תראו היכן אושרה להפקדה שכונת ענק של 10 אלף דירות
תכנית שקודמה במשך מספר שנים על ידי רשות מקרקעי ישראל לרובע עירוני חדש בקריית גת בהיקף של 10,000 יח"ד אושרה היום להפקדה בותמ"ל דרום. ההחלטה בהתאם להחלטת קבינט הדיור. 10% מתוך הדירות, כ-1,000, ייועדו להשכרה, דבר שיעשה בעת שיווק הקרקע.
הרובע החדש נמצא ממערב לכביש 40 ובסמוך ליער פלוגות. בכך תהפוך קריית גת לעיר המונה כ 32,000 בתי אב לעומת כ 15,000 כיום. יצוין כי עד כה שווקו כ-5,000 יח"ד בשלב א' של כרמי גת, המצוי בפאה הצפונית של קריית גת ומונה בסה"כ כ-7,500 יח"ד.
קרית גת מערב - מתוכננת בהתאם לתמ"א 35 המגדירה את השטח לפיתוח עירוני. תכנון השכונה משלב סוגים שונים של בנייני מגורים בבניה מרקמית, בניינים גבוהים וצמודי קרקע. גובה הבינוי נע מצמודי קרקע בסמיכות לשטח הפתוח ולרצועת הנחל במערב התכנית, (אינטנסיביות נמוכה) וצמודי קרקע במזרח בסמיכות לציר כביש 40, לבניה מרקמית של 2-1 קומות בשכונה, בניני "שדרה" בגובה של 11 קומות, הצירים הראשיים של השכונה ובינוי של "בתי כיכר" בגובה של 20 קומות בשני הכיכרות המוצעות בשכונה. צפיפות המגורים המוצעת בתכנית עומדת על 12.8 יחידות דיור לדונם/ נטו ועומדת בטווח הצפיפות הקבוע בתמ"א 35.
הרובע בנוי על מערכת שלוש שדרות ראשיות המחברות את השכונה לעיר הקיימת ומובילות לפארק יובל לכיש ממערב. השדרות מציעות גישה נוחה לתחבורה ולהולכי רגל בין השכונה החדשה לעיר הקיימת.
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- זמן ההחלטה בוועדות הערר צנח בממוצע מ-77 ל-10 ימים בלבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השדרה הראשית- שדירת צה"ל-היא ציר ראשי בקרית גת שלאורכו מוסדות ציבוריים רבים. הציר ממשיך אל תוך השכונה החדשה כשדירה ראשית שבמרכזה כיכר עירונית המשלבת מסחר, תעסוקה ומגורים. שדרה נוספת מצפון לדרום מקשרת את כל מתחמי השכונה אל יער פלוגות.
התכנית קובעת שטח של כ-277 דונם עבור מבני ציבור, אשר ישרתו אוכלוסייה של כ-30 אלף נפש כ-230 דונם עבור מבנים לחינוך, כ-40 דונם למבני תרבות וקהילה, והיתרה למבני דת. התכנית כוללת שטחים פתוחים המלווים את יובל נחל לכיש ברמת פיתוח נמוכה בהיקף של 796 דונם ושטחים ציבוריים פתוחים אינטנסיביים בהיקף של 538 דונם.
התכנית כוללת בנייה ביעוד מגורים מסחר ותעסוקה בכיכר המרכזית של השכונה ביעוד זה מתאפשר מסחר בקומת הקרקע. מעבר לכך, מדרום לשכונה ולכביש 355, מתוכנן אזור תעסוקה המיועד לתכנון בעתיד ויישען על מסילת הרכבת הסמוכה. השטח הדרומי המתארי יאפשר היקפי בינוי גדולים בהתאם לצרכים העתידיים של העיר, כולל אפשרות למסוף לוגיסטי.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 3.מיכל, קראתי בגוגל 23/12/2015 08:48הגב לתגובה זוהצעירים והוריהם מתלבטים המשכנתאות גדולות דילמה קשה
- מיכאל 26/12/2015 10:39הגב לתגובה זוציפיתם לכתבה אחרת במדריך לנדל''ן בגרמניה כ75 % גרים בשכירות אצלינו כ60 %בדירות קנויות עם משכנתא לשנים רבות בריבית משתנה ! לא פלא שגרמנים יותר אשירים . בשכירות של 4000 ש''ח בחודש בשלושים שנה ישלמו כ1500000 ש''ח ממשכנתא כ1000000 ש''ח בשלושים שנה עם מדד 2.5% ישלמו כ2400000 ש''ח !!! כמה דירות אפשר ליקנות ?
- 2.אבי 22/12/2015 18:53הגב לתגובה זוהרבה שנים יעברו עד שמישהו יוכל לחנוך את ביתו ב'קרית גת מערב'. במדינה המטורפת שלנו מדובר בכ10 שנים מהיום. זה אחד השורשים האמיתיים לבעיית הדיור במדינה. אין שלטון אמיתי. הפקידים שולטים. המשפטנים מחליטים. כל המדינה מפסידה ומידרדרת בגלל הבעיה הזו. חייבים לעשות לזה סוף. חייבים לחזור למצב שכל נבחר ציבור יוכל ליישם בצורת שלטון ללא מיצרים את האג'נדה שלו שאיתה הוא נבחר. לא יתכן שהציבור בחר בבחירות דמוקרטיות נציג ציבור כזה או אחר, ויבוא פקיד שדבוק לכיסא מאז ולעולם ויעכב בעד בכל מיני צורות מליישם את מה שחושב הנבחר. זה שערוריה צריכים לעשות לזה סוף. צריכים לחזור לימי שרון שנבחר וביצע בלי שמישהו בכל שרשרת הפקידות העז להפריע לו.
- 1.shafi 22/12/2015 14:16הגב לתגובה זוגם קרית גת, גם קרית מלאכי וגם אשקלון הולכות לגדול משמעותית. בקרית מלאכי שכונת כרמי הנדיב והמחנה בבנייה מטורפת ואנשים עוברים מהמרכז לשם כי המחירים יחסית למרכז ברצפה ויש את הרכבת שהולכת להיפתח בקרית מלאכי אז בכלל המקום נהיה אטרקטיבי
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.55% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.55% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
