האוצר חושף: המשכורת של רוכשי דירות להשקעה במרכז - 36,000 שקל לחודש

ברבעון הרביעי של 2013 נרכשו 32,200 אלפי דירות, מתוכן 7,400 דירות חדשות - הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם, כך עולה מסקירת האוצר על ענף הנדל"ן עבור הרבעון הרביעי של 2013. בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 29%, לאחר ירידה חדה של 20% שנרשמה ברבעון השלישי.

באזור המרכז נמכרו 5,300 דירות במהלך הרבעון, גבוה ב-17% מהרמה הגבוהה ביותר שנרשמה באזור זה קודם לכן (ברבעון הרביעי של 2007). רמת העסקאות הגבוהה באזור זה נרשמה בין היתר על רקע שיווק של פרויקט רחב היקף בראש העין, אשר תרם לגידול של קרוב ל 70% בסך מכירת דירות חדשות באזור המרכז ועליה של 94% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זינוק ברכישות בבאר שבע אזור באר-שבע רשם אף הוא גידול ניכר, של 35%, ברכישת דירות חדשות ברבעון האחרון, אשר הושפע מגידול של 100% ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים באזור זה וגידול של 31% ברכישת הזוגות הצעירים (רכישת דירות חדשות ע"י משפרי דיור באזור זה עלתה בשיעור מתון יחסית של 14%).

ברבעון האחרון של 2013 נרכשו קרוב ל-25,000 דירות יד שניה, הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בפלח שוק זה מאז תחילת העשור הקודם (בפלח השוק של הדירות החדשות עדיין נמוכה רמת העסקאות ברבעון הרביעי מרמתה הגבוהה ביותר שנרשמה ברבעון האחרון של 2010).

מנתוני האוצר עולה כי המשקיעים הם אלו אשר הובילו את הגידול בסך העסקאות באזור המרכז, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות, שליש מהדירות החדשות, מול רבע ברבעון הקודם. גידול זה חל במקביל לירידה ברמת המחירים של הדירות החדשות שרכשו המשקיעים, באופן שהביא לצמצום משמעותי בין רמות המחירים של הדירות החדשות הנרכשות על ידם לבין הדירות החדשות שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים באזור (פער של 6.6% בלבד במחיר החציוני, מחצית מגובה הפער בשלושת הרבעונים הקודמים).

• 136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון
• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?

משקיעים שרוכשים דירה במרכז משתכרים יותר מפי 2 מזוג צעיר באוצר מסבירים כי על רקע פערי המחיר הנמוכים בין הדירות שרכשו הזוגות הצעירים לבין אלו שרכשו המשקיעים באזור המרכז ברבעון הרביעי יש לציין כי פערי השכר ביניהם גבוהים. השכר החציוני למשק בית של המשקיעים שרכשו דירה חדשה באזור זה ברבעון הרביעי עמד על 36,000 שקל (ברוטו, חודשי), לעומת שכר חציוני של 14,000 שקל לזוג צעיר שרכש דירה חדשה באותו הרבעון באזור זה.

ברבעון הרביעי של 2013 נרכשו כ-7,800 דירות ע"י משקיעים ("דירה נוספת"). זוהי הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר שנרשמה בסגמנט זה של השוק מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2010 (על רקע הקדמת רכישות של משקיעים לפני העלאת שיעורי המס על רכישת דירות ע"י משקיעים). כשיעור מסך העסקאות הגיע משקל המשקיעים ל-24%, לאחר שנע סביב 22% בשלושת הרבעונים הקודמים. הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון האחרון חל בין היתר על רקע ירידה בריבית הריאלית של בנק ישראל.

ברבעון האחרון של 2013 נמכרו 4700 דירות ע"י משקיעים, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר של ערך זה בשנים האחרונות. בהשוואה לרבעון השלישי נרשם גידול של 45%, שיעור גידול הגבוה מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה (32%). ניתן להניח כי הגידול החד במכירות המשקיעים חל במידה רבה על רקע העובדה שהחל מינואר 2014 מבוטל הפטור ממס שבח למשקיעים (אף כי החבות במס הינה לינארית ביחס לתקופת ההחזקה בנכס).

