לאומי: גידול ניכר בגיוסי אג"ח עקב התמעטות הכנסות הממשלה מקרקעות
אתמול (ד') פרסם משרד האוצר את נתוני ההכנסות ממיסים לשנת 2011 לפיהם גירעון הממשלה, ללא מתן אשראי נטו, בשנת 2011 הסתכם בסך של 28.6 מיליארד שקל, בדומה לגירעון הכולל בשנת 2010. שיעור הגירעון מהתוצר עומד על כ-3.3% מאחר שיעד הגירעון ל-2011 עמד על 25.2 מיליארד שקל, קרי חריגה של 0.4%. ההסבר לחריגה מיעד הגירעון, נעוץ בצד הכנסות המדינה ממסים, אשר היו נמוכות מהחזוי, בעוד ביצוע ההוצאות עמד על 99%, בדומה לשיעור הביצוע בשנים קודמות. סך ההכנסות ממסים גדלו בשיעור נומינלי של 7.9% בהשוואה לתכנון תקציבי של כ- 10%. בצד ההוצאות נרשם גידול בשיעור נומינלי של 5.6%, שהנו נמוך מהתכנון המקורי (7.4%).
כלכלני בנק לאומי מסבירים היום (ה') בבלוג לאומי כי מימון הגירעון התקציבי (הכולל מתן אשראי נטו) בסך של כ-23 מיליארד שקל, התבסס על מקורות מימון הבאים: תקבולי מכירת קרקעות שבבעלות ממשלתית והפרטה שהסתכמו ב-2011 ב- 7.1 מיליארד שקל (מזה 65% בגין מכירת קרקעות), בהשוואה לתכנון תקציבי של 3.8 מיליארד שקל; גיוס הון נטו באמצעות הנפקת איגרות חוב בשוק המקומי בהיקף של כ-12 מיליארד שקל; משיכת כספי ממשלה מפיקדונותיה בבנק ישראל, שנצברו בשנים קודמות, בהיקף של כ-4 מיליארד שקל. הגיוס הממשלתי נטו בשוקי ההון בחו"ל היה אפסי.
"נראה שהרכב זה של מימון הגירעון משקף מספר גורמים ובהם: עוצמת שוק הנדל"ן למגורים אשר הביא לביקוש גדול לקרקעות מחד ומאידך את הרצון של הממשלה להגדיל את היצע הבנייה למגורים; וזאת בנוסף למצב הבעייתי של שוקי ההון בשווקים המפותחים."
"במבט קדימה, אנו מעריכים כי בשנת 2012 צרכי הגיוס נטו של הממשלה יהיו גבוהים מהתכנון התקציבי בכ- 12-15 מיליארד שקל ויגיעו לכ-30 מיליארד שקל ויותר", מציינים בלאומי. "היקף המימון של הגירעון התקציבי הצפוי לשנת 2012 שיופנה לשוק איגרות החוב המקומי יגדל במידה ניכרת, זאת עקב התמעטות מקורות המימון החלופיים ובפרט פוטנציאל שיווק קרקעות המדינה. במונחי גיוס ברוטו, הכולל את מיחזור החוב הממשלתי שיגיע לפירעון בשנת 2012 ומימון הגירעון שיצטבר במהלך השנה, מדובר בגיוס בסדר גודל של 90-100 מיליארד שקל בשוק המקומי, זאת לעומת גיוס ברוטו בהיקף של כ-86 מיליארד שקל בשנת 2011."
כלכלני לאומי מוסיפים כי אחת ההשלכות לעלייה בצרכי הגיוס של הממשלה עלולה להיות 'דחיקה לפינה' של צרכי הגיוס של המגזר העסקי, אשר בחלקו עלול להתקשות במיחזור של ההיקף הגדול של החוב אשר עומד להיפרע ב- 2012. "יש להוסיף כי בראייה ארוכת טווח, צרכי גיוס האשראי של הממשלה צפויים להישאר גבוהים יחסית. כך למשל, בתרחיש שבנה לאחרונה בנק ישראל עבור גירעון הממשלה עד שנת 2020, צפוי הגירעון הממשלתי השוטף, לעמוד על כ- 3.5% תוצר כל שנה עד שנת 2020, זאת בהנחה ששיעור הצמיחה הממוצע של התוצר יעמוד על כ- 3.5% וששיעורי המס יישארו ללא שינוי. בהיבט של המימון הממשלתי, נציין שהיקף החוב הממשלתי העומד למחזור בטווח הקצר יהיה גבוה יחסית, כך שגיוס המקורות ברוטו של הממשלה יהיה גדול בשנים הקרובות."
- 3.שוק הנדלן בצרות צרורות (ל"ת)מתווך מובטל 14/01/2012 21:52הגב לתגובה זו
- 2.יורם מראשון 14/01/2012 08:30הגב לתגובה זוכדי ליצור הכנסה ממיסים, המדינה חייבת לעודד את שוק הדירות בישראל ע" י מתן הקלות מס ומענקי מקום לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה ...
- 1.בניהו .א 13/01/2012 22:09הגב לתגובה זואני כלכלן באחת מחברות הנדלן הגדולות והערכות שלנו והתחזיות לשנת 2012 לא מבשרות טובות רוב הציבור לא יוכל לרכוש דירות ויתרה מזאת קיימת הערכה מאוד חזקה ש-אלפי אזרחים יאלצו לוותר על דירות שרכשו כי הם לא יעמדו בתשלומי המשכנתא
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
