הסתערות נדל"נית: הלמ"ס - הקבלנים שברו שיא של 15 שנה במכירות בדצמבר
הציבור הסתער על הדירות החדשות בחודש דצמבר 2014 ורכש 4,014 דירות, הכמות הגדולה ביותר מאז אוגוסט 2013 עת נרכשו 4,066 דירות, כך לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר מיישרת קו עם נתוני משרד אוצר שפורסמו אתמול לפיהם נמכרה ברבעון הרביעי כמות הדירות הגדולה ביותר מאז 2002.
הכמות המבוקשת של דירות הייתה גדולה בכ-2% בהשוואה לנתוני נובמבר. בניכוי עונתיות נרשמה דווקא ירידה של 6.4% בכמות המבוקשת של דירות. הקבלנים מכרו בדצמבר 2,607 דירות, 18% יותר בהשוואה לנתוני נובמבר. מדובר בכמות הדירות החדשות מקבלן הגבוהה ביותר מחודש ינואר 2000. בניכוי עונתיות חל גידול של 6% במכירות.
מנגד, בדירות חדשות שלא למכירה (לשימוש עצמי של בעל הקרקע, בנה ביתך, קבוצות רכישה וכו') חלה ירידה של 18% במכירות לרמה של 1,407 יחידות. בניכוי עונתיות נרשמה ירידה של 20% במכירות.
במחוז חיפה נמכרו בדצמבר 353 דירות, זינוק של 83% בהשוואה לחודש שעבר והיקף המכירות הגדול ביותר מאז ספטמבר 2012, במחוז הדרום נרשמה עליהי של 24% לרמה של 312 דירות, באזור המרכז נרשם גידול של 22% לרמה של 1,021 דירות בירושלים נרשם גידול של 6.4% ל-282 דירות. מנגד, בתל אביב נרשם קיטון של 6% במכירות לרמה של 427 דירות ובמחוז הצפון נרשמה ירידה של 0.05% ל-175 דירות.
- שליש מהקשישים בישראל נזקקים לתמיכה ממשפחתם - הוצאות הרווחה: 248 מיליארד ש"ח
- פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) ב-2014 הייתה נמוכה ב-8.6% מזו שב-2013, שהיתה שנת שיא בכמות המבוקשת של הדירות החדשות.
ב-2014 בירושלים נרשמה הכמות המבוקשת הגדולה ביותר של דירות חדשות. ב-2014 חלה עלייה, לעומת 2013, של פי 2 ברמת גן, של כ-89% ברעננה, של כ-60% בבני ברק, של כ-55% בראש העין ושל כ-26% באשדוד. לעומת זאת, חלה ירידה של כ-49% בבאר שבע, של כ-20% בחדרה, של כ-16% בבית שמש, של כ-12% בהוד השרון, של כ-9% באשקלון ושל כ-8% בירושלים.
ב-2014 הוחל בבנייתן של כ-2,810 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת לכל 7.8 דירות שמכרו קבלנים. לעומת זאת, ב-2013 הוחל בבנייתן של כ-3,890 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת לכל 6.4 דירות שמכרו קבלנים. בבחינה לפי מחוזות, ב-2014, נמצא כי במחוז המרכז הוחל בבנייתן של כ-1,180 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת לכל 6.8 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז תל אביב הוחל בבנייתן של כ-1,120 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת לכל 3.6 דירות שמכרו קבלנים.
מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף דצמבר 2014 - כ-27,080 דירות (קיטון של 4% בהשוואה לנובמבר) מתוכן כ-18,180 דירות היו בבנייה ביזמה פרטית וכ-8,900 דירות היו בבנייה ביזמה ציבורית.
- 5.אובייקטיבי 21/02/2015 21:01הגב לתגובה זוהכותרת מלמדת אותנו על עוד שיא שנשבר - אבל כולנו יודעים שהשיא נשבר בדצמבר אחרי שלושה חודשים "מתים", ומבול הקונים הגיעו אחרי נפילת הממשלה וגניזת מע"מ אפס ומבצע צוק איתן, למה ביזפורטל לא מדגישים את העובדה האמיתית שב2014 הביקוש לדירות ירד בכ-10% ושמלאי הדירות הריקות עלה ל27 אלף. מי מממן אתכם? גם אתם כלי בהרצת מחירי הדירות ? הבעיה הייתה ונותרה ביקוש פסיכי מצד קונים שמוכנים להתאבד... חסרות 120 אלף דירות אומרים הקבלים ומנגד יש 30 אלף שעומדת ריקות? הקבלנים ייצרו א-סימטריה מידעית של המצב האמיתי הם משקיעים הון בפרסום ובשטיפת המוח של הקונים המעטים שיש מחסור בדירות שבפועל אין! - הקבלנים ושאר האינטרסנטים פחדו ממע"מ אפס שאכן עבדה, עוד לפני שיצאה לדרך - כי פגעה בביקוש, היצע של 120 אלף דירות שוממות לא דרוש לנו, רק יפיל את הבנקים והקונים - הקבלנים הם חברות בע"מ שיפשטו רגל ברצון מבלי לשלם שקל מכיסם, הכסף של הבנק ושל הקונים הפראיירים ממזמן בשווייץ...
- 4.ייעוץ נדל״ן בגוגל 20/02/2015 09:34הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל״ן
- צביקה דורון היועץ נדלן, מה קרה שינית שם??? (ל"ת)אה???????... 21/02/2015 15:23הגב לתגובה זו
- 3.תתעורר=דמגוגיה יומי לפראייר=בועהמעל50%=דור עני=מיתון!!! (ל"ת)קרטל נדלני=בלוףשיווק 19/02/2015 15:57הגב לתגובה זו
- 2.גיל 19/02/2015 14:32הגב לתגובה זויש לזכור ששכר טרחת עורך דין כלול עכשיו כבר במחיר (חוק חדש) וגם שריבית המשכנתאות ירדה והוזילה את ההחזר החודשי בכמעט 10%
- 1.הלמ"ס תחת שלטון הנוכל ביבי מקיסריה לא אמין (ל"ת)זהירות 19/02/2015 13:43הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
