ירידה של 10% בהתחלות הבניה בשנה האחרונה - אבל אלה עדיין מספרים גבוהים ביחס לשנים קודמות
הקבלנים רואים את הירידה במחירי הדיור ומהדקים את החגורה - הם מנסים לשמור את המחירים גבוהים ולכן דואגים להוריד את התחלות הבניה. השאלה היא כמה זמן הם יוכלו לעשות את זה, המימון שלהם מתייקר ולפחות חלקם יצטרכו לבנות. הם יכולים לשחק ולמשוך זמן אבל לזמן מוגבל.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה האחרונה נרשמה ירידה של 10.4% בהתחלות הבניה. ב-12 החודשים שבין אפריל 2022 עד מרץ השנה החלו להיבנות 62,480 דירות לעומת 69,750 אלף התחלות בשנה שעברה. אבל מדובר עדיין במספרים גבוהים היסטורית: שנה קודם לכן היו 55.3 אלף התחלות בניה ובשנה שלפני 58.9 אלף התחלות, וגם אלה מספרים גבוהים ביחס ל-30-40 אלף התחלות בנייה בשנים שלפני. כלומר, מדובר כעת אמנם בירידה משמעותית ביחס לשיא של השנה שעברה, אבל עדיין יש הרבה התחלות בנייה. השאלה היא כמובן האם מגמת הירידה תימשך. הבעיה הגדולה היא לא בשנה שנתיים הקרובות אלא בעוד 3-4 שנים, כשהדירות יגיעו לשוק. ירידה עכשיו יכולה להתגלגל לעליית מחירים בהמשך.
במקביל, בשנה האחרונה חלה ירידה של 2.6% בהיתרי הבניה. ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור 74,700 דירות - ירידה של 2.6% לעומת 12 החודשים הקודמים (אפריל 2021-מרץ 2022) אבל עדיין מדובר על מספרים גבוהים ביחס לעשור האחרון. אגב, גם ברבעון הראשון של השנה ישנה ירידה - אז החלה בנייתן של 14,981 דירות חדשות - צניחה 25% לעומת הרבעון הראשון אשתקד (19,983 דירות חדשות). חשוב להדגיש כי ביחס לרבעון הקודם האחרון של 2022) מדובר בעלייה קלה של כ-1.9%, שכן אז החלה בנייתן של 14,693 דירות בלבד.
- מחירי הדירות בבת ים - תמונת מצב: כמה עולה דירה ישנה, ומה הפער מול דירות חדשות?
- התחדשות עירונית של 900 דירות יוצאת לדרך במרכז בת ים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אגב, מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים ב-12 החודשים למועד הדוח, כ-46% היו במחוזות המרכז ותל אביב – 23.9% ו-22.1%, בהתאמה. כרבע (25.3%) מסך התחלות הבנייה היו במחוז המרכז וכחמישית (21.9%) – במחוז תל אביב. לגבי התחלות הבניה, קריית גת מפתיעה לטובה לעומת שנה קודמת, עם עליה של 114%. הרצליה ובית שמש לרעה - ערים כמו אור יהודה, הרצליה ובית שמש בונות עשרות אחוזים פחות.
הנתונים אינם מעודדים, לא בגלל שרואים האטה מסוימת בנדל"ן והמחירים יורדים, אלא שבגלל נתון התחלות הבניה מעיד עד כך שההיצע קטן. מדובר בגלגל. המדינה רוצה להוריד מחירים דרך הגדלת הריבית והקטנת הביקושים, אבל מצד שני - ההיצע הקטן גורם לכך שהירידה לא תהיה משמעותית. בסופו של תהליך, הורדת ריבית בעוד מספר חודשים כשההיצע קטן תיצור ביקושים. והם, כידוע, יוצרים עליית מחירים.
התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-58,720 דירות (כ-3,760 דירות קיימות נהרסו). כ-64.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-13.2% בסבסוד ממשלתי (5,340 דירות). כ-35.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-58.7% במסגרת בנייה עצמית וכ-13.5% למטרת השכרה. כמו כן, כרבע מהדירות (כ-26.9%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-74.4% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי. הערים המובילות בהתחלות הבנייה ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הן: תל אביב-יפו, ירושלים, ראשון לציון, בת ים, באר שבע ואשקלון.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ומה לגבי נתוני גמר בנייה? ב-12 החודשים האחרונים לדוח הסתיימה בנייתן של כ-52,750 דירות, עלייה של 12.2% לעומת 12 החודשים הקודמים. משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (משוקלל לפי מספר הדירות שבו) הוא 33.7 חודשים (פחות מ-3 שנים).
עוד נתונים מעניינים: בסוף מרץ 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-169.7 אלף דירות. שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-15.6 מיליון מ"ר, כ-72.9% משטח זה נועד לבנייה למגורים. אגב, התחלות בנייה נטו מתקבלות לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית. עוד עולה, כי ב-12 החודשים למועד הדוח החלה בנייתן של כ-11,970 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-61.1% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-21.7% – במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-81.2% (9,720 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.
- 5.כאשר בשנים האחרונות התחילו בסביבות 55 אלף דירות לש 26/06/2023 21:58הגב לתגובה זוכאשר בשנים האחרונות התחילו בסביבות 55 אלף דירות לשנה זאת אומרת שתוך שנה יהיו עוד 55 יוד שנתיים 110 ועוד 3 שנים 160 אלף דירות לפחות. כאשר הדרישה בשוק היא 40 אלף בשנה. יש עוד איזה פער של כמה שנים שהיו בונים פחות והוא הצטבר ל 40 אלף נוספים אז אפשר להגיד שתוך 3 שנים יהיו כאן עשרות אלפי דירות בעודף שזה אומר שהמחירים ירדו ב 30%
- 4.בצפון יש דרישה מאוד גדולה לרכישת דירות יד 2 למה? (ל"ת)ראובן 21/06/2023 09:21הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 20/06/2023 23:32הגב לתגובה זואחת בכדור הארץ שיש בה 170,000 דירות בבנייה פעילה והמחירים מזנקים באותה שנה בטירוף במעל 20% .. רק בשוק שבוחשים בו אינטרסנטים ומלא במניפולציות יכול להתרחש הנס הזה.ולכן לצערי אין סיכוי לירידת מחירים.
- 2.אנונימי 20/06/2023 16:19הגב לתגובה זומרבית הכסף הוא מהלוואות, כך שהם חייבים להמשיך להתגלגל, לבנות ולמכור. מי שיעצור, יקלע לקשיים כלכליים. שוק בירידה דומה לשוק בעלייה, אי אפשר לדעת איפה זה יעצור
- 1.מפולת (ל"ת)שי 121 20/06/2023 13:15הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
