"רכישת דירות במחיר המנותק מערכן הכלכלי וההכנסה: סיכון משמעותי למשק"

רפי גוזלן: "מע"מ 0% מעלה תהיות רבות לגבי המדיניות המאקרו כלכלית של לפיד". מה צריך לעשות כדי להרגיע את מחירי הדירות?

לירן סהר | 27/08/2014 16:09 (38)

נושאים בכתבה בניין גוזלן לפיד מע"מ 0%

"פקידי האוצר צריכים להתעשת ולהסביר לשר האוצר כי לא כדאי לו להעמיד למבחן את מידת האמון של השווקים בכלכלה הישראלית", כך אמר רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI ביחס לתוכנית מע"מ 0% אשר הוא מטיל ספק בנחיצותה. "תוכניות כמו מע"מ 0% מעלות תהיות רבות לגבי מדיניות המאקרו כלכלית ואינן מוסיפות כבוד למשרד האוצר", כך אמר רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI.

לדבריו, המהירות שבה עובר המשק להאטה על רקע המצב הביטחוני מחייבת שמרנות בהנחות התקציב ל-2015. "התקציב ל- 2015 צריך להיות עם יעד גירעון שלא יעלה על 3%-3.5% (כולל הוצאות חד פעמיות במידת הצורך לצורכי ביטחון) וזאת תחת הנחות שמרניות בנוגע להכנסות הצפויות ממיסים".

לגבי שוק הנדל"ן הדוהר, טוען גוזלן כי "אם משרד האוצר באמת מעוניין לעזור למשקי הבית בנושא הדיור, עליו לפעול להצרת צעדיהם של משקיעים בשוק הנדל"ן, שמתחרים על הביקוש הקשיח של הזוגות הצעירים וזאת באמצעות הטלת מס רכוש על משקיעים".

"צעד זה יוריד במידה ניכרת את האטרקטיביות של הנדל"ן למגורים כאפיק השקעה, ויפעל בהדרגה להחזרת המחירים בשוק הנדל"ן לרמות כלכליות שפויות יותר. בכך גם ייקטן באופן משמעותי הסיכון אליו חשוף המשק, סיכון שממשיך לגדול כל עוד יותר ויותר משקי בית נאלצים לרכוש דירות במחירים המנותקים מערכן הכלכלי ומרמת הכנסתם".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(38):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

