היכן בפאתי המרכז ניתן (עדיין) לרכוש בית בפחות מ-1.5 מיליון שקל?
רכישת בית פרטי עם גינה באזור המרכז הפכה למשימה בלתי אפשרית עבור מעמד הביניים בעקבות הזינוק המטאורי במחירי הנדל"ן בארבע השנים האחרונות. גם בישובים צור יגאל, יבנה וקדימה צורן, אשר בעבר נחשבו לברי השגה עבור מעמד הביניים קשה מאוד למצוא בתים בפחות מ-2 מיליון שקל.
אולם מי שמוכן להתרחק קצת יותר או לגור באזור עם דימוי מעט שנוי במחלוקת, יוכל עדיין למצוא בתים במחיר של דירות 4 חדרים במרכז הארץ. Bizportal ליקט מאתר מידע נדל"ן של רשות המיסים עסקאות של בתים פרטיים שנמכרו בפחות מ-1.5 מיליון שקל.
רמלה
ברחוב רמב"ם 22 נמכר ב-10 במאי קוטג' בן 5 חדרים בשטח 180 מ"ר על 250 מ"ר מגרש ב-1.278 מיליון שקל
ברחוב האלונים 2 נמכר ב-25 ביוני קוטג' בן 6 חדרים בשטח 188 מ"ר על 284 מ"ר מגרש ב-1.4 מיליון שקל
לוד
ברחוב הרדוף 6 נמכר ב-22 במאי קוטג' בן 5 חדרים בשטח 140 מ"ר על 375 מ"ר מגרש ב-1.45 מיליון שקל
ברחוב הרקפות 4 נמכר ב-6 ביוני קוטג' בן 4 חדרים בשטח 104 מ"ר נטו ב-1.25 מיליון שקל
אשקלון
ברחוב האגוז 3 נמכר ב-22 במאי קוטג' בן 5 חדרים בשטח 250 מ"ר נטו ב-1.25 מיליון שקל
ברחוב אפרסמון 59 נמכר ב-19 ביוני קוטג' בן 6 חדרים בשטח 161 מ"ר נטו ב-1.49 מיליון שקל
ברחוב האגוז 5 נמכר ב-11 במאי קוטג' בן 5 חדרים בשטח 150 מ"ר נטו ב-1.35 מיליון שקל
פרדס חנה-כרכור
ברחוב יפה נוף 13 נמכר ב-3 במאי קוטג' בן 5 חדרים בשטח 150 מ"ר נטו על מגרש של 225 מ"ר ב-1.35 מיליון שקל
ברחוב חוגלה 1 נמכר ב-1 ביוני קוטג' בן 5 חדרים בשטח 160 מ"ר נטו ב-1.41 מיליון שקל
בסמטת המרווה 14 נמכר קוטג' בן 6 חדרים בשטח 135 מ"ר נטו ב-1.46 מיליון שקל
גדרה
ברחוב האתרוג 3 נמכר קוטג' חד משפחתי בן 3 חדרים בשטח 90 מ"ר נטו ב-1.49 מיליון שקל
ברחוב דולב 22 נמכר קוטג' טורי בן 6 חדרים בשטח 152 מ"ר ב-1.46 מיליון שקל
ברחוב אשחר 20 נמכר ב-4 ביוני קוטג' טורי בן 5 חדרים בשטח 125 מ"ר נטו ב-1.5 מיליון שקל
גן יבנה
ברחוב חופית 10 נמכר ב-29 במאי קוטג' בן 6 חדרים בשטח 134 מ"ר נטו ב-1.375 מיליון שקל
חדרה
ברחוב כנפי נשרים 16 נמכר ב-23 במאי קוטג' בן 6 חדרים בשטח 260 מ"ר ב-1.25 מיליון שקל
ברחוב אוסישקין 1 נמכר ב-28 במאי קוטג' בן 6 חדרים בשטח 142 מ"ר נטו ב-1.327 מיליון שקל
ברחוב עין זיון 6 נמכר ב-31 במאי קוטג' בן 5 חדרים בשטח 130 מ"ר נטו על 250 מ"ר מגרש ב-1.16 מיליון שקל
ברחוב גולדה מאיר 30 נמכר ב-5 ביוני קוטג' בן 6 חדרים בשטח 179 מ"ר נטו על 272 מ"ר מגרש ב-1.26 מיליון שקל
ברחוב הרצל 86 נמכר ב-8 ביוני קוטג' בן 6 חדרים בשטח 160 מ"ר נטו ב-1.42 מיליון שקל
ברחוב הלוי 7 נמכר ב-6 ביוני קוטג' בן 5 חדרים בשטח 137 מ"ר נטו על 172 מ"ר מגרש ב-1.1 מיליון שקל
ברחוב הלוטם 5 נמכר ב-3 ביולי קוטג' בן 5 חדרים בשטח 125 מ"ר נטו ב-1.25 מיליון שקל
ברחוב הדליה 3 נמכר ב-15 ביוני קוטג' 5 חדרים בשטח 141 מ"ר נטו על 250 מ"ר מגרש ב-1.25 מיליון שקל
קריית עקרון
ברחוב השחף 6 נמכר ב-13 במאי קוטג' 5 חדרים בשטח 130 מ"ר נטו ב-1.275 מיליון שקל
אריאל
ברחוב הבשן 21 נמכר ב-20 במאי קוטג' 5 חדרים בשטח 120 מ"ר נטו ב-1.28 מיליון שקל
ברחוב ההגנה 18 נמכר קוטג' 5 חדרים בשטח 184 מ"ר נטו ב-1.17 מיליון שקל
כפר יונה
ברחוב גרניט 20 נמכר ב-18 במאי קוטג' בן 5 חדרים בשטח 130 מ"ר נטו ב-1.41 מיליון שקל
ברחוב יהודה הלוי 10 נמכר ב-6 ביוני קוטג' בן 5 חדרים 160 מ"ר נטו ב-1.35 מיליון שקל
אור עקיבא
ברחוב האירוס 44 נמכר ב-14 במאי קוטג' טורי בן 5 חדרים 120 מ"ר נטו על 175 מ"ר מגרש ב-1.23 מיליון שקל
- 4.אמנון 05/08/2012 11:40הגב לתגובה זוהבית שלכם יהיה שווה פחות מהמשכנתה!!
- 3.מחפשים פרייארים 29/07/2012 12:18הגב לתגובה זואתם מתחילים עכשיו ליפול במידרון ..... לחכות למרגלות ההר
- 2.משה 29/07/2012 12:05הגב לתגובה זועדיף לרכוש דירת 4 חדרים בראש העין או ברחובות ב-1.2 מיליון שקל, התחזוקה הרבה יותר זולה וכך גם הארנונה
- 1.נתן 29/07/2012 12:03הגב לתגובה זואין מנוס ממעבר לקנדה, המדינה הזאת עוכרת יושביה, ביזיון
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
