דרשו 1.17 מיליון שקל על דירת 3 חד' בהוד השרון, כמה קיבלו אחרי חודשיים?

היכן נמכרה דירת 4 חדרים ב-765 אלף שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (2)

משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 2 חדרים ברחוב דיזנגוף, 62 מ"ר, גג משותף צמוד, משופצת, קומה 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,700,000 שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב דיזנגוף, 60 מ"ר, לשיפוץ, קומה 3, חזיתית, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1,700,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס Place

כפר סבא

דירת 4.5 חדרים, 126 מ"ר, ברחוב אהרונוביץ', קומה 2, מעלית, חנייה רשומה, קומה 2 מתוך 4, מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-1,425,000 שקל. מחיר מבוקש 1,490,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE

הוד השרון

דופלקס 6 חדרים ברחוב הסתיו, קומה 7 ו-8, 181 מ"ר, 2 יחידות הורים, מרפסת שמש עגולה בגודל של 40 מ"ר, 2 חניות ומחסן, נמכר ב- 2,560,000שקל, מחיר מבוקש - 2,850,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הבוסתן, קומה 3, ללא מעלית, כ-70 מ"ר, מטבח מסודר, נמכרה בתוך חודשיים ב-1,045,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,170,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס הוד והדר

צור יצחק

דירת 4 חדרים, 114 מ"ר, קומה 4, מרפסת כפולה, רחוב נחל ערוגות, נמכרה ב-1,310,000 שקל.

דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, מרפסת 42 מ"ר ברחוב נחל אלכסנדר, נמכרה ב-1,240,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס הוד והדר

ירושלים

קוטג' במושבה הגרמנית, 8 חדרים, 3 מפלסים, 212 מ"ר בטאבו, משופץ קומפלט, יציאה מהסלון לטרסה וגינה ענקית 80 מ"ר, בנוסף יש דירת סטודיו (מושכרת), חנייה, נמכר ב-5,450,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון

חדרה

דירת גן ברחוב מעפילים, 110 מ"ר, 6.5 חד', ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב-900,000 שקל.

דופלקס ברחוב הרצל, 180 מ"ר, 4 חד', קומה 3, עם מעלית ועם חנייה, נמכר ב-1,000,000 שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב הנשיא, 90 מ"ר, קומה 4, ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב-460,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב רוטשילד, 107 מ"ר, קומה 4, ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב- 850,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

דירת 4 חדרים ברחוב רוטשילד, 115 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, עם מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 840,000 שקל

דירת 5 חדרים ברחוב הגיבורים, 140 מ"ר+30מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 4 עם מעלית וחניה, נמכרה במיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב ירושלים, 134 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת שמש, קומה 4 מתוך 10, עם מעלית, מחסן וחניה, נמכרה ב- 1.28 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב חטיבת הנחל, 120 מ"ר+ 4 מ"ר מרפסת שמש, קומה 3 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 760,000 שקל

דופלקס 5 חדרים ברחוב ירושלים, 150 מ"ר+ 2 מרפסות בשטח 35 מ"ר+ 45 מ"ר, קומות 9-10 מתוך 10, עם מעלית, מחסן וחניה, נמכר ב- 1.6 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון חדרה

פרדס חנה-כרכור

קוטג' 4.5 חדרים ברחוב יקינטון, 140/250 מ"ר, נמכר ב-1,420,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב המייסדים, 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב- 540,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס People

קוטג' דו משפחתי, 5 חדרים, ברחוב המייסדים, 147 מ"ר בנוי, על מגרש של 235 מ"ר, נמכר ב- 1,600,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות בראל נכסים

זכרון יעקב

בית פרטי בן 7 חדרים ברחוב אחוזת ניל"י, 170 מ"ר על מגרש של 420 מ"ר, נמכר ב-2,500,000 שקל

בית פרטי 4.5 חדרים ב'מושבה', 135 מ"ר בנוי על קרקע הגדולה מדונם, נמכר ב-4,500,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות בראל נכסים

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב אברהם ליסין, שכונת בת גלים, 65 מ"ר, קומה 3, שמורה, נמכרה ב-508,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב הלילך, שכונת כרמל מערבי, 86 מ"ר, קומת קרקע, לשיפוץ, יציאה לגינה, נמכרה ב-1,600,000 שקל.

דירת 4.5 חדרים ברחוב צפרירים, שכונת כרמליה, 130 מ"ר, קומת קרקע, גינה, מרפסת, יחידת הורים, נמכרה ב-1,995,000 שקל.

