
צניחה של 8% במחירי הדירות בתל אביב - הייתכן?
בדיקה של יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס מאששת את התייקרות מחירי הדירות ברוב חלקי הארץ; אבל בתל אביב, על פי הבדיקה, המחירים בצניחה - נו, באמת?
מחירי הדירות מתייקרים - הכלכלנים מדברים על עלייה של 6% בשנה בהתבסס על נתוני הלמ"ס, אלא שיו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, מדבר על עלייה מתונה יותר. זאת ועוד - לטענתו המחירים בתל אביב בירידה, אני מציעה לו לנסות לקנות דירה בתל אביב, המסקנה כנראה תהיה שונה.
הסקירה של דנוס לרבעון השני של 2019 מראה כי מחירי דירות "מחיר למשתכן", בערים שונות, דוגמת רמלה, הרצליה ובאר שבע, היו גבוהים יותר מהדירות שנמכרו בשוק החופשי, בעוד גם בערים אחרות דירות מחיר למשתכן נמכרו בהנחות זעירות לעומת השוק החופשי. לפי דנוס, "מחירי מחיר למשתכן רחוקים משמעותית מהגדרת 'דירות בהנחה של 20 אחוז ממחירי השוק'".
הסקירה כוללת כ-3,150 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על עלייה בשיעור של 0.1 נומינלית במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו לעומת הרבעון הראשון של השנה, המסכמת עלייה שנתית של של 0.6 אחוז במחירים.
הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן.
*הנתונים אינם כוללים את עסקאות "מחיר למשתכן"
ביחס לרבעון הקודם, ברבעון השני של שנת 2019 נצפתה עליית מחירים בקרב 5 ערים: ירושלים ונתניה מובילות עם עלייה של 4%, באשדוד - 3%, בחולון - 2% ובנתניה - 1%. ירידות מחירים נצפו ב-8 ערים בהובלת רמלה, שם נרשמה ירידת המחירים המשמעותית ביותר של 4%. הערים חיפה, כפר סבא ומודיעין נותרו ללא שינוי במחירים.
ברמה שנתית, עליות המחירים המשמעותיות ביותר נצפו בחולון וכפר סבא - 6%, אחריהן נמצאות ירושלים ואילת עם עלייה של 5% ו-4% בהתאמה. עליות נרשמו בערים הרצליה, חיפה ופתח תקוה, כשביתר הערים נצפו קיפאון או ירידות מחירים. זאת בעוד בתל אביב נרשמה ירידת מחירים דרמטית של 8% בשנה.
בהתאמה, גם שוק המשכנתאות מתחמם - בחודש יוני האחרון היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2019 עלה לסכום של כ-6 מיליארד שקל, גידול של 3.3% לעומת היקף המשכנתאות במאי האחרון ועלייה של 14% לעומת יוני 2018 (לכתבה המלאה).
מחיר למשתכן - מחירים גבוהים יותר מהשוק החופשי
על פי הסקירה, במספר ערים נצפתה מגמה לפיה דירות "מחיר למשתכן" נמכרו במחירים גבוהים יותר מהשוק החופשי, כמו גם עסקאות ששיקפו הנחה בשיעור מזערי ביחס למחירי השוק החופשי. כדוגמה, מציין דנוס את רמלה, שם דווחו עסקאות מחיר למשתכן במחיר ממוצע של כ-15,500 שקל למ"ר בנוי לעומת כ-14,500 שקל בשוק החופשי (כ-7% יותר). תופעה דומה נראתה גם בהרצליה ובאר שבע.
לפי דנוס, "שוק הדיור התייצב לרמתו הנוכחית, וזאת למרות אי הוודאות השוררת עדיין במישור הפוליטי ומדיניות הממשלה בשוק הדיור כפועל יוצא מכך". לגבי מחיר למשתכן אמר כי "גם אם מכילים את מרכיבי המיקום וגיל הדירות, עדיין המציאות היא שהמחירים התרחקו משמעותית מהגדרת 'דירות בהנחה של 20% ממחירי השוק', בהם התהדרה הממשלה עד כה. בשנה האחרונה נצפתה עליית מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים ברצף וזו כבר נחשבת למגמה".
"לזוגות הצעירים נמאס לשבת על הגדר"
יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל אמר כי "הנתונים מעידים על כך שלזוגות הצעירים נמאס לשבת על הגדר, רבים כבר איבדו אמון בתוכנית מחיר למשתכן והם חוזרים לשוק החופשי. זה היה רק עניין של זמן שהשוק יתאושש ויחזור לעצמו. אני מעריך, שמדובר במגמה שתתחזק בחודשים הקרובים. לאחר הבחירות, חובה על הממשלה להתמקד בהגדלת היצע הדירות, כולל בהתחדשות עירונית ולתת מענה גם למשפרי הדיור".
