גולדמן סאקס מנפץ את הבועה: "סבירות גבוהה למשבר דיור בישראל ב-5 השנים הקרובות" - אז בכמה יירדו המחירים?
"הסבירות למשבר במחירי הדיור בישראל בחמש השנים הקרובות היא גבוהה יחסית", כך עולה מדו"ח שפרסם היום (ה') גולדן סאקס, בנוגע למחירי הדירות במדינות החברות ארגון המדינות המתועשות, ה-OECD.
מדינות ה-OECD נחלקות באופן גס למדיי למדינות שהן 'High Flyers' (בהן חלה עליה במחירי הדיור מאז המשבר הכלכלי העולמי 2008), כגון: גרמניה, קנדה, בלגיה, שוויץ, נורווגיה ואוסטרליה ועוד ומדינות שהן 'Low Flyers' (בהן חלה ירידה במחירי הדיור), כגון: ארה"ב, יפן, בריטניה, הולנד, ספרד, איטליה, יוון ואירלנד.
מדינות ה-HIGH FLYERS עלו בממוצע משנת 2009 ב-11% ואילו מדינות ה-LOW FLYERS ירדו בממוצע ב-20%, וכן יש הבדלים משמעותיים גם בתוך 2 הקבוצות עצמן.
גולדמן סאקס מגדירים את ישראל כ-"high flyer" ומציינים אותה בקצה הספקטרום של המדינות בהן נרשמה הנסיקה הגדולה ביותר במחירי הדיור מאז הרבעון הראשון של 2009 (עליה של קרוב ל-40%). עוד ברשימה זאת ניתן למצוא את נורבגיה עם עלייה של כ-30%, שוויץ עם עלייה של כ-23%, קנדה עם עלייה של כ-17% וגרמניה עם עלייה של כ-14%.
לדברי גולדמן סאקס, ניתוח סטטיסטי מלמד כי המומנטום במדינות ה-High Flyers (בהן נרשמה נסיקה במחירי הנדל"ן מאז 2009) ימשיך גם בשנה הבאה, אולם במקביל עולה הסבירות לירידה משמעותית או משבר בטווח הרחוק יותר (במהלך 5 השנים הבאות).
גולדמן מעריכים כי מדינה שבה ה-HPA (House Prices Appreciation) המצטבר במשך חמש השנים האחרונות מתקרב לכדי השיא ההיסטורי (מעל לאחוזון ה-90) הסבירות למשבר במחירי הדיור, קרי ירידה בת 15% לכל הפחות, היא גבוהה יחסית (לכל הפחות 28% ואולי אף 40%) בקבוצה זו נמצאת ישראל וכן גרמניה ושוויץ.
- 20."בהסתברות גבוהה של 28%-40% ירידה של 15%..." (ל"ת)קשקוש של תחזית ל5 שנ 29/10/2013 10:28הגב לתגובה זו
- 19.דוד לוי 27/10/2013 10:03הגב לתגובה זולבנות דירה ממוצעת של 110 מ"ר עולה כ 0.8-1 מליון ש"ח (כולל בניה, תכנון, ריבית , מע"מ , חניה מקורה וכיו"ב) בלי קשר לעלות הקרקע , כך שבצד ההיצע אין למחירים אפשרות לרדמת למתחת ל 1 מליון ש"ח לדירה בממוצע (יש מקומות מאוד ספציפיים שבהם מחיר הפיתוח נמוך ואין צורך בחניות מקורות שבהם אפשר יהיה לרדת ל 800 אש"ח לדירה) , עוד מכביד על צד ההיצע זה צד המימון שהולך ועולה עם השנים הן בצד ההון העצמי הנדרש והן בצד עמלות הלווי שהולכות ועולות גם כתוצאה של רגולציה מכבידה וגם כתוצאה של היעדר תחרות מספקת באשראי לנדל"ן. בצד הביקוש יש גידול טיבעי של אוכלסיה שנכון להיום עולה על הגידול בהתחלות הבניה (שמגמגם בין השאר בשל תשומות הבניה הגבוהות). בקיצור דירה ממוצעת לא תרד משמעותית בשנים הקרובות לפחות עד ש"יטפלו" בצד ההיצע ואני לא רואה שמשהו משמעותי עומד לקרות בנושא הזה.
- 18.אלי 26/10/2013 21:05הגב לתגובה זוקניתי דירה בירושלים בשנת 2005 ב400 אלף, עכשיו שווה מליון+ נשמע לי כמו 250% ולא 40% אבל לא נורא, אני לא יודע חשבון... צר לי על הדור הנוכחי שנדפק חזק. לי היה מזל, לחברים שלי היום אין.
