דוחות אמות: "סנונית ראשונה לעתיד השלילי של שוק המשרדים בישראל"
חברת אמות פרסמה היום את
אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן של הראל שוקי הון, אומר כי "אמות הינה מחברות הנדל"ן החזקות ביותר מבחינה פיננסית והיא צפויה להמשיך ברכישות בישראל. מבחינת הפעילות היזמית, אנו צופים שאמות תדווח על השכרות בבניין פלטינום בפתח תקווה וכן תקדם את הקמתו של בניין אטריום ברמת גן. להערכתנו, ה-NOI בשנת 2013 צפוי לעמוד על כ-465 מיליון שקל וה-FFO בשנת 2013 על כ-265 מיליון שקל - תשואה של 12.8% על שווי השוק הנוכחי של החברה. אנו מותירים את המלצתנו על תשואת יתר במחיר יעד של 11 שקל, ירידה קלה לעומת מחיר היעד הקודם (11.2 שקל). כיום קיים דיסקאונט של 25% על שווי השוק הנוכחי."
מנגד, אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, מסביר שהירידה ברמת התפוסה בחברה היא סנונית ראשונה לתחזית השלילית על שוק המשרדים בישראל. לדבריו, " רמת התפוסה הממוצעת הציגה לראשונה מזה כשנתיים ירידה, בעיקר לאור ירידה במגזר הפארקים התעשייתיים. אנחנו חוזרים על תחזיותינו השליליות לגבי עתיד ענף הנדל"ן המניב בישראל בשנים הקרובות וסקטור המשרדים בראשו. שינוי המגמה בתפוסה הממוצעת של החברה לאחר כשנתיים של עליה הוא איתות, ולהערכתנו השיא כבר מאחורינו. מסקרים את מניית החברה בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 10 שקל."
נעם פינקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות, אומר שהחברה נהנית מאיתנות פיננסית הכוללת נכסים לא משועבדים בהיקף של 4.6 מיליארד שקל ויתרות נזילות וקווי אשראי מאושרים בהיקף של כ-800 מיליון שקל לצד יחסי מינוף נמוכים יחסית. איתנות זו, לצד תשואות אג"ח נמוכות יכולות לאפשר לה ביצוע רכישות משמעותיות אשר יגדילו את ה-NOI והFFO- וייקבעו מרווח פיננסי גבוה יחסית על הנכסים הנרכשים, על אף שמחירם של אלו אינו נמוך כיום."
לדברי פינקו, החששות העתידיים מעודף היצע בשוק המשרדים בעיקר באזור המרכז לא באות עדיין לידי ביטוי בדוחות וייקח זמן עד שנראה את השפעתן. "אנו סבורים כי על החברה לנצל מצבה הפיננסי האיתן על מנת להתרחב, בעיקר בתחום הלוגיסטיקה בו אין כרגע חשש מעודף היצע במטרה להגדיל את הFFO העתידי שלה. לא ביצענו שינוי משמעותי במודל שלנו והמלצתנו נשארת החזק במחיר יעד של 10.7 שקל, גבוה ב-19% ממחיר המניה. המודל שלנו מתבסס על שילוב של מכפיל FFO 10 (על FFO של 253 מיליון שקל) ועל מודל NAV בשיעור היוון של 7.9% (בדומה לשיעור הההיוון של החברה)."
- 1.גיא 15/11/2012 18:26הגב לתגובה זובהתחלה, המסחרי ייפול... לא בהרבה פיגור אחריו ייפול הפרטי....
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