• 900 מגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל; האם הפעם זה יצליח?
• איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

באוצר מבהירים כי האוכלוסייה המוגדרת כמשקיעים היא מי שרכשו "דירה נוספת". לפיכך, גם מי שמכר את דירת המגורים שלו וקנה תחתיה דירה אחרת למגורים ייחשב כ"משקיע", כל עוד בבעלותו לפחות דירה אחת נוספת (אותה למשל הוא משכיר). ניתוח הממצאים מלמד כי בממוצע, ברמה הארצית, כ-80% ממי שמוגדרים כמשקיעים, בהסתברות גבוהה אכן קנו דירה להשקעה ולא דירה למגורים.

עוד עולה מניתוח זה, כי לא רק ששיעור רוכשי "דירה נוספת" ברבעון האחרון של 2013 גבוה מזה שברבעונים הקודמים, אלא ששיעורם של "משפרי הדיור" מבין רוכשי "דירה נוספת", נמוך בהשוואה למחצית הראשונה של השנה. יש בכך כדי להעצים את הגידול במשקל המשקיעים בשוק ברבעון האחרון של 2013. יש לציין כי זו תופעה זו קיימת לא רק ברבעון האחרון של 2013 אלא בניתוח. מסתערים על ירושלים בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול חד בפעילות המשקיעים, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות. סך הדירות שרכשו משקיעים באזור ירושלים במהלך הרבעון הגיע ל-850, גידול של 60% בהשוואה לרבעון הקודם. משקל המשקיעים באזור הגיע לרבע מסך העסקאות, לעומת שיעור של פחות מ-17% ברבעון הקודם, ונמוך בכ-2 נקודות אחוז בלבד מהשיעור שנרשם ברבעון האחרון של 2010 (ברמה הארצית עומד פער זה על 7.4 נקודות אחוז).

ממצא נוסף הראוי לציון לגבי רוכשי הדירות להשקעה בירושלים ברבעון האחרון של 2013 הינו השיעור הגבוה (30%) של רוכשים שאין להם כל הכנסה מדווחת (לא כשכיר, לא כמקבל פנסיה ולא כעצמאי). שיעור זה הינו גבוה לא רק בהשוואה לאזור ת"א (13%) אלא גם בהשוואה לשיעור זה באזור ירושלים עצמו ברבעונים קודמים. באוצר מדגישים כי שיעור זה אינו כולל כמובן תושבי חוץ (לגביהם כלל אין נתוני הכנסות) ולא מדובר בקטינים.

באוצר מסבירים כי לאור מגבלות בנק ישראל על שיעור ההחזר מתוך ההכנסה החודשית, אשר כבר היו בתוקף במהלך הרבעון האחרון של 2013, יתכן ורוכשים אלו כלל אינם נזקקים למשכנתא. לחילופין, יתכן ויש להם הכנסות שאינן מדווחות לרשויות המס. רמת מינוף מאוד גבוה בירושלים בניתוח המאפיינים של רוכשי הדירות להשקעה בירושלים בולטת רמת השכר הנמוכה יחסית, בפרט בהשוואה לאזורים בעלי רמות מחירים דומות. כך למשל, השכר החציוני של המשקיעים אשר רכשו דירה באזור ירושלים ברבעון הרביעי עמד על 16,400 שקל (ברוטו לחודש, למשק בית). שכר זה נמוך ב-17% בהשוואה לשכר החציוני של המשקיעים שרכשו דירה באזור ת"א באותו הרבעון. זאת כאשר מחירה החציוני של הדירה אותה רכשו משקיעים אלו בירושלים עמד על 1.4 מיליון שקל, גבוה ב-2.5% בהשוואה לאלו שרכשו דירה באזור ת"א. בהנחה שהשכר למשק בית מהווה אומד להון העצמי, המשמעות היא שרמת המינוף של המשקיעים בירושלים גבוהה יותר מזו שבת"א.