למרות הקיפאון הזמני בנדל"ן, בעקבות תוכניות מע"מ 0% ו'מחיר מטרה' של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון, יצא לדרך מכרז לבניית 295 יחידות דיור בשכונת סנסן (ב1) בצור הדסה, ישוב עירוני בפרוזדור ירושלים. שטח תוכנית שכונת סנסן כ-334 דונם ומתוכננות בה כ-1,100 דירות בבנייה רוויה של בניינים בגובה של עד 5 קומות, צמודי קרקע וקוטג'ים.

במכרז שווקו 5 מתחמים: קוטלר עדיקא זכתה במתחם של 64 יח"ד בסכום זכייה של כ-5.85 מיליון שקל (מחיר מינימום של כ-1.55 מיליון שקל, קרי 277% יותר), המשקף מחיר של כ-91 אלף שקל ליח"ד + עלויות פיתוח של כ-209 אלף שקל ליח"ד. עמותת "פנינת הרכס צור הדסה" זכתה במתחם של 78 יח"ד בסכום זכייה של 5.9 מיליון שקל (מחיר מינימום של 1.72 מיליון שקל, קרי 243% יותר), המשקף מחיר של כ-75.6 אלף שקל ליח"ד + עלויות פיתוח של 227 אלף שקל ליח"ד.

עמותת "צור הדסה אי של שפיות" זכתה במתחם של 18 יח"ד בסכום זכייה של כמיליון שקל (מחיר מינימום של 424 אלף שקל, קרי 136% יותר), המשקף מחיר של כ-55 אלף שקל ליחידת דיור + 225 אלף שקל עלויות פיתוח ליח"ד.

הנה דרך שבה הקבלנים עושקים אותנו - וזה יכול להגיע להרבה כסף

חברת שיכון ובינוי נדל"ן זכתה במתחם של 70 יח"ד בסכום זכייה של כ-6.2 מיליון שקל (מחיר מינימום של כ-1.6 מיליון שקל, כ-288% יותר), המשקף מחיר של כ-88.6 אלף שקל ליח"ד + 252 אלף שקל עלויות פיתוח ליח"ד. חברת מוריס אלון זכתה במתחם החמישי שכולל 65 יח"ד בסכום זכייה של 2.58 מיליון שקל (מחיר מינימום של 1.793 מיליון שקל, כ-44% יותר, המשקף מחיר של כ-40 אלף שקל ליח"ד + 269 אלף שקל עלויות פיתוח ליח"ד.

• השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
• "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שיכון ובינוי: "הפער נובע מתמהיל הדירות שנציע"

כפי שניתן לראות מהנתונים, הפער המקסימלי בין מחיר המינימום ליחידת דיור למחיר הזכייה היה במקרה של שיכון ובינוי 288%. תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, אמר ל-Bizportal כי תמהיל הדירות במתחם בו זכו יכלול דירות בבניינים של 2-3 קומות ובתים צמודי קרקע. "אני מאוד שמח על הזכייה, הפער במחיר נובע מתמהיל אחר של דירות שנציע בהשוואה למכרזים של היזמים האחרים. מחיר המינימום של מנהל מקרקעי ישראל מדבר על מחיר של 35% מהקרקע ולכן הגשנו דיי דומה להערכת השמאי."

נציין שבמכרז הקודם בשכונת סנסן לבניית 213 יח"ד ב-3 מתחמים, אשר תוצאותיו פורסמו ב-1 בדצמבר 2013, סכומי הזכייה היו נמוכים משמעותית: חברת משכן אליהו זכתה במתחם של 32 יח"ד בסכום זכייה של 1.42 מיליון שקל (מחיר מינימום של 1.33 מיליון שקל, כ-6.8% יותר), המשקף מחיר של כ-44.4 אלף שקל ליח"ד + 226,771 עלויות פיתוח ליח"ד. עמותת "נופים צור הדסה" זכתה במתחם של 111 יח"ד בסכום זכייה של כ-6.55 מיליון שקל (מחיר מינימום של כ-5.52 מיליון שקל, כ-19% יותר), המשקף מחיר של כ-59 אלף שקל ליח"ד + 293 אלף שקל עלויות פיתוח. עבור מתחם של 70 יח"ד עם מחיר מינימום של 3.13 מיליון שקל לא היו הצעות.

המשמעות היא שהפער בין המחיר הנמוך ביותר ששולם במכרז הקודם (44.4 אלף שקל) למחיר המקסימלי ששולם במכרז הנוכחי (91 אלף שקל) עומד על 105%.

שנתיים של כישלון במכרזים

המצב בצור הדסה לא היה תמיד כזה ורוד וקבלנים נמנעו מלהגיש הצעות בגלל עלויות הפיתוח הגבוהות המגיעות ללמעלה מ-200 אלף שקל. המכרז עבור 213 יח"ד שתוצאותיו פורסמו ב-1 בדצמבר 2013, נכשל באפריל 2013 וכך קרה גם בשנתיים שלפני מכרז זה. כעת עם עליית מחירי הדירות באזור הקבלנים החלו להגיש הצעות.

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, אומר כי סכומי הזכייה מוכיחים שאין מספיק היצע "מחיר המינימום הוא המלצה בלבד, התופעה המדאיגה היא שממשיכים למכור במחירים מלאים. בשוק עולה לא מתחשבים במחיר המינימום, אין לו כל משמעות, מאמינים שמחירי הדירות לא ירדו. למחיר המינימום יש משמעות בשוק יורד. להערכתי דירת 4 חדרים באזור תימכר ב-1.3-1.35 מיליון שקל".

כתבות מעניינות נוספות:

תשובה מוכר דירות בת"א ב-1.28 מיליון שקל - האם זה באמת מחיר מציאה?