26.
שואלים חברת השקעות אם להשקיע בנדל במקום בבורסה... חחחח (ל"ת)
מאיר 28/08/2014 19:02
הגב לתגובה זו
25.
2 28/08/2014 16:37
הגב לתגובה זו
קרקעות לבניה
24.
חלומות באספמיה 28/08/2014 09:27
הגב לתגובה זו
מחזיקים בכל כך הרבה דירות שזה בלתי אפשרי
23.
יותר פשוט 27/08/2014 21:33
הגב לתגובה זו
ולהטיב את הקריטריונים של מעמ 0 למי שהשתתף במבצע ולמשפחות וליישובים שנפגעו בדרום.
אז השכירות תעלה, מה עשינו? (ל"ת)
נחום ת. 27/08/2014 22:55
הגב לתגובה זו
22.
הומלס 27/08/2014 20:51
הגב לתגובה זו
שום דבר אחר לא יספק את תאבי הבצע שבשלטון
21.
צביקה דורון יועץנדלן 27/08/2014 20:50
הגב לתגובה זו
לטווח ארוך הציבור מאמין בדירת השקעה ולא במניות
אדם בעל ניסיון 27/08/2014 22:27
הגב לתגובה זו
כל הנסיונות להטיל מס גבוה על דירה שנייה ושלישית ממש משעשע אותי. מה הבעיה לרשום את הדירות על שם הילדים ? או לפתוח חברת קש (בחו"ל) שהיא תהייה בעלת הבית? מה קורה פה?
אדם בעל ניסיון 27/08/2014 22:25
הגב לתגובה זו
השאלה היא לא במה אתה או אני או הציבור מאמין. השאלה היא מה נכון ומה לא. ובכן: על ציר הזמן, המניות תמיד היכו ותמיד יכו את הדירה. שלא לדבר שבמקרה ויש צורך במימוש - במניות זה להרים טלפון לבנק ואחה"צ הכסף בחשבונך. מיותר לציין גם שהבנק לעולם לא יתקשר אליך בשעות מוזרות ויספר לך שהמזגן בחדר השינה לא כל כך מקרר...(ולא אספר כאן על דייר שההתנחל בדירה ,מפסיק לשלם ומאיים עליך שלא תטריד אותו....)
צביקה דורון יועץנדלן 28/08/2014 08:04
ערך ששל דירה לא יכול ליפול ביום אחד בכמה אחוזים. אחרי 6 שנים של עליות בוול סטריט, מחזיקי מניות לא יכולים לישון בלילה בשקט ואילו בעלים של דירה בישראל ישן מצוין. דירה נותנת דמי שכירות ועליית שווי שנתית ממוצעת ויחד זה 8% בשנה.
20.
קליפ יועץ נדל"ן 27/08/2014 19:56
הגב לתגובה זו
שמאי ייתן אומדן.(תמורת שוחד או מעטפה) וכל בעלי עשרות הדירות יתחילו להזיע .צודק? לא יעיל?כן.
19.
להגדיל היצע וזהו (ל"ת)
בדבכט 27/08/2014 19:31
הגב לתגובה זו
18.
ארנונה פי 3 על דירה שנייה ופי 10 על דירה שליישת. (ל"ת)
הפתרון 27/08/2014 18:55
הגב לתגובה זו
אורן 28/08/2014 07:13
הגב לתגובה זו
ארנונה בדירות שכורות חלה על השוכר ולא על בעל הדירה.
17.
בדבכט 27/08/2014 18:22
הגב לתגובה זו
בעתיד .מעמ אפס היא תוכנית שבאה לטפל בדירות יד שניה ובדירות החדשות .ביד שניה ישנן עשרות אלפי דירות שברגע שהתוכנית עוברת באופן מיידי מחירן ירד .אחכ יגיעו שאר התוכניות מטרה והסכמי גג שימשיכו את ההוזלה
16.
מס רכוש על דירה שניה הוא הפיתרון לנדלן (ל"ת)
שלמה מעוז 27/08/2014 18:18
הגב לתגובה זו
15.
איפכא מסתברא 27/08/2014 17:41
הגב לתגובה זו
צודק מאד. בסעיף 2(3) בפקודת מס הכנסה המנדטורית הוטל מס על מי שיש דירה בבעלותו. הסעיף בוטל בתחילת שנות ה 50 בלחץ הציונים הכלליים (המפלגה הבורגנית חלק מגח"ל). ההיגיון היה הרצון להשוות בין מי שיש לו דירה ולא צריך לשלם שכר דירה, לבין מי שאין לו דירה וצריך לשלם שכר דירה. ראו באי הצורך לשלם שכר הדירה - הכנסה רעיונית שצריך למסות. ראוי לחדש את הסעיף 2(3) לפקודת מס הכנסה ולא רק למשקיעים.