הוסיף על הדברים מנכ"ל ובעלי קבוצת חג'ג', עידו חג'ג', שלדבריו "התערבות הממשלה בשוק הדיור עצרה את הביקושים, הביאה את היזמים לצמצם התחלות בנייה, הגבייה ממיסים ירדה, אין היצע של פרויקטים חדשים, והמחירים, בפרויקטים המעטים שבבנייה, שאין להם תחרות, עלו. הפנייה שלי היא דווקא לראש הממשלה בנימין נתניהו. האסטרטגיה שלו, להפקיד את משרד האוצר הלא פופולארי בידי מתחריו על מנת להחלישם, נועדה לכישלון. עליו לעטוף עצמו באנשים חזקים וטובים, ויש כאלה, כי קהל הבוחרים למד להסתכל על החבילה כולה שמוצעת לו, ולא רק על האיש שעומד בראשה".
איתן לוי, בעלי ומנכ"ל אילה אגם, הביע אכזבה מהנתונים וטען כי "לאחר כ-4 שנים של שיתוק בשוק הנדל"ן, התוצאות רחוקות מלהיות משביעות רצון. למרות השקעה עצומה מצד המדינה, בעיית השורש לא נפתרה: הגדלת ההיצע באופן מהותי. תכנית מחיר למשתכן רק ריסנה את הביקושים, וכעת כשהרוכשים ממהרים לרדת מהגדל, המחירים עולים. אנו מרגישים היטב את ההתעוררות בשטח ומקבלים פניות רבות מזוגות צעירים ומשפרי דיור".
- 26.סמי 22/08/2019 16:17הגב לתגובה זולא בא לכם טוב שיש ירידות בת"א אז אתם מנסים לשכנע שזה לא אמיתי, מעניין שאת העליות הפיקטיביות תילדקתם ולא הסרתם למה הן פיקטיביות, רק ירידות אתם מנסים למנוע אתם לא עיתון אתם בדיחה
- 25.חבל שהשיח מתלהם ומתעלם מהתוצאות והמצב. (ל"ת)בן אהרון 21/08/2019 10:30הגב לתגובה זו
- 24.מחירי סוף בועה 20/08/2019 23:27הגב לתגובה זונרשם להגרלה הבאה, 1/2 מליון פחות . אחרי שנים של עליות ,תתרגלו לשנים של ירידות מחיר.
- בן אהרון 21/08/2019 15:23הגב לתגובה זועצוב שיש עוד מי שמאמין בניסים.
- לא תהיה מפולת כי שר האוצר דואג לתוכנית ההגרלות שלו. (ל"ת)בן אהרון 21/08/2019 13:06הגב לתגובה זו
- 23.2.85 מליון 4 חדרים (ממוצע) הצחקת אותי (ל"ת)מיכאל 20/08/2019 15:20הגב לתגובה זו
- 22.אבי 20/08/2019 15:09הגב לתגובה זואיך דירות בהרצליה(גליל ים) מחיר למשתכן יותר יקרות מהשוק החופשי עדיין לא הבנתי
- 21.שולה 20/08/2019 14:54הגב לתגובה זותחילת מיתון במשק יתכנו ירידות מצטברות כמה שנים של 30-40 אחוז...
- 20.רני 20/08/2019 14:46הגב לתגובה זוזה שהמחירים חוזרים לעלות זה ברור השאלה עד כמה הם יעלו זה אף אחד לא יכול להגיד
- צוללים מטה 20/08/2019 23:28הגב לתגובה זוועד אין מחיר למשתכן ,עשינו עוד מכרזים המחיר יירד 40%
- 19.הכלכלנים מדברים על עלייה של 6% בשנה - מאיפה הקשקוש הזה? (ל"ת)Q 20/08/2019 13:46הגב לתגובה זו
- 18.לא מאמין 20/08/2019 13:16הגב לתגובה זושיילכו הם לקנות דירות ,ייעשו להנחות על הרצת נדלן , רוצו מהר לפני המפולת.
- 17.סידרה ב 20/08/2019 13:14הגב לתגובה זועד היום אנשי מכירות רודפים אחרינו . בוקרה פלמישמיש ,לא קונים דירה במחיר בועה ,קייטנת פמפום נגמרה.
