שוק הדירות מתחמם? שיא של שנה במשכנתאות ביולי
היקף המשכנתאות שניתנו בחודש יולי עמד על 5.83 מיליארד שקלים. כך עולה מנתוני בנק ישראל. היקף זה גבוה בכ-1% לעומת היקף המשכנתאות יוני, וגבוה בכ-14% לעומת יולי אשתקד.
שיעור הריבית הממוצע עמד ביולי על 3.86% במסלול הריבית קבועה הלא צמודה (קל"צ), כאשר תקופת הפירעון הממוצעת עמדה על 17.1 שנים. שיעור זה משקף עלייה קלה ביחס לנתון בסוף יוני, וירידה משמעותית משיעור הריבית במסלול זה ביולי אשתקד. בחודש יולי אשתקד הריבית הממוצעת במסלול זה עמדה על 4.18%, ותקופת הפירעון הממוצעת עמדה על 16.5 שנים.
במסלול זה מעניינת החלוקה שבין משכנתאות שניתנו בשיעור מימון גבוהים, כלומר שסכום המשכנתא גבוה מ-60% מערך הדירה, ובין משכנתאות בשיעורי מימון נמוכים מ-60%. בשיעור המימון הגבוהים הריבית הממוצעת עמדה של 4.21%, ובשיעור המימון הנמוכים הריבית הממוצעת עמדה על 3.74%.
במסלול הריבית הצמודה למדד המחירים, שיעור הריבית הממוצעת עמד על 3.2%, ירידה קלה לעומת 3.28% בחודש יוני. לעומת הריבית הצמודה הממוצעת ביולי אשתקד, מדובר על ירידה משמעותית - אז עמדה הריבית על 3.67%.
- כך רשות המסים מצליחה לגבות חובות ישנים
- ריי דאליו: "הסדר המוניטרי העולמי בסכנה - ארה"ב נקלעה למלכודת חוב של 37.5 טריליון דולר"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד עולה מהנתונים כי שליש מסכום המשכנתאות נלקחו כאשר הן היוו (כל אחת לחוד) יותר מ-60% מימון. בנק ישראל מסווג משכנתאות בשיעור מימון של 60% ויותר כמסוכנות. מתוך משכנתאות בהיקף כספי של 5.83 מיליארד שקל ביולי, נלקחו משכנתאות (בסכום מצטבר) של 1.93 מיליארד שקל בשיעור מימון של יותר מ-60%.
- 8.מזל שלא קניתי 28/08/2018 10:00הגב לתגובה זועכשיו הוא צריך את הכסף וחייב למכור בהפסד
- רועי 28/08/2018 14:37הגב לתגובה זונשמע אמין ולא ממומן בסך הכל
- 7.אמי 27/08/2018 08:18הגב לתגובה זוהמדינה מסלילה את הזוגות הצעירים לחיי דוחק והריסת מעמד הביניים לטובת אוטוקרטיה סטייל טורקיה. ממשל דוחה. מה עם נגיד נבחר כבר?
- 6.אני 26/08/2018 14:59הגב לתגובה זופעם קנו 100 דירות ולקחו סך הכל מליארד שקל משכנתאות. היום כדי לקנות 20 דירות צריך שני מליארד שקל משכנתאות. אז זה אומר שקונים יותר או שפשוט אין שכל?..
- 5.א.ת 26/08/2018 14:58הגב לתגובה זואני מקווה מאד שזה סימן לכך שעוד יזמים דוגמת פרי נדלן מתעוררים וסוף סוף מבינים שהגיע הזמן להנגיש קניית דירות לכולם במחירים הוגנים
- 4.דודי 26/08/2018 14:47הגב לתגובה זוהמחירים מנופחים קונים מתבססים על הלוואות גדולות הריבית תתחיל לעלות ואנשים לא יוכלו להחזיר הלוואות
- רוני 27/08/2018 14:06הגב לתגובה זורוב ההלוואות ריבית קבועה לא צמודהברבית במשק תעלה אז מהלהלוואה זו ברבית אינה מישתנת
- רועי 26/08/2018 15:47הגב לתגובה זוכרגע זה שוק של משדרגים, זה הכל
- 3.יוני 26/08/2018 14:44הגב לתגובה זוכל שנה יוני הוא החודש שבו נלקחות הכי הרבה משכנתאות. איך אתם יודעים לקחת נתון סטנדרטי ולהפוך אותו למכונת פמפום. אתם דוחים
- רועי 26/08/2018 15:48הגב לתגובה זווכשהמחיר ירד ב0.001 אחוז, רצו פה חגיגות פיצוץ בועה כאילו מחר דירה ב5 שקל
- 2.אין להם סיכוי לדירה , אן שכירות או משכנתא על סכום מטורף (ל"ת)הרגתם את הצעירים 26/08/2018 14:15הגב לתגובה זו
- 1.שוק דירות 26/08/2018 14:12הגב לתגובה זובמיוחד משקיעי הגז שחשבו שזאת השקעה עד הפנסיה . ומשקיעי כיל עם שישנסקי אז נשאר רק הדירות וגם זה לא לעוד הרבה זמן. הבלוף של כחלון שחילק כספים וסיבסד את מחיר למסכן יתגלה ואז לא מספיק מס רכישה שעלה ומס שבח אלא יהיה פה מס דירה שלישית ואם יהיו צווחות אז יהיה מס רכוש לכוווווווווולם. ככה זה כשהם סתום והממשלה רשעית
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