אנונימי 27/08/2014 21:44
הגב לתגובה זו
הכוונה אז היתה שאם יש לי דירה שלי ואינני משלם שכ'ד אז אני מרוויח וצריך לשלם מס.--- ומזה נובע שאם יש לי רכב ואני לא נוסע באוטובוס אז אני מרוויח וצריך לשלם מס??. ואם אני נשוי ואני לא צריך ללכת למסז'ים וכדומה אז גם אני צריך לשלם מס?? וכן הלאה???
14.
אורי... . 27/08/2014 17:27
הגב לתגובה זו
הנתון הזה אומר שבעוד 2 שנתיים יסופקו לשוק כ 120 אלף יחידות דיור שהם כ 60 אלף יותר מהגידול הטבעי.
13.
מתן 27/08/2014 17:10
הגב לתגובה זו
איום במיסים ומקווה שבכך יפנו שוב את כספם לידיו, תשכח מזה. עלוקה, חמדן ורעב לכסף של אחרים.
אורן 28/08/2014 07:15
הגב לתגובה זו
דוגמנית בינלאומית לא משהו בכלל. אפילו אשתי יותר יפה ממנה.
12.
מיכל 27/08/2014 17:09
הגב לתגובה זו
מעניין שאותם מתנגדים הם גם אלו שדירדרו אותנו לדור שלם בלי דירה
11.
קשקוש, מס רכוש זה ממש לא פתרון (ל"ת)
ישראל ישראלי 27/08/2014 17:09
הגב לתגובה זו
נכון, אבל זו דרך להעביר כסף לעלוקות הבורסה שישדדו אותנו (ל"ת)
מישל 27/08/2014 17:40
הגב לתגובה זו
10.
להביא קבלנים מסין. (ל"ת)
בא 27/08/2014 17:06
הגב לתגובה זו
9.
במקום מס רכוש- להגדיל מס הכנסה על צעירים שגרים בשכירות (ל"ת)
יש לתדלק ביקושים 27/08/2014 17:06
הגב לתגובה זו
8.
אמיר 27/08/2014 17:02
הגב לתגובה זו
1. לצמצם את הבירוקרטיה במכירת קרקעות ולהוריד את המיסוי עליהן. הגיע הזמן שמרכיב המיסוי בבניית דירות ירד 2. לאשר הבאת אלפי עובדי בניין זרים וע"י כך להוזיל עלויות לקבלנים.
7.
מי שיכול ליפנה המפולת יברח (ל"ת)
חברים 27/08/2014 16:49
הגב לתגובה זו
עוד פעם ה"מפולת" רד מהסרט הזה (ל"ת)
ת. 27/08/2014 22:59
הגב לתגובה זו
6.
הבורסה חושבת שכסף גדל על העצים הבורסה ליפנה מפולת (ל"ת)
חברים 27/08/2014 16:48
הגב לתגובה זו
5.
קליפ יועץ נדל"ן 27/08/2014 16:48
הגב לתגובה זו
ואופקים דירות ללא משכנתא, תנאים מפליגים.קרוב ברכבת לעבודה בתל אביב, זוג צעיר לפני שתזדקן בשכירות מעמ 0 של העיתונאי !!!! איך מגיעים? ברכבת! כמה זמן ברכבת לשדרות? 59 דקות אדם מתי אראה התחת של אימא? תתבגר תינוק!!!
4.
רק שינוי חקיקתי יוביל לירידת מחירים.ולא בנייה של עוד... (ל"ת)
זהבי 27/08/2014 16:48
הגב לתגובה זו
רואים שהיית בבילוי חגיגתי (ל"ת)
חגיגת 28/08/2014 07:16
הגב לתגובה זו
3.
יורם דירות"א 27/08/2014 16:31
הגב לתגובה זו
לפני שבועיים ב-1500000 שח רחוב ארלוזורוב 139 רחוב עם אוטובוסים בקרבת איכילוב
2.
ציקי האדום 27/08/2014 16:27
הגב לתגובה זו
נשאלת השאלה, למה לא משנים את המגבלות על משקיעי הנדלן, אם המצב כ"כ ברור... איך אמר פעם זוזו חלסטרה: ותחשבו על זה...
1.
דן 27/08/2014 16:23
הגב לתגובה זו
בסביבת ריבית אפסית ,אנשים ממשכנים את דירת המגורים שלהם ,ורוכשים דירה להשקעה ,שכר הדירה ממן את המשכנתה ,נורא פשוט הכסף של הבנק זול יותר מתשואה על שכר דירה . כרגע 20-25 אחוז מהפעילות היא של משקיעים . כאשר הריבית תחזור ל רמה של 3 אחוז ,תתבטל הוראת השעה ! עם כל הכבוד למשק חופשי ,צריך לדאוג שילדנו שנלחמו בעזה יכלו לחיות בכבוד ולרכוש דירה !

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן