מהעברת הנכס מסתכמת ב-53 מיליון דולר. מנגד, על הנכס רובצת הלוואה בכירה בסך 138 מיליון דולר (בריבית ליבור + 2.65%) אשר נפרעת ב-30 ביוני 2019. בנוסף להלוואה הבכירה על הנכס רובצת חלק מהלוואה שנתנה על ידי RXR בסך של כ-76 מיליון דולר", כותב ברקוביץ' בסקירתו.
למה הנכס חשוב?
"נכס זה הוא חלק מתוכנית מחזור חוב ענקית בהיקף של 1.4 מיליארד דולר", מסביר ברקוביץ', אקסטל מעריכה כי הנכס החדש, בתוספת 555 שגם משועבד להלוואת RXR, ימומנו מחדש עד סוף השנה בסך של 587 מיליון דולר בריבית של 3.75%. התזרים שינבע מהמימון ישמש לפירעון הלוואות קיימות (בנקים בהיקף של 325 מיליון דולר ב-555 ו-138 מיליון דולר ב-14) ו-35 מיליון דולר מהלוואת RXR.
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
"המשמעות היא שאם הנחנו עד עכשיו שמימון מחדש ל-555 יפרע חלק משמעותי מהלוואת RXR, כעת התזרים מ-OMS יצטרך לפרוע סכום גבוה יותר מהלוואת RXR. כאן אקסטל מעריכה כי תקבל עד סוף השנה הלוואת מלאי (על יח"ד שטרם נמכרו) בסך 700 מיליון דולר בריבית ליבור + 3.5%. המימון ישמש לתשלום הלוואות הבנקאיות על הנכס (כיום 530 מיליון דולר) ביחד עם הלוואת RXR בסך 350 מיליון דולר", מבהיר ברקוביץ'.
כיצד זה משפיע על התזרים החזוי?
"בצד המימון החברה כבר סגרה מימון מחדש לברודווי 1710 שתורם 55 מיליון דולר וביחד עם קו אשראי מ-JP מורגן צופה החברה תזרים של 149 מיליון דולר. מעבר לכך, עיקר התזרים מתבסס על מכירת דירות בעיקר בפרויקט OMS אשר החברה מעריכה מכירות בהיקף של כ- 70% מהפרויקט עד סוף 2020. התזרים ממכירות אלו יגיע לבעלי האג"ח רק לאחר סילוק החוב הבנקאי והלוואת RXR בהתאם לתוכניות החברה", סיכם ברקוביץ'.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
