"לא מכרו לי דירה ב'חבר' בראש העין אז ארגנתי קבוצה וקנינו בניין בהנחה יפה"
בחודש אוקטובר 2013 הודיעו החברות תדהר ו-CPM על שיווקן של 400 דירות לעמיתי חבר בשכונת 'פסגות אפק' בראש העין. דירות 4 חדרים נמכרו תמורת כ-1.1 מיליון שקל ודירות 5 חדרים תמורת 1.269 מיליון שקל. אולם ביקורת רבה הוטחה על כך שדירות רבות נרכשו לצורכי השקעה, דבר אשר מנע מזוגות רבים לרכוש דירה. מעבר לזה, 400 דירות זה טיפה בים מול הביקוש האדיר לדירות במחיר שפוי בימינו.
"לא זכיתי במכרז של עמיתי 'חבר' ונתקלתי ברוכשים מאוכזבים נוספים שלא הצליחו ואמרתי, רגע, למה שלא אארגן קבוצה, אנשים נוספים חברו אליי וככה נולד הרעיון להקים קבוצת רוכשים", כך אמר אור שביט, מארגן קבוצת רוכשים בראש העין. "החלטנו להקים בניין שיתאים לרצונות הדיירים, לא רק במחיר הדירות מהקבלן אלא גם במשכנתאות, במטבחים, עבודות הנגרות, עורך דין, עיצוב פנים אדריכלות וכו'. דרך הפייסבוק בנינו מערך שיתופי בו כל אחד יכול לכוון ולתמוך. היו אנשים שזכו בדירה בפרויקט של חברת תדהר בשיתוף חבר וקנו בסוף אצלנו כי לא רצו להתגורר בבנייני רפאים כמו ביבנה ".
הבניין הראשון שאירגן שביט כלל 40 דירות וקבוצה נוספת בסדר גודל שכזה צפויה להתארגן בשבועות הקרובים. "ביצענו מכרז בקרב מספר קבלנים עד שהשגנו את החבילה הטובה ביותר, לא בהכרח הזולה ביותר. במקרה זה התקשרנו עם חברת גיא ודורון. באנו עם מספר תנאי סף והשגנו גם מפרט משודרג. דירות 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר נמכרו ב-1.24 מיליון שקל, דירות 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר בכ-1.35 מיליון שקל ומספר קטן של דירות 3 חדרים בקומה השמינית ב-1.15 מיליון שקל."
"מאמין בשיתוף של כולם"
שביט טוען שהצליח להשיג חסכון של כ-8%, או כ-50 אלף שקל לעסקה ולדבריו יש דירות שחסכו גם מעל 100 אלף שקל "הצלחנו להשיג חסכון בריביות כקבוצה מול הבנקים בעת נטילת המשכנתאות, על עורך דין שילם כל חבר בקבוצה 900 שקל במקום, חברת בדק ב-800 שקל במקום ב-4,000 שקל. היתרון כאן הוא שבעלי המקצוע ביום אחד עושים בניין אחד. כולם למעשה הגיעו להסכמה ואני הכתבתי את תנאי המסגרת, לשמחתי לא היו פורשים, אני מאוד מאמין בשיתוף של כולם."
- יעקב אטרקצי: "ההטבה לאנשי 'חבר' היא דו־ספרתית; אף אחד אחר לא יקבל תנאים כאלה"
- עזבו את מיטב-דש: 400 מיליון שקל של 'חבר' עברו לניהול בפסגות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שביט מספר שרוכשים רבים הגיעו מאותן המשפחות או מקומות העבודה - "בכל קומה מתוך 10 הקומות יש קבוצת ווטסאפ קומתית עבור 5 הדירות. תנאי הסף היו שמדובר רק בדירות למגורים, כמובן שלא ניתן לאכוף זאת, אך לא מכרנו לדוגמה לאדם בן 60 שהיה לנו ברור שירכוש דירת 3 חדרים לצרכי השקעה. הגיל הרוכש הממוצע עומד על 30.8 ויש לו 1.1 ילדים. אנחנו משכפלים את המודל גם במודיעין, בחריש, בבאר יעקב ויכול להיות שגם בחיפה".
