סמנכ"ל ישיר קרנות נאמנות: "השקל צפוי להיות מטבע חזק ועדיף על מטבעות רבים"
"השקל צפוי להיות מטבע עדיף על פני מטבעות רבים בעיקר בשווקים מתעוררים ובחלק ניכר מהמדינות המפותחות". כך מעריך מיכה כלפון, סמנכ"ל ישיר קרנות נאמנות.
לדבריו, לשקל יש סיבות טובות להיות יציב בתקופה סוערת זו: רמת הצמיחה הצפויה בישראל סבירה בהשוואה למדינות אחרות בעולם, קיימת שמירה על מסגרת תקציבית ולכל היותר צפויה פריצה מתונה ובנוסף הסיכון לאינפלציה ארוכת טווח קטן, מאחר ואין צורך בהזרמת היצע כסף מסיבי לשוק.
בנוסף, הצפי לאינפלציה נמוכה בישראל גורם לריבית ריאלית שלילית להפוך לחיובית ואף גבוהה בהשוואה לריביות אחרות בעולם, עובדה שתתמוך בשקל, ובנוסף לכך צפויה התמתנות בהתערבות בנק ישראל בשוק המט"ח.
"המדיניות המשלבת הזרמת כסף למערכת הפיננסית והורדת ריבית היא קטלנית, ותתמוך בדולר רק בטווח הקצר" מציין כלפון ומעריך כי בטווח הקצר תימשך התנודתיות של הדולר מול השקל ברמות של 3.9 עד 4 שקלים, אולם בטווח הארוך, כשהמצב בשווקים יתייצב, ייסחר הדולר ברמות של לכל היותר 3.8-3.9 שקלים ואולי אף 3.7 שקלים ומטה.
"יחד עם זאת, תמיד תיתכן אפשרות ש- 2-3 מטבעות עיקריים יפגינו ביצועים עדיפים, כך למשל הדולר האוסטרלי, הכתר הנורבגי ואולי גם הפרנק השוייצרי". מעריך כלפון.
לדבריו הדולר האוסטרלי מעניין להשקעה שכן המדינה יחסית לא נפגעה ממשבר הסאבפריים ורמת הריבית שם יחסית גבוהה וניתן להשיג תשואה של כ-6% על אג"ח במח"מ של 4 או 5 שנים.
כלפון מציין גם את הכתר הנורבגי כתחליף השקעה מעניין לאירו, שכן נורבגיה אינה סובלת מבעיות האיחוד האירופי ונהנית מתקבולי נפט גבוהים ( גם לאחר ירידת מחיר הנפט) וממדיניות תקציבית נכונה.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
יוני שדה, מנכ"ל שדה נדל"ן. קרדיט: שדה נדל"ןשדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
לאחר הדיווח על עסקת הרכישה של מגדל מגורים ביוסטון, ישבנו לדבר עם יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן על הדיסקאונט עמוק על עלויות הבנייה בפרויקט ועל היתרון הרגולטורי הייחודי ביוסטון; מהו ה-DNA של החברה ומה היתרון של היותה קבלן-יזם-מבצע?
שדה נדל"ן שדה נדל"ן שדה נדל"ן 0% היא חברה חדשה בבורסה בת"א. היא הוקמה על בסיס אינטו בנובמבר 2024, ומאז היא ממשיכה בפעילות הנדל"נית שלה בארה"ב, ובייחוד בטקסס. שווי השוק של החברה הוא כ-141 מיליון שקל. אתמול פרסמה החברה על רכישה של בניין בשכונת יוקרה ביוסטון ושוחחנו עם יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן, כדי להבין את הסיפור של החברה.
מה גרם לחברה לבצע את המהלך דווקא בשכונה הזו ביוסטון?
המשרדים הראשיים של החברה הם ביוסטון. אני גר ביוסטון ופעיל פה כבר כ-20 שנה, כך שההיכרות עם העיר היא באמת לאורכה ולרוחבה. בכובע הפרטי שלי, אני עובד עם יזם מקומי על אדמה שנבנה עליה בניין של 93 דירות קונדו, תחת מותג סיינט ריג'ס ומריוט, חברת המלונות. המחיר שם הוא כמעט 2,000 דולר לרגל רבוע. השכונה הזו, River Oaks, היא השכונה היקרה ביותר ביוסטון ואחת היקרות בכל טקסס. בנוסף, יש לנו נסיון עם בניין קונדו בשכונה סמוכה, שהגיע לסלאאוט של כמעט 200 מיליון דולר מהר מאד.
ולמה בחרתם במודל של מכירה ולא השכרה?
בחנו את העיסקה גם בהיבטי השכרה וגם מכירה של קונדו, שתיהן כמובן לאחר השבחה. אנחנו רוכשים את הבניין ב-123 מיליון דולר, עם 381 אלף ר"ר (רגל
רבוע) להשכרה. המשמעות היא 320 דולר לר"ר. לשם השוואה, לבנות מאפס, ללא רכיב קרקע ועלויות מימון זה בערך 550-600 דולר לר"ר. בבניין שלנו עם סיינט ריג'ס עלוית הבניה בלבד עם כ-700 דולר לר"ר. במילים אחרות, יש פה דיסקאונט מאד עמוק על מחיר הבניה, ללא עלויות אדמה. ולכן,
גם השכרה וגם פרויקט למכירת קונדו עובדים במקרה הזה.
הבניין הוא בן 10, ודמי השכירות האפקטיביים שלו הם 2.7 דולר לר"ר, בעוד שמבנים חדשים מקבלים ממוצע של כ-3.2 דולר לר"ר. כלומר, אם היינו מייעדים אותו להשכרה, היינו צריכים לעשות את זה שיפוץ כולל. עשינו
את זה לאחרונה בבניין בדאלאס, והגדלנו את ההכנסה שלו דרמטית. זה מודל שיכול לעבוד פה, אבל האופציה של המכירה לצרכן קצה היא הרבה יותר אטרקטיבית.
לרוב, כשמסבים לדירות קונדו, העלויות גבוהות היות ולבניינים יש קירות תומכים בתוך המבנה. במקרה הזה, הבניין נבנה על פי סטנדרט של דירות קונדו, ללא קירות תומכים בתוך הקונטור, החשמל והמיזוג נעשה ברמה של קונדו, ורכיב השיפוץ הוא הרבה יותר נמוך, כמעט שוויוני לשיפוץ שהיינו עושים לדירות להשכרה.