- 17.משה ראשל"צ 26/10/2013 20:25הגב לתגובה זוהתפוצצות הבועה אם המחקר היה לפני שנה ולא פורסם אז הכל קשקוש בכל היותר המחירים יתיצבו אם המחירים ירדו כל המשקיעים ירוצו לקנות דירות היום בשוק ההון מקבלים קדחת על השקעות סולידיות והבורסה על הפנים זה ספין תקשורתי שהבועה תתפוצץ הייתי מאד רוצה שהמחירים ירדו ויוכלו לקנות דירות
- 16.אנחנו בנקודת הכרעה מול אירן! מצב הבטחון יפוצץ את הבועה (ל"ת)בזמן הקרוב ביותר 25/10/2013 06:11הגב לתגובה זו
- 15.עוד ילמדו באוניברסיטה על הטרוריסטים הפוליטיים (ל"ת)בחסות שטייניץ&אטיאס 25/10/2013 02:53הגב לתגובה זו
- הם לפחות ניסו, להבדיל מהנוכחי (ל"ת)אלי 27/10/2013 08:43הגב לתגובה זו
- שכחת לציין את ביבי (ל"ת)דן 26/10/2013 19:35הגב לתגובה זו
- 14.חחחח זה פורסם בעולם לפני שנה - כלומר נגמרו העליות שצפו (ל"ת)אזרח 25/10/2013 01:05הגב לתגובה זו
- 13.אנונימי 24/10/2013 21:43הגב לתגובה זואתם רוצים עוד הוכחה שהדירות ירדו לפחות ב-40% ?הנה באו גולדמן סאקס בין הבנקים החשובים והגדולים בעולם אם לא הגדול ביותר שאומר בפה מלא המשבר בדרך .כן מר ביבי כן לפיד הפודל וכן שטייניץ מיוזמי המשבר .היכונו בנקים.מתווכים.מפרסמים.קבלנים וכל מי שעוסק בתחום תכינו בלוני חמצן שנורקל וסנפירים...
- 12.בוקר טוב אליהו 24/10/2013 21:23הגב לתגובה זוגולדמן סאקס פרסמו את זה מזמן, כנראה העיתונות הכלכלית בארץ לא רצתה לפרסם זאת. כנראה עכשיו משהו השתנה והעיתונים בארץ רוצים להוכיח שהם כן התריעו מהמשבר המתקרב (או בלתי נמנע). זה מה שאמרו: According to the report, data shows a clear correlation between those economies experiencing better cyclical recoveries and stronger house prices. Israel, Canada and Germany have recorded some of the sharpest house price gains since the crisis and have also shown the largest cyclical improvements. But Goldman also says global monetary easing is continuing to favor those economies that don't have significant economic problems by easing finance conditions. This could lead to a dilemma for policymakers in these less troubled countries who need to avoid the dangers from housing bubbles. Countries could announce macro and micro-prudential measures such as tightening the lending rules for mortgages to temper demand.
- 11.מישה 24/10/2013 19:46הגב לתגובה זורק צריך להמשיך עוד שנה שנתיים עד שציבור המוכרים לא יוכל לחכות יותר לקונים המתמעטים שלא קונים במחיר שהם מתעקשים עליו, ושהקונים יתמעטו עוד יותר מאחר והכסף המצרפי במשק לקניית דירות הולך ומתמעט מיום ליום, ושהריבית תאלץ לעלות למעלה, אפילו במעט, מהשפל ההיסטורי הנוכחי שלה, ובכך להגדיל את נטל החזרי המשכנתא על התקציב המשפחתי הדחוק גם כך. וכל זאת על גבי כתפי המשק הלאומי שנחלש עם הזמן עקב העדר השקעות לאורך עשורים בכל מה שיוצר ערך מוסף גבוה יותר ופריון גבוה יותר ולכן כוח קנייה גבוה יותר של האזרחים והכנסות למדינה גבוהות יותר. בקיצור - סיכוי גבוה מאוד למשבר חמור בטווח שלוש שנים.
- 10.גיל 24/10/2013 19:45הגב לתגובה זומה קרה רק עכשיו התעוררתם , בטח נירדמתם בשמירה וביבי גנב לכם את התרגיל שעשה לנו זה 5 שנים
- 9.cinege 24/10/2013 19:36הגב לתגובה זואז מחירי הדירות גם יעלו וגם ירדו. אין מה להגיד ממש נבואה.
- 8.30000 קראוואן פותר המחסור וגורם לירידה מדורגת של 20% (ל"ת)כותבי תרחישים 24/10/2013 19:13הגב לתגובה זו
- 7.כותבי תרחישים 24/10/2013 19:11הגב לתגובה זושלטונית של "בובו השרקן " ושותפו
- 6.משבר דיור? 24/10/2013 19:08הגב לתגובה זוסבירות למשבר דיור?? זה מזמן כאן ובסבירות גבוהה יחריף ב-5 שנים קרובות.
- 5.כותבי תרחישים 24/10/2013 19:08הגב לתגובה זובנימוק : דאגה לעמידות הבנקים בשנת 2011 התחלות הבניה היו 44200 דירות " 2012 " " ירדו ל 40000 דירות שאלת תם האם השרקן ושותפו לשלטון מייצגים את כלל אזרחי המדינה או את הבנקים והשירקההההה
- 4.מאכר בכיר 24/10/2013 18:51הגב לתגובה זולא ידענו, לא שמענו לא ראינו... אני כבר בכל מקרה בחוץ. בעוד שנתיים אני אתראיין בביז על האקזיט המטורף שעשיתי בראש העין. בראיון אני אסביר את מה שהיה ואשתומם על איך הציבור היה כ"כ מטומטם ולא ראה הבועה.
- יש בועת מחירי נדל"ן (ל"ת)אלי 27/10/2013 08:44הגב לתגובה זו
- 3.ofir2000 24/10/2013 18:47הגב לתגובה זוהשאלה היא רק מתי זה יקרה. מי שחושב שזוג יכול להחזיר במשך 30 שנה 40-50% מההכנסה (וזה עוד בלי לקחת בחשבון שהחזרי המשכנתא יעלו כשהריבית תעלה) פשוט לא שפוי.
- 2.אנונימי 24/10/2013 18:46הגב לתגובה זויש עתיד לעם היהודי, וזה ממש לא בישראל. אפילו ביבי בדרך להגר לאמריקה
- 1.שלא ראויה להתייחסות - הכל נדוש פה ! (ל"ת)כתבה 24/10/2013 18:41הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