וילה 5 חדרים ברחוב יהושע גלוברמן, שכונת סביוני דניה, 120 מ"ר, גינה 375 מ"ר, 2 חניות, נמכרה ב-2,200,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

עתלית

קוטג' דו משפחתי בן 6 חדרים ברחוב נווה הפרחים, 150 מ"ר בנוי על מגרש של 370 מ"ר, נמכר ב-1,880,000 שקל

העסקה בוצעה באמצעות בראל נכסים

אשקלון

דירת 4 חדרים בשדרות בן גוריון בסיטי, 95 מ"ר+ 10 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 11, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 765,000 שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון אשקלון

באר שבע

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב בר ניסן, 124 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-900,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת ב', מגדלי נוף, רחוב המשחררים, 100 מ"ר, קומה 8, נמכרה ב-950,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ט', רחוב יריחו, 117 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-665,000 שקל.

דירת-גן 4 חדרים בשכונת נחל עשן, רחוב רפאל קלצ'קין, 101 מ"ר, נמכרה ב-890,000 שקל.

דירת-גן בשכונת נחל עשן, רחוב לאה אמנו, 109 מ"ר, נמכרה ב-855,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב שלמה סקולסקי, 120 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-820,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב יל"ג, 130 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-895,000 שקל.

דירת-גן 4 חדרים בשכונת רמות ברחוב משה קהירי, 110 מ"ר, נמכרה ב-1,110,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב הרצל רוזנבלום, 115 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-705,000 שקל.

דירת-גן 5 חדרים בשכונת רמות, רחוב ברנהרד והרמן צונדק, 164 מ"ר, נמכרה ב- 1,185,000 שקל.

דירת-גן 4 חדרים בשכונת נחל עשן, רחוב רפאל קלצ'קין, 101 מ"ר, נמכרה ב-830,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ב', רחוב יעקב כהן, 140 מ"ר, קומה 8, נמכרה ב-1,120,000 שקל.

דירת 2 חדרים בשכונה ה', רחוב הצבי, 60 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב-360,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ד', רחוב עוזיה המלך, 96 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-465,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה י"א, רחוב הרב הרצוג, 96 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-515,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ט', רחוב עין גדי, 112 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-716,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב מיכאל אשבל, 120 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-875,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

דירת 2 חדרים ברחוב בבא סאלי, קומה 3, מקלחת ושירותים אחד, משופצת, נמכרה ב-205,000 שקל.

וילה ברחוב הרכס, 5 חד', 188 מ"ר עם שוכרים, 2 שירותים, 2 מקלחות, חנייה אחת, מרפסת 20 מ"ר, משופצת, נמכרה ב-1,500,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה

שכירות

כפר סבא

דירת 4 חדרים, 103 מ"ר, רחוב אברהם קרן, במרכז, רחוב ללא מוצא, מוארת ושקטה, מטבח חדש, חנייה ומעלית, קומה 2 מתוך 4 הושכרה תוך חודש ב-4,200 שקל. מחיר מבוקש 4,400 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE

הרצליה

דירת 3 חדרים ברחוב סוקולוב, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם מעלית וחניה, הושכרה ב- 4,900 שקל לחודש

קוטג' 5 חדרים ברחוב אוסישקין בהרצליה הצעירה, 180 מ"ר בנוי על קרקע בשטח של 322 מ"רעם חניה, הושכר ב- 7,000 שקל לחודש

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הרצליה

אשקלון

דירת גן 3 חדרים ברחוב ישי בגבעת ציון, 86 מ"ר+30 מ"ר גינה, עם מחסן, ללא חניה, הושכרה ב- 2,000 שקל לחודש

דירת 4 חדרים ברחוב קדש בשכונת ברנע, 110 מ"ר + 10 מרפסת, קומה 8 מתוך 15, עם מעלית וחניה, בבניין ספא, חדר כושר ובריכה, 3,100 שקל לחודש

קוטג' 4 חדרים ברחוב מלכי ישראל בשכונת אפרידר, 100 מ"ר על קרקע בשטח 300 מ"ר, זקוק לשיפוץ, עם חניה, הושכר ב- 2,500 שקל לחודש

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון אשקלון

דימונה

דירת 4 חדרים ברחוב נווה דוד, קומה 4, ללא מעלית, משופצת, כולל ריהוט, הושכרה ב-1,800 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    שנתיים מניפולציה להרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ=מיתון קשה!! (ל"ת)
    דמגוגיה שיווקלפראייר 29/06/2013 19:10
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    בודק ומתעניין 29/06/2013 09:51
    הגב לתגובה זו
    הכסף הטיפש מתחיל להיכנס, רק מי שחייב קונה היום דירה...לא עוד הרבה זמן הריבית תעלה ואז....
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.