- רועי 20/08/2019 14:06הגב לתגובה זובעזרת הון עצמי וירטואלי ו90 אחוז משכנתה בקיצור בכיה לדורות ויסות למסתכן עצרה את ההיתרסקות
- 16.עם לפיד אין עתיד 20/08/2019 13:09הגב לתגובה זורכב על גב המחאה 2011,לא חברתי הצביע נגד זוגות צעירים נגד מס דירה שלישית, ייתרסק בבחירות כמו מחירי הדיור, ייעשה רוטציה באופוזציה.
- 15.רועי 20/08/2019 12:07הגב לתגובה זומסכנה מחיר למיסתכן נועדה לוסת את המחירים פשוט אסון מכריחים הון עצמי וירטואלי ו90 אחוז משכנתה בקיצור בכיה לדורות ויסות למסתכן
- 14.מחירי הדירות עולים = החלפת השלטון! (ל"ת)שטלתתתתת 20/08/2019 11:51הגב לתגובה זו
- ישראל 20/08/2019 12:01הגב לתגובה זואתה וחבריך הערבים דוברי עברית.תהגרו חזרה לירדן!!!!
- 13.נמאס מתל אביב בגלל כל בעיות התנועה והחנייה הבלתי אפשרית (ל"ת)נועם 20/08/2019 11:25הגב לתגובה זו
- 12.מעטפת ראשונה לת"א....אלטרנטיבה מצוינת לת"א (ל"ת)יש אלטרנטיבה לת"א 20/08/2019 11:24הגב לתגובה זו
- 11.לא פראייר 20/08/2019 11:23הגב לתגובה זואיך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף שקל , כולל מרכיב הקרקע נמכרת במחירים הזויים 1,2-1,5 מליון .
- 10.מי שמסכן הוא 20/08/2019 11:23הגב לתגובה זומי שמסכן הוא ,מי שישלם שכירות במהלל חייו,מיליונים.
- מנחם 20/08/2019 13:30הגב לתגובה זומניחים הכסף באגח ממשלתי שמממן את השכירות ומשאיר עודף. חלרנות דירה זה להפסיד 30% מערכה בקאוב
- 9.פלורנטין 20/08/2019 11:22הגב לתגובה זוחכו עד לא התחיל מחיר למשתכן בת"א כבר עכשיו יש ירידות ,הבועה התפוצצה לכל האינטרסנטים בפרצוף .
- 8.מסכנים אלה ש 20/08/2019 11:20הגב לתגובה זוירידות ערך חדות , העלו מס רכישה. המשכנתא גדלה ריבית עלתה וההחזר התנפח מי שלא יעמוד בהחזרים צפוי לאבד את דירתו ולהישאר עם חובות עתק בבנק.
- 7.ישראלי 20/08/2019 11:18הגב לתגובה זותל אביב עיר של מוזרים הומואים לסביות פמיניסטיות מטורללות טרנסגנרים ושאר מוזרים לא למשפחה נורמלית
- 6.המחירים עולים ויעלו (ל"ת)טדי 20/08/2019 11:10הגב לתגובה זו
- בהצלחה עם הדיה שלך ככה תפסיד את כספך (ל"ת)כלכלן 21/08/2019 10:47הגב לתגובה זו
- דנוס 20/08/2019 11:25הגב לתגובה זונגמרה החגיגה ,הבלוף נחשף יד היצע לכמה שנים , בסוף התהליך 50% ירידה
- 5.דירה = קורת גג 20/08/2019 11:06הגב לתגובה זודירה = קורת גג
- כשהבנק יקח את הדירה גם קורת גג לא תהיה (ל"ת)אופטימי 20/08/2019 11:43הגב לתגובה זו
- 4.כלכלן 20/08/2019 11:02הגב לתגובה זונלחמו בהון שחור של תושבי חוץ, והתוצאה קריסה במחירים גם במקום שיש בו מעט קרקעות. בישראל אין ולא היתה בעיה של היצע נמוך מבחינת היקפי הבניה. בעשור שבו בנו 32 אלף בשנה המחירים ירדו דרמטית (ירידה של 40 אחוז במספר המשכורות הדרושות לרכישה, בעשור שהסתיים ב 2008)
- 3.ONE WAY TICKET-ONE WAY TICKET-ONE WAY TICKET (ל"ת)קרקר 20/08/2019 10:52הגב לתגובה זו
- 2.דניאל 20/08/2019 10:51הגב לתגובה זולכן בי-ם המחירים עלו ב-5%.
- 1.דודו 20/08/2019 10:09הגב לתגובה זואיפה הוא מצא בהרצליה דירת מחיר למשתכן שנמכרת במחיר גבוה יותר מול דירה זהה בשוק החופשי? ככה זה כשיורים חץ ואז מסמנים את המטרה מסביב