ירידה של 10% בהתחלות הבניה בשנה האחרונה - אבל אלה עדיין מספרים גבוהים ביחס לשנים קודמות
הקבלנים רואים את הירידה במחירי הדיור ומהדקים את החגורה - הם מנסים לשמור את המחירים גבוהים ולכן דואגים להוריד את התחלות הבניה. השאלה היא כמה זמן הם יוכלו לעשות את זה, המימון שלהם מתייקר ולפחות חלקם יצטרכו לבנות. הם יכולים לשחק ולמשוך זמן אבל לזמן מוגבל.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה האחרונה נרשמה ירידה של 10.4% בהתחלות הבניה. ב-12 החודשים שבין אפריל 2022 עד מרץ השנה החלו להיבנות 62,480 דירות לעומת 69,750 אלף התחלות בשנה שעברה. אבל מדובר עדיין במספרים גבוהים היסטורית: שנה קודם לכן היו 55.3 אלף התחלות בניה ובשנה שלפני 58.9 אלף התחלות, וגם אלה מספרים גבוהים ביחס ל-30-40 אלף התחלות בנייה בשנים שלפני. כלומר, מדובר כעת אמנם בירידה משמעותית ביחס לשיא של השנה שעברה, אבל עדיין יש הרבה התחלות בנייה. השאלה היא כמובן האם מגמת הירידה תימשך. הבעיה הגדולה היא לא בשנה שנתיים הקרובות אלא בעוד 3-4 שנים, כשהדירות יגיעו לשוק. ירידה עכשיו יכולה להתגלגל לעליית מחירים בהמשך.
במקביל, בשנה האחרונה חלה ירידה של 2.6% בהיתרי הבניה. ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור 74,700 דירות - ירידה של 2.6% לעומת 12 החודשים הקודמים (אפריל 2021-מרץ 2022) אבל עדיין מדובר על מספרים גבוהים ביחס לעשור האחרון. אגב, גם ברבעון הראשון של השנה ישנה ירידה - אז החלה בנייתן של 14,981 דירות חדשות - צניחה 25% לעומת הרבעון הראשון אשתקד (19,983 דירות חדשות). חשוב להדגיש כי ביחס לרבעון הקודם האחרון של 2022) מדובר בעלייה קלה של כ-1.9%, שכן אז החלה בנייתן של 14,693 דירות בלבד.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אגב, מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים ב-12 החודשים למועד הדוח, כ-46% היו במחוזות המרכז ותל אביב – 23.9% ו-22.1%, בהתאמה. כרבע (25.3%) מסך התחלות הבנייה היו במחוז המרכז וכחמישית (21.9%) – במחוז תל אביב. לגבי התחלות הבניה, קריית גת מפתיעה לטובה לעומת שנה קודמת, עם עליה של 114%. הרצליה ובית שמש לרעה - ערים כמו אור יהודה, הרצליה ובית שמש בונות עשרות אחוזים פחות.
הנתונים אינם מעודדים, לא בגלל שרואים האטה מסוימת בנדל"ן והמחירים יורדים, אלא שבגלל נתון התחלות הבניה מעיד עד כך שההיצע קטן. מדובר בגלגל. המדינה רוצה להוריד מחירים דרך הגדלת הריבית והקטנת הביקושים, אבל מצד שני - ההיצע הקטן גורם לכך שהירידה לא תהיה משמעותית. בסופו של תהליך, הורדת ריבית בעוד מספר חודשים כשההיצע קטן תיצור ביקושים. והם, כידוע, יוצרים עליית מחירים.
התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-58,720 דירות (כ-3,760 דירות קיימות נהרסו). כ-64.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-13.2% בסבסוד ממשלתי (5,340 דירות). כ-35.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-58.7% במסגרת בנייה עצמית וכ-13.5% למטרת השכרה. כמו כן, כרבע מהדירות (כ-26.9%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-74.4% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי. הערים המובילות בהתחלות הבנייה ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הן: תל אביב-יפו, ירושלים, ראשון לציון, בת ים, באר שבע ואשקלון.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
ומה לגבי נתוני גמר בנייה? ב-12 החודשים האחרונים לדוח הסתיימה בנייתן של כ-52,750 דירות, עלייה של 12.2% לעומת 12 החודשים הקודמים. משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (משוקלל לפי מספר הדירות שבו) הוא 33.7 חודשים (פחות מ-3 שנים).
עוד נתונים מעניינים: בסוף מרץ 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-169.7 אלף דירות. שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-15.6 מיליון מ"ר, כ-72.9% משטח זה נועד לבנייה למגורים. אגב, התחלות בנייה נטו מתקבלות לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית. עוד עולה, כי ב-12 החודשים למועד הדוח החלה בנייתן של כ-11,970 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-61.1% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-21.7% – במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-81.2% (9,720 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.
- 5.כאשר בשנים האחרונות התחילו בסביבות 55 אלף דירות לש 26/06/2023 21:58הגב לתגובה זוכאשר בשנים האחרונות התחילו בסביבות 55 אלף דירות לשנה זאת אומרת שתוך שנה יהיו עוד 55 יוד שנתיים 110 ועוד 3 שנים 160 אלף דירות לפחות. כאשר הדרישה בשוק היא 40 אלף בשנה. יש עוד איזה פער של כמה שנים שהיו בונים פחות והוא הצטבר ל 40 אלף נוספים אז אפשר להגיד שתוך 3 שנים יהיו כאן עשרות אלפי דירות בעודף שזה אומר שהמחירים ירדו ב 30%
- 4.בצפון יש דרישה מאוד גדולה לרכישת דירות יד 2 למה? (ל"ת)ראובן 21/06/2023 09:21הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 20/06/2023 23:32הגב לתגובה זואחת בכדור הארץ שיש בה 170,000 דירות בבנייה פעילה והמחירים מזנקים באותה שנה בטירוף במעל 20% .. רק בשוק שבוחשים בו אינטרסנטים ומלא במניפולציות יכול להתרחש הנס הזה.ולכן לצערי אין סיכוי לירידת מחירים.
- 2.אנונימי 20/06/2023 16:19הגב לתגובה זומרבית הכסף הוא מהלוואות, כך שהם חייבים להמשיך להתגלגל, לבנות ולמכור. מי שיעצור, יקלע לקשיים כלכליים. שוק בירידה דומה לשוק בעלייה, אי אפשר לדעת איפה זה יעצור
- 1.מפולת (ל"ת)שי 121 20/06/2023 13:15הגב לתגובה זו
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