כתבות מעניינות נוספות:
- 18.רה אינדורסקי 07/05/2014 23:58הגב לתגובה זומחירי הדירות כפי שצוינו בכתבה אינם נכונים . המחירים גבוהים יותר. לא נמכרו 40 דירות. פרסום לצורת מכירה במסווה של קבוצת רכישה.
- 17.orshavit 23/03/2014 13:06הגב לתגובה זויש בלינק כאן: https://www.facebook.com/roshhaein
- 16.גוגל 19/03/2014 17:10הגב לתגובה זוהשקעתם בכתבה, למה לא לתת לקוראים לינק ?
- 15.amit 19/03/2014 00:45הגב לתגובה זוהיתרון בקבוצת רוכשים הוא לא רק במחירים טובים יותר לדירות, אלא גם בהוזלות מול הספקים וברכישות הקבוצתיות, ולא פחות חשוב שיתוף הידע ששווה הרבה כסף. לכן ממליץ בחום אם כבר דירה מקבלן, אז דרך קבוצת רוכשים, ועדיף דרך אור שביט. לדעתי הכי חשוב זו האמינות ואין ספק שאור מקרין אמינות גבוהה, הוא אכפתי ביותר, דואג לאחרון האנשים, פדנט, דואג לכל הפרטים הקטנים וחשובה לו כל המעטפת של הפרוייקט ולא רק להביא את המחיר הכי נמוך. בקיצר, יש על מי לסמוך. המבחן האמיתי הוא בהרגשה הסופית האם קיבלת את העיסקה הטובה ביותר שניתן היה לקבל בנסיבות הקיימות והתשובה היא שאני כך מרגיש ברכישה מגיא ודורון לוי בהובלתו של אור.
- 14.orshavit 17/03/2014 23:53הגב לתגובה זושלום לכל העונים, המגיבים והמפרגנים. זו התגובה הראשונה והיחידה שאני רושם, ואינני קשור לשום תגובה אחרת שנמצאת כאן על הדף. רוצה לאחל לכולכם בהצלחה, בין אם אתם קונים דירה, ובין אם לאו. אני רק מציע שלפני שפוסקים ומחליטים בשביל אחרים, תעשו קצת מחקר, תקראו ותלמדו, ורק אז תחליטו. אני מציע לכם להיכנס לעמוד של הקבוצה בפייסבוק, לדבר עם אנשים שכבר קנו, ולראות כמה כסף הם חסכו ועדיין חוסכים. מה שלא כל כך ברור לכולם כאן, שפרט לחיסכון במחירים , הכח והיתרון הגדול של הקבוצה הוא בעצם האנשים. קבוצה מגובשת ומאורגנת של חברים ושותפים לאורך הדרך, שמדברים, משתפים ופועלים בשיתוף מלא ובשקיפות. הכתבה הזו לחלוטין איננה תוכן שיווקי, ואני חושב שאם קצת תסתכלו קדימה, זוהי הדרך הכי טובה וזמינה כיום ל"חנך" את הקבלנים. יש לנו כך קניה גדול- ואנחנו ממנפים אותו לאורך כל הדרך - עד לאכלוס הדירה (וגם לאחריו). אני לחלוטין לא מסתיר שאינני עושה זאת בחינם. אבל הפעולות הרבות שאני והצוות עושים חוסכות כאין וכאפס לעומת החיסכון האדיר. מזמין את כולם להמשיך בשיחה הפוריה. אור שביט, "קונים יחד דירה בראש העין וחוסכים"
- 13.מאמין 17/03/2014 22:06הגב לתגובה זוהבחור אסף אנשים שבכל מקרה! הלכו לקנות דירה בראש העין והוזיל להם. מה זה משנה 7 אחוז 15 אחוז או 2 אחוז, שילמו פחות על מה שתכננו לקנות. כל הכבוד לאור, גם אני הפסדתי במכרז של חבר אבל לא ידעתי על מעשיך. ישר כח
- 12.מירב 17/03/2014 20:38הגב לתגובה זוהבנתי שמארגנים עוד קבוצה, מומלץ.
- 11.חן 17/03/2014 18:39הגב לתגובה זותבינו כבר קבוצת רכישה זה מספר חברים שמתארגנים ביחד וכולם משלמים על הכל שווה בשווה ביחס לגודל דירתם. ברגע שיש איזה מתווך (אוהבים לקרוא לעצמם ״מארגני קבוצות״) הוא יגזור קופונים מוגזמים והקונים ידפקו
- 10.אהרון 17/03/2014 18:35הגב לתגובה זומה הא מתווך בתחפושת של מארגן קבוצה . ממש פרנסה לא רעה
- 9.קניתי בקבוצה 17/03/2014 18:31הגב לתגובה זוחודשיים הסתובבתי בשכונה לחפש, בסוף אני מודה לאלוהים ששמענו על הקבוצה של אור- תענוג, פשוט תענוג, לא רק המחירים, כולם מסיכים שהמחירים בארץ מטורפים, הכל הלך חלק, המון הנחות גדולות מסביב, מילה זו מילה. חושבים שזה טוקבק אנטרסנטי ? צודקים, לנצח אני חייב לאור תודה רק תכנסו לעמוד פייסבוק שלנו בקבוצה הראשונה ותבינו מה הולך שם
- 8.מרינה 17/03/2014 18:05הגב לתגובה זואנחנו היינו מאוד בעניין של קנייה בראש העין וכמובן שגילינו עניין רב בקבוצה. לצערי היה פער רב בין הבטחות למחיר שהוצע לדירה, המחירים גם היו גבוהים מהנהוגים באיזור באותה תקופה. דרך אגב הדירות 4 חדרים היו פחות מ-100 מטר גם כאן חשוב לדייק סה"כ 98 מטר והמחיר ההתחלתי היה 1270000 ש"ח. זה לא כלל עו"ד ולא 'דמי הצטרפות לקבוצה ועו"ד של הקבוצה ממש לא בא במקום עו"ד שכל רוכש לוקח לעצמו. תוסיפו לזה מע"מ וגם הגרלה על הדירות . מציאה זה לא היה.
- 7.בודק ומתעניין 17/03/2014 17:29הגב לתגובה זובזול מאוד ע"י כל הקבלנים....אז הרעיון יפה, אבל עדיין אלו לא המחירים בראש העין ולא משנה מה המפרט שהציעו להם.
- 6.קניתי בקבוצה 17/03/2014 17:20הגב לתגובה זוחודשיים הסתובבתי בשכונה לחפש, בסוף אני מודה לאלוהים ששמענו על הקבוצה של אור- תענוג, פשוט תענוג, לא רק המחירים, כולם מסיכים שהמחירים בארץ מטורפים, הכל הלך חלק, המון הנחות גדולות מסביב, מילה זו מילה. חושבים שזה טוקבק אנטרסנטי ? צודקים, לנצח אני חייב לאור תודה רק תכנסו לעמוד פייסבוק שלנו בקבוצה הראשונה ותבינו מה הולך שם
- אהרון 17/03/2014 18:38הגב לתגובה זואומרים זר יהללך ולא פיך . אז שמור על פיך ליצן
- 5.חי 17/03/2014 17:13הגב לתגובה זודירות 4 חדרים יעלו בראש העין בהמשך השנה כ950..ככל שיתקדמו הפרויקטים..וזה גם מוגזם..
- 4.למה ליוצאי מערכת הביטחון יש פריבילגיות שאין לאחרים?! (ל"ת)עירית 17/03/2014 16:12הגב לתגובה זו
- ולמה אני 4 שנים מסכן חיי בצבא וערבי צובר ותק בעבודה? (ל"ת)עוד שאלה 17/03/2014 16:39הגב לתגובה זו
- עידן 17/03/2014 17:28בליל הסדר...
- 3.וכמה אתה הכנסתה לכיס שלך מכל דייר? (ל"ת)השואל 17/03/2014 15:51הגב לתגובה זו
- 2.הסיפור כשלעצמו יפה אך המחירים לא זולים ולא ממש שפויים (ל"ת)ציון 17/03/2014 15:35הגב לתגובה זו
- 1.טניה 17/03/2014 15:09הגב לתגובה זוממש מחירים נגישים לזוגות שמעוניינים בדירת מגורים- תענוג! (ציונית צינית מאוד!!! )
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
