"לאמריקני יש כיום יותר כסף - מחירי הבתים והשכירויות עוד יעלו"
השבוע דיווחנו כי
משמעות הזינוק בשווי לבעלי הבתים הפרטיים האמריקנים, הוא שרבים מהם הפכו מבעלי חוב הגבוה מערך הנכס לבעלי נכס השווה יותר מחוב המשכנתא לבנק שנשאר זהה. מכירת הנכס בשווי של היום מאפשרת לבעלי נכסים רבים החזר מלא של המשכנתא ואף רווח מסוים.
בדומה למצב ערב התפוצצות בועת הנדל"ן בשנת 2007, לבעלי הבתים האמריקנים יש כעת את האפשרות ללוות כספים מהבנקים כנגד הנכס שלהם או לשפר את איכות הדיור שלהם ללא הפסד כסף משמעותי כפי שהיה עד היום. על פי מחקר של חברת Corelogic בארצות הברית ברבעון האחרון של 2013 כ-790 אלף בתי אב עברו ממצב של נכס השווה פחות מחוב המשכנתא למצב שבו הנכס שווה יותר מהחוב, מאז תחילת 2013 - 3 מיליון אמריקנים חוו את השינוי לטובה הזה בערך הנכסים שלהם.
עוד עולה מהמחקר של Corelogic כי ישנם עדיין כ-6.4 מיליון בעלי בתים בארה"ב שחייבים לבנקים יותר ממה שהנכס שלהם שווה אם ימכרו אותו. המדינה המובילה בכמות בעלי הבתים שנמצאים 'מתחת למים' (Under Water) עם חובות לבנק הגדולים מערך הנכס היא מדינת נבדה - שם כשליש מבעלי הבתים חייבים לבנק יותר מערך הנכס שלהם גם לאחר עליות המחירים הנוכחיות. בפלורידה 29% מבעלי הבתים נמצאים במצב הזה ובאריזונה כ-23%.
מן העבר השני טקסס ואלסקה הן שתי המדינות המובילות בארה"ב, בהן 96.1% ממחזיקי הבתים חייבים לבנקים פחות ממה ששווה הנכס שלהם ולמעשה מחזיקים בנכס נדל"ן שהם יכולים לממש ברווח מידי יום.
שלומי ברנובסקי, מנכ"ל SB Capital אמר כי "הזינוק במחירי הבתים משקף את המשך ההתאוששות של המשק האמריקני. כפי שאנו רואים עלייה בערך הנכסים, כך נראה יותר כסף אצל האמריקני הממוצע וכך גם נראה עלייה במחירי השכירויות. השקעה בארצות הברית בחלק גדול מהמדינות היא עדיין השקעה מצוינת שם אנו מעריכים כי נראה עלייה נוספת בערך הנכסים בטווח הארוך. אנו ממליצים למחזיקים בנכסים להמשיך ולהחזיק בהם על מנת וליהנות מעליית ערך נוספת שצפויה להגיע בעתיד."
- 1.הזיות נדלן האמריקאני מדמם להריץ אותה בתקשורת לא יעזור (ל"ת)JESUSE 26/12/2013 16:22הגב לתגובה זו
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
