הדילמה של רז עודד - מה לעשות עם מגדל UBank?

חברת ORC LAND, מתחום הנדל"ן המניב שגם מחזיקה בנתח מ-ICR בשותפות עם קנדה ישראל, רכשה בימים האחרונים את מגדל UBank ברחוב רוטשילד 38 בתל אביב מידי איש העסקים היהודי-אמריקאי יהושוע גוטמן. התמורה בעסקה כ-150 מ' שקל. את המימון לעסקה סיפק בנק דיסקונט.

מדובר על מבנה בן 10 קומות הכולל שטח של כ-5.5 אלף מ"ר להשכרה ו־4 קומות חניון תת-קרקעי. כיום הבניין מושכר לבנק UBank מקבוצת הבינלאומי, אך ב־Orc בוחנים מהלך השבחה: השכרה מלאה לתאגיד הייטק או פירמה בינלאומית (ככל הנראה משרד עורכי דין גדול), או לחלופין הסבה למלון בוטיק יוקרתי שיכלול בין היתר מסעדת שף ורופטופ הצופה לתל אביב ולים.

על פניו, מדובר בעסקה סולידית: מגדל משרדים בלב שדרות רוטשילד, עם שוכר פעיל עתידי (UBank יעזוב) ותזרים שוטף שמוערך בכ-6%-5.5%. אבל החברה לא מסתפקת בתשואה הנוכחית - היא מכוונת למהלך השבחה שיכול להכפיל את הרווח מהנכס תוך כמה שנים.

נכון להיום, הבניין משתרע כאמור על שטח של כ-5.5 אלף מ"ר להשכרה. לפי הערכות בשוק, שכר הדירה למשרדים עצמאים במיקום זה נע בטווח של 120-140 ש"ח למ"ר לחודש. כולל חניה.

מה הפוטנציאל בעסקה?

בהנחה ממוצעת של 130 ש"ח, מדובר בהכנסה חודשית של כ-715 אלף שקל. ובסך הכול כ-8.6 מיליון שקל לשנה. אם נשווה את זה למחיר הרכישה, שעומד על 150 מיליון שקל, נקבל תשואה נוכחית של כ־5.7%. תשואה זו נחשבת ממוצעת לשוק המשרדים בתל אביב, אך נמוכה יחסית לאלטרנטיבות השקעה אחרות - כמו לוגיסטיקה, מלונאות, חוות שרתים ועוד. 

צריך לזכור - שאם החברה תבחר במהלך של הכנסת גוף איכותי יחיד לשכור את הבניין כולו בחוזה ארוך טווח - זה אמנם ככל הנראה יהיה בתשואה של עד 6%. אבל השקט הנפשי שיווצר לחברה בעקבות 'שוכר עוגן' בא על חשבון התשואה העודפת שיכלה לקבל אילו בחרה בלחלק את הבניין לשוכרים שונים ולתפקד בפועל כעסק לטיפול בשוכרים. אז הם היו יכולים להגיע אפילו ל-8% פלוס. 

הרוכשת בונה גם על השבחה. המחירים באזורי הביקוש אומנם לא עולים כעת, אבל יחסית הם חסינים. מעבר לכך, השכרה לשוכר עוגן, יכולה להיות טריגר להשבחה נוספת - לשוכרים אחרים-חדשים ולמכירה עתידית.

האפשרות השנייה, והשאפתנית יותר, היא הסבת הבניין למלון בוטיק אורבני יוקרתי. המיקום: בין שדרות רוטשילד לנווה צדק ובמרחק הליכה מהים, מאפשר חוויה איכותית לאורחי המלון. ככל ויהיה כזה.

אם יתווספו זכויות בנייה לגג, ניתן יהיה להקים רופטופ עם מסעדת שף ונוף פתוח לים. לפי הערכות, השקעה של 30-40 מיליון שקל בשיפוץ והסבה יכולה להוביל לתשואה סביב 8%,  תלוי בתפוסה ובתמחור החדרים.

כל זה מתאים היטב לפרופיל של החברה. אשר מוחזקת בידי היזם רז עודד (יו"ר ומנכ"ל), כשבנק הפועלים שותף בה עם 20% דרך זרוע ההשקעות פועלים אקוויטי. החברה מחזיקה גם ב-52% מחברת ראם נדל"ן (יחד עם האחים נקש ואבי חורמרו), וראם שותפה שווה בחברת ICR עם ישראל קנדה.

מדובר בחברה יחסית גדולה בנדל"ן המניב, במגורים ובמלונאות. עם כ-16 אלף יח' בתכנון ו־19 נכסים מניבים ברחבי הארץ.

אז האם העסקה טובה? התשובה תלויה באסטרטגיה: אם החברה תסתפק בתשואה הנוכחית. זו עסקה יציבה אך שגרתית. אבל אם תצליח לממש את תכניות ההשבחה - ייתכן שמדובר בעסקה חכמה בשוק הנדל"ן של תל אביב. יהיה מעניין לשוב לראות האם וכיצד המהלך יתממש - האם נראה מהלך מהיר או שיגרור עיכובים. וגם - האם הוא יציף ערך לבעלי המניות.