המשכנתא הממוצעת בחודש מרץ 2022 עומדת על שיא של 974.7 אלף שקל, כך על פי נתוני בנק ישראל, זאת לאחר שהציבור לווה מהבנקים משכנתאות בהיקף עצום של 13.43 מיליארד שקל. מדובר על 13,780 אנשים שלקחו משכנתא בחודש מרץ. מחירי הדיור זינקו בשנה האחרונה ב-15.2% (הדירות החדשות התייקרו יותר, 17.8% בשנה). המשכנתא הממוצעת שאנשים לוקחים היום יקרה ב-15% לעומת המשכנתא שלווים לקחו לפני שנה (אז היא עמדה על 849 אלף שקל), או משכנתא גבוהה יותר ב-126 אלף שקלים בשנה אחת.

בחודש אפריל העלה בנק ישראל את הריבית במשק ב-0.25% והיא עומדת כעת על 0.35%, מה שלמעשה ייקר את המשכנתאות של הציבור ברגע אחד ב-47-49 שקלים, או 15-18 אלף שקל לאורך חיי המשכנתא. בבנק ישראל צופים כי הריבית תעלה ל-1.5% תוך שנה והמשמעות היא התייקרות של המשכנתא ב-90-100 אלף שקל (למשכנתא ש-400 אלף מתוכה נמצא במסלול ריבית הפריים לתקופה של 25-30 שנים בהתאמה).

האם עליית הריבית תעצור את השתוללות המשכנתאות בישראל?

השאלה כעת היא כמובן כיצד ייראו נתוני חודש אפריל והאם ניתן יהיה לראות ניצני שינוי מגמה והתקררות בלקיחת משכנתאות חדשות. עלייה של 0.25% עדיין לא תעצור כמובן את השוק אבל השאלה היא האם המשך עליית הריבית בעולם תוביל לכך. כעת נותר להמתין כדי לראות כמה הריבית בעולם ובארץ תעלה בשנתיים הקרובות וכיצד זה ישפיע על ההחלטות של משקי הבית.

כמובן השוק לא חיכה לבנק ישראל. במסלול הקל"צ (המסלול הלא צמוד, זה שמהווה עוגן למשכנתא במקרה של עליית ריביות) הריביות כבר עלו בתקופה האחרונה ב-1% ויותר, כלומר, ההחזרים במסלול הזה כבר התייקרו - והם צפויים להמשיך ולהתייקר, במקביל ולצד ההתייקרות בריבית הפריים. 

• הנגיד: "פועל להעביר את הכוח מהבנקים לציבור" - האומנם?
• בנק ישראל: פחות מעשירית מהכסף השוכב בעו"ש מקבל ריבית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

למעשה יש כאן תנועה כפולה: הציבור נטל משכנתאות שהולכות וגדלות ומנגד האינפלציה והריבית עולות וייקרו גם הן את המשכנתאות. המצב לא דומה למה שהיה לפני עשור כי המשכנתאות באותם ימים היו קטנות בצורה משמעתית ביחס להיום ועמדו על חצי ממה שהן כיום. כפי שכבר הצבענו, מדובר במלכוד 22 של הציבור הישראלי. איך נצא ממנו? סביר להניח שצורה זו או אחרת של משבר כלכלי.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לאחרונה, כי בחודש פברואר 2022 חלה ירידה של כ-3.5% בכמות הדירות החדשות שנמכרו ואלה הסתכמו ב-5,065 דירות חדשות לעומת 5250 בינואר 2022, אבל מדובר בכל זאת על זינוק של 35% במכירות הדירות החדשות בפברואר 2022 לעומת פברואר 2021, אז עמדו המספרים על 3,742.

משכנתאות בהיקף של חצי טריליון שקל

היקף המשכנתאות הפתוחות בישראל מתקרב לשיא מטורף של כחצי טריליון שקל וגם מספר המשכנתאות הפתוחות - כלומר מספר האנשים שמשלמים משכנתא. על פי נתוני בנק ישראל לחודש מרץ שמתפרסמים כעת, היקף המשכנתאות הכולל עומד על שיא של 485 מיליארד שקל, זינוק של 18% בשנה לעומת 411 מיליארד שקל במרץ 2021. 

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

הנתונים מפחידים, איך שלא מסתכלים עליהם: היקף המשכנתאות בשיעור מימון גבוה, כלומר מעל 60% מערך הדירה (LTV) ממשיך לעלות ועומד על 45.3% מכלל המשכנתאות החדשות, בעוד הממוצע הרב שנתי עומד על 34.5%. המשכנתא הממוצעת ממשיכה לזנק כאמור.

ואם זה לא מספיק, אז בדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל הוא פרסם כי 16% מנוטלי המשכנתאות לוקחים הלוואה נוספת לרכישת הדירה - כלומר מינוף על גבי מינוף, וכאן בביזפורטל חשפנו כי קבלנים ונוטלי משכנתאות רימו את הבנקים כדי לקחת משכנתאות בשיעור מימון של יותר מ-100%.

זינוק של 130% במשכנתאות בעשור

בעשור האחרון זינקו היקפי המשכנתאות בישראל ב-130% מ-200 מיליארד שקל בתחילת 2012 ל-485 מיליארד שקל, וזאת כאשר מספר נוטלי המשכנתאות מתקרב למיליון ועומד על 983 אלף משכנתאות פתוחות. רק חשוב לציין שמדובר בעלייה של 'רק' 35% לעומת 724 אלף משכנתאות פתוחות, כלומר - כל משכנתא נהייתה יקרה יותר בצורה משמעותית.

הסיכון של ציבור נוטלי המשכנתאות - הולך וגדל

הבעיה היא שבמקביל לעליה החדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל על עצמו - גם האינפלציה עולה, וגם הריבית במשק החלה לעלות - וככל הנראה תמשיך לעלות (כאמור, בנק ישראל עצמו צופה עליה של 1.5% בריבית בנק ישראל). בפועל, זה אומר שאנשים יקחו משכנתאות לתקופות שנים ארוכות יותר, וממילא ההחזרים החודשיים וגם היקף המשכנתא פשוט ילך ויגדל. מדוע? כי אינפלציה משפיעה לא רק על החזרי הריביות אלא גם על גובה הקרן של המשכנתא. במילים פשוטות: על כל 100 אלף שקל חוב במסלול צמוד מדד, עליה של 3% בשנה באינפלציה לאורך כל תקופת המשכנתא תוסיף תשלום של 3,000 שקלים למשכנתא כולה. מאחר שיש כאן אפקט של ריבית דריבית המשמעות היא תוספת של כ-250 אלף שקל להחזר המשכנתא הכולל לאורך השנים (תחת ההנחה שמדובר במשכנתא בגובה 900 אלף שקל, כאשר 30% ממנה נמצא במסלול צמוד מדד).