ת"א של למעלה: זה המחיר ששילמו על דירת 81 מ"ר בקומה ה-24
למרות ההמתנה לחוק מע"מ 0%, נסגרו מספר עסקאות של דירות יד ראשונה מקבלן בתקופה האחרונה, Bizportal ליקט את הבולטות:
תל אביב
קבוצת נווה שוסטר מכרה במגדל סוטין 3 דירות 3 חדרים בשטח 81 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת. דירת 3 חדרים בקומה 24 בשטח של 81 מ"ר נטו ומרפסת 12 מ"ר במחיר של כ-5.1 מיליון שקל, המשקף כ-63,000 שקל למ"ר
רמת גן
חברת שלום את נתן מכרה ברחוב רדק 8 דירת 5 חדרים, בקומה 5 מתוך 9 קומות, בשטח של 116 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, ב-2.18 מיליון שקל. אכלוס ספטמבר 2016
החברות צמח המרמן, אשדר ואזורים מכרו בקריניצי החדשה דירת 4 חדרים, ששטחה 112 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, 2 חניות ומחסן צמוד, בקומה 9 מתוך 23 קומות ב -2.33 מיליון שקל, אכלוס ספטמבר 2016
אור יהודה
קבוצת גבאי מכרה דירת 4 חדרים בקומת 1 מתוך 6 קומות , בשטח 115 מ"ר + מרפסת של 12 מ"ר ב-1.430 מיליון שקל; דירת 4 חדרים בקומה ה 5 מתוך 6 קומות בשטח 115 מ"ר נטו + 12 מ"ר מרפסת , נמכרה במחיר 1.450 מיליון שקל ודירת 3 חדרים בקומה ה 9 מתוך 15, בשטח 92 מ"ר + מרפסת של 10 מ"ר נמכרה ב-1.3 מיליון שקל
קריית אתא
חברת שרביב מכרה דירת 5 חדרים בקומה 1 מתוך 10, בשטח 130 מ"ר + 13 מ"ר מרפסת, ב-1.21 מיליון שקל. מועד מסירה 31 בדצמבר.
ירושלים
חברת יורו ישראל מכרה פנטהאוז 5 חדרים בקומה 2 מתוך 2 קומות, בשטח 160 מ"ר, ב- 1.850.000 שקל. מועד אכלוס קיץ 2015
יבנה
חברת צרפתי שמעון מאמיני פנטהאוז 5 חדרים בקומה 5 מתוך 7 קומות בשטח של כ- 147 מ"ר + כ- 80 מ"ר מרפסת כולל 2 חניות ומחסן נמכרה ב-1,985,000 ש"ח. מועד אכלוס אוגוסט 2015.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חדרה
חברות עמרם אברהם ואפי קפיטל מכרו דירת 4 חדרים בשטח 105 מ"ר+12 מ"ר מרפסת שמש, בקומה 11 מתוך 25 קומות, בשכונת עין הים בחדרה נמכרה ב-1.360 מיליון שקל. מועד אכלוס אפריל 2016
אור עקיבא
קבוצת שכטר מכרה דירת 6 חדרים בקומה 4 מתוך 21 בשטח של 133 מ"ר ועוד מרפסת של 14 מ"ר +חניה מקורה + ומחסן, ב-1.25 מיליון שקל. מועד האכלוס תחילת 2017.
כרמיאל
חברת צמח המרמן מכרה בשכונת מכוש פנטהאוז 6 חדרים המשתרע על פני 160 מ"ר בתוספת מרפסות של 80 מ"ר בקומה רביעית מתוך 6 בשני מיליון שקל. אכלוס: יולי 2016
יהוד- מונוסון
חברת מצלאוי מכרה דירת גן 5 חדרים, ששטחה כ- 149 מ"ר עם גינה של כ- 200 מ"ר בקומת קרקע מתוך 11 קומות בתוספת חניה אחת ב 2.23 מליון שקל. אכלוס פברואר 2015.
ברחובות
חברת פרי נדל"ן מכרה דירת 5 חדרים ששטחה כ- 120 מ"ר עם מרפסת של 23 מ"ר בקומה 5 מתוך 10 קומות בתוספת מחסן צמוד לדירה וחניה ב- 1,610,000 שקל.
חברת אביסרור מכרה במערב העיר דירת 4 חדרים ששטחה כ- 105 מ"ר עם מרפסת של כ- 12 מ"ר בקומה 14 מתוך 20 קומות בתוספת חניה ב- 1.365 מליון שקל. אכלוס בתוך 20 חודש מחוזה.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
חריש
חברת דונה מכרה דירת גן 4 חדרים ששטחה כ-100 מ"ר עם גינה ששטחה כ- 170 מ"ר בקומת קרקע מתוך 6 קומות בתוספת חניה אחת ב-1.031 מיליון שקל. אכלוס 20 חודשים מחוזה
- 4.סוחרי הסמים בתי קזינו וזנות מלבינים כספים בתל-אביב. (ל"ת)שלדון התל אביבי 29/10/2014 11:16הגב לתגובה זו
- 3.כלכלן 29/10/2014 10:07הגב לתגובה זומיליונרים חדשים
- 2.אורן 29/10/2014 08:16הגב לתגובה זואגב איך פנטהאוז נמצא בקומה 4 מתוך 6?!?!? לאן הגענו?
- 1.דירה בחריש צריכה לעלות רבע מתל אביב (ל"ת)מה כל כך הזוי? 28/10/2014 10:20הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
