בין הבטחות למציאות: כשהפארק הוא בית קברות והשדרה היא שביל צר
חברות בנייה משווקות פרויקטים באמצעות הדמיות יפות המציגות פארק רחב ידיים ושבילים רחבים, אולם בפועל, עם סיום תהליך