סיבוב בברלין: למה כ"כ זול שם, ומה מחפשת שם חברת נדל"ן ישראלית שכבר מחזיקה ב-6,000 דירות? הנה הסיפור

ברלין עלתה לאחרונה לכותרות בישראל כמקום מפלט עבור צעירים המתקשים 'לגמור את החודש' בארץ ומעוניינים להתגורר בעיר הנהנית מיוקר מחייה מהזולים במדינות העולם המערבי. ואכן המחירים בסופר הברלינאי זולים, וזולים גם מחירי השכירויות. אבל מה באמת הסיפור של ברלין והאם היא מקרה מייצג, או שהיא מקרה של פופוליזם זול. נתחיל. ברלין היא בירת גרמניה, המדינה החזקה ביותר באירופה שלמעשה מחזיקה לבדה את גוש היורו כולו. אבל ברלין היא גם עיר בלי אף בניין הנהלה של חברה גדולה. שימו לב לנתון הבא - אף חברה מבין 30 החברות במדד הדאקס לא מחזיקה את המטה שלה בברלין. סימנס, פולקסווגן, דויטשה בנק, אפילו לא אחת. וגם אם נסתכל על 100 החברות הגדולות, ספק אם נמצא חברה אחת שהמטה שלה יושב בברלין. איך זה קרה? אז ככה, טרם מלחמת העולם השניה ברלין הייתה עיר חזקה ודומיננטית בגרמניה וישבו בה חברות רבות. לאחר המלחמה ועם חלוקת גרמניה, מערב ברלין הייתה למעשה מובלעת שמנותקת משאר חלקי גרמניה המערבית ולפיכך שימשה כנקודת המוקד בחיכוך שבין שני הגושים במלחמה הקרה (למי שמתקשה להבין, הנה לינק. ברלין היא האזור הצבעוני הקטן). בקיצור לא אזור נוח לעסקים. לכן כל החברות הגדולות עזבו והתמקמו עמוק בתוך שטחי מערב גרמניה. אז זו נקודת המוצא של העיר ברלין. זו בירת המדינה החזקה באירופה אבל גם מקום שההיסטוריה מורגשת בו היטב, כמובן גם ברמה הכלכלית. הנה דוגמה עליה נרחיב בהמשך, מבחינת גובה השכירות למגורים, ברלין נמצאת במקום ה-55 מבין הערים בגרמניה. "ענייה אך סקסית" ברלין זו עיר עצומה. שטחה הינו פי 10 משטחה של פריז אבל כמות התושבים עומדת על 3.5 מיליון בלבד, ונתון זה לא השתנה שנים ארוכות. מתוך אותם 3.5 מיליון, כ-300 אלף הם סטודנטים, נתון המעניק לעיר תחושה צעירה ותוססת, אך גם רמת השתכרות נמוכה של אנשים בתחילת דרכם. העיר הוגדרה בשנת 2006 על ידי ראש העירייה קלאוס ווברהייט כ"ענייה אך סקסית" (Poor but sexy) הסקסיות מתבטאת בכך שהעיר הפכה ל'מכה' של אומנים ויוצרים ובאוכלוסייה מגוונת מכל העולם שנכנסה לשעריה מאז נפילת מסך הברזל ב-1989, אשר בזכותה הומצא המושג הגרמני 'מולטי קולטי' (Multikulti). אך לצד הסקסיות, לעיר לא מעט צדדים בעייתיים אומנם שיעור האבטלה בעיר ירד משמעותית לאחרונה משיעור של 17% ב-2006 ל-12.4% כיום, אך עדיין מדובר בשיעור גבוה משמעותית מזה במינכן (5.6%), קלן (6.5%) והמבורג (7.6%) ואפילו לגרמנים דוברי השפה קשה למצוא בעיר עבודה, שלא לדבר על אלו שאינם מדברים את השפה. לצד פקידי ממשל רבים שהעתיקו את מקום מגוריהם לעיר, בעידוד מאסיבי של הממשלה הגרמנית, גם מהגרים רבים מהמדינות החלשות ביותר באיחוד האירופי, דוגמת רומניה, בולגריה ומדינות יוגוסלביה לשעבר, עברו לעיר, רבים מהם עובדים במשרות חלקיות בתשלום זעום או נתמכי סעד מטעם המדינה. מחזה של הומלסים ומקבצי נדבות הינו נדיר ביותר בעריה העשירות של מערב המדינה, אך לא כך בברלין. אין ספק, עלות המחייה בעיר זולה משמעותית מכל עיר אחרת במערב אירופה (ומספר ערים אפילו במזרחה), כאשר שכר הדירה הממוצע בעיר, העומד על 5.54 אירו למ"ר, נמוך משמעותית מבערים המבורג (8.3 אירו למ"ר), פרנקפורט (10 אירו למ"ר) ומינכן, הנחשבת ליקרה ביותר (11.6 אירו למ"ר). אבל בואו לא נתבלבל. ישראלי נלהב שיגיע לברלין ויחפש דירה ב-5.54 יורו למטר (נגיד 330 יורו לחודש על דירה של 60 מ"ר), יתקל מהר מאוד במציאות מעט פחות ורודה. הממוצע בברלין זה הדבר הכי לא מייצג שקיים. בעיר יש חוקים ואחד מהם זה שבעל דירה יכול להעלות את שכר הדירה רק פעם ב-3 שנים, וגם אז בלא יותר מ-15%. עכשיו קחו בחשבון שחלק מהשוכרים לא זזו מהדירה 15-20 שנה ויותר, ותבינו שהם משלמים עכשיו 2-3 יורו למ"ר, כלומר בערך 150 יורו לחודש על דירת 60 מ"ר. מי נמצא בצד השני של הממוצע? הישראלי הנלהב. לפי חוקי העיר, בעל דירה יכול לגבות כל סכום שיירצה משוכר חדש. אז בפועל השכירות היא 7-8 יורו למטר או 12 יורו באזורים הבאמת טובים (כלומר 720 יורו לדירת 60 מ"ר). עדיין זול מאוד, סביב 3,500 שקל לחודש לדירה באזור מצויין בברלין. "87% מתושבי ברלין מתגוררים בשכירות" הפיסקה האחרונה היא לחם וחמאה לאנשי עסקים. כי בפועל, כל דייר שעוזב, מחליף אותו דייר שמשלם פי 4. את הסיטואציה של עליית שכר הדירה עם כניסתם של דיירים חדשים הבינו החברות העסקיות, אחת מהן היא ADO (איידיאו) הישראלית, חברת בת של שיכון ובינוי המנוהלת על ידי שלמה זהר (יו"ר דיסקונט לשעבר) ורבין סביון, המנהל את הפעילות בגרמניה, המחזיקה כיום כ-200 בניינים בעיר בשטח של כ-400 אלף מ"ר הכוללים כ-6,200 שוכרים. ADO רוכשת בניינים ישנים הזקוקים לשיפוץ, תוך בדיקה מדוקדקת של כל נכס ונכס והכדאיות הכלכלית של שיפוצו והיקף הדיירים שצפויים לחדש חוזה. לפי החברה, 12%-13% מהדיירים מתחלפים כל שנה, כאשר 50% מהדיירים הם רווקים. גודל הדירות הממוצע נע סביב 50 עד 60 מ"ר והשכר דירה הממוצע עם חידוש החוזה עומד על 7.5 אירו למ"ר. החברה שולטת בבניינים באמצעות ארבע חברות באיתור ורכישת הנכסים, ניהולם, גביית שכר דירה, שיווק הדירות, פיקוח על השיפוץ וניהול אבות הבית. "יש בברלין כ-1.9 מיליון דירות להשכרה, כ-87% מתושבי העיר גרים בשכירות ויש מחסור של 40 עד 50 אלף דירות להשכרה בעיר כל שנה", אומר שלמה זוהר. "אין בנייה חדשה בעיר כי הכלכלה לא תומכת בכך והבנייה נעשית רק עבור האוכלוסייה העשירה. ברלין במקום ה-55 בדירוג הערים בגרמניה מבחינת רמת השכר דירה, ומקום 17 כשמתייחסים לחוזים החדשים בלבד, זה ייקח לפחות 10 שנים עד שנראה יישור קו עם הערים העשירות במדינה." לפי זוהר, הגודל הוא קריטי בתחום הדיור להשכרה "מתחת ל-5,000 דירות מפסידים כסף ורק ב-5,000 מתחילים להתאזן, אנחנו שואפים להגיע להיקף של 10 אלף דירות תוך 3 שנים ול-15 אלף דירות תוך חמש שנים. הרעיון בסופו של דבר הוא להנפיק את החברה בבורסת פרנקפורט וזה ייקרה בקרוב." לסיכום, קודם כל צריך להגיד שברלין היא עיר מדהימה, מקום שוקק חיים עם כיכרות מלאות באנשים ותיירות בכל פינה. אבל צריך גם להגיד שברלין כיום עדיין אינה מקום מערבי מבחינה כלכלית. תל אביב היא עיר מערבית. אז אולי נכון יותר להשוות אותה לערים כמו מינכן, פרנקפורט, בהשוואה שכזו פערי יוקר המחייה יהיו קטנים משמעותית. *הכתב היה אורח של קבוצת ADO בברלין