הקבלן אייל גולן: מקים 130 יח"ד במזכרת בתיה; כמה תשלמו על דירה?
אייל גולן ושותפו בני פרץ, בעליהם של חברת 'ליאם שי', חברו לחברת 'הרסוף' להקמת פרויקט של 130 דירות וקוטג'ים בשכונת 'אשת חיל' במזכרת בתיה.
במסגרת הפרויקט יוקמו 8 בניינים בני 4 קומות כל בניין לצד בתים פרטיים. מיקומו של הפרוייקט נבחר בקפידה רבה תוך דגש על סביבה תחומה בשטחים ירוקים וקרבה לגני ילדים ומוסדות חינוך .
דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר+12 מ"ר מרפסת תימכר עבור החל מ-1.450 מיליון שקל, דירת גן בת 5 חדרים בשטח של 150 מ"ר+120 מ"ר גינה תימכר עבור החל מ- 1.950 מיליון שקל, קוטג' דו משפחתי, בן 6 חדרים בשטח של 230 מ''ר+250 מ"ר גינה יימכר עבור החל מ-3 מיליון שקל ופנטהאוז בן 6 חדרים המשתרע על קומה שלמה בשטח של כ-180 מ"ר + 200 מ"ר מרפסת יימכר עבור החל מ- 3 מיליון שקל.
- 20.כלכלן 27/05/2018 19:47הגב לתגובה זושנמשכת כבר מספר חודשים. השוק בהקפאה עמוקה כעת.וירעדה תלולה יותר צפייה בשנתיים הקרובות. לא לקנות דירות. על מיליון ש''ח משכנתא תשלמו כמעט 2 מיליון כולל ריבית ל 25 שנים. מבחינה כלכלית כבר עדיף בוודאות לשכור דירה בהנחה שמחירי הדירות ירדו בין 20 ל 20% בשנתיים הקרובות. ירידה מחיר מעבר ל 20% אינה ריאלית.
- 19.זה מרתיע דיירים פוטנציאלים (ל"ת)ודוחה 08/10/2015 15:57הגב לתגובה זו
- 18.גל גלבוע 26/08/2013 13:31הגב לתגובה זומי שלא מכר את נכסי הנדלן למגורים שלו עד עכשיו....שידע שכבר מתחיל להיות מאוחר! אני מקווה שהוא יצליח כי אפילו שאני לא כל כך מחבב אותו, בכל זאת כואב לי הלב עליו.
- 17.יקר 25/08/2013 11:47הגב לתגובה זואמור לקחת זמן רב עד למסירתן לרוכשים. קפצו גבוה מדי...
- 16.מכלום עשה כסף - מה זה זמר ? (ל"ת)זמר חתונות. 22/08/2013 13:37הגב לתגובה זו
- 15.צאי אל החלון אני האיש שמרעש לך! (ל"ת)אנונימי 22/08/2013 08:11הגב לתגובה זו
- 14.עינן 21/08/2013 18:53הגב לתגובה זוחבל רק שהמחירים לא אטרקטיבים
- 13.בתור מי שגדל ברחובות יודע שמודבר במחירים גבוהים מדיי (ל"ת)אנונימי 21/08/2013 12:10הגב לתגובה זו
- 12.מחירים גבוהים והוא נכנס מאוחר מדיי! (ל"ת)אנונימי 21/08/2013 12:09הגב לתגובה זו
- 11.יוסף 21/08/2013 12:06הגב לתגובה זואלה נולדים עם יחידות דיור בטוסיק.
- ומה עם החצי המרוקאי שבו? (ל"ת)אייל ביטון 23/08/2013 07:16הגב לתגובה זו
- 10.אייל גולן היה שיפוצניק סחתיין (ל"ת)רני 21/08/2013 11:52הגב לתגובה זו
- 9.נדל"ן מגדלים באוויר 21/08/2013 11:42הגב לתגובה זוכשזמר הופך להיות יזם של נדל"ן הגיע הזמן לקריסת שוק הדירות כנראה שהמצב כל כך גרוע אצל הקבלנים שהם מגייסים זמרים לבועת הנדל"ן אייל גולן הצעה לי אליך תתמקד בשירה בבניה צריך להשקיע חומרים ועבודה בשירה אין הוצאות מקסימום קצת אוויר
- 8.מה לאייל גולן ולבלוקים ???? תישאר עם המיקרופון והכסף.. (ל"ת)נוחי 21/08/2013 11:29הגב לתגובה זו
- 7.אורי 21/08/2013 11:19הגב לתגובה זוכנראה אייל גולן עדיין תקוע במגדלי YOU כשהוא מכריז שהמחירים ברי השגה
- 6.סוחר 21/08/2013 11:18הגב לתגובה זויש אימרה כאשר גברת כוהן נכנסת לבורסה הסוחרים בורחים .
- ענק - הפוסט המשעשע ביותר :) אהבתי :) (ל"ת)גנדלף 21/08/2013 17:17הגב לתגובה זו
- 5.1.45 מיליון במזכרת בתיה??!?! חמוד, חחחחח (ל"ת)מתווך 21/08/2013 11:07הגב לתגובה זו
- 4.דעתי, ליכוד משפשף ידהם מטרה הושגה, ישראלי בדרך לעוני (ל"ת)דעתי 21/08/2013 10:58הגב לתגובה זו
- 3.בדרך לפשיטת רגל תזכרו את זה (ל"ת)אייל גולן 21/08/2013 10:51הגב לתגובה זו
- 2.אם גולן וענבל אור בעסקי בנייה זה סימן לברוח מנדלן (ל"ת)ליאמי 21/08/2013 10:51הגב לתגובה זו
- 1.הקבלן פרץ הוא מנהלו האישי של גולן, משתמש בשמו (ל"ת)אייל גולן לא בנדלן 21/08/2013 10:50הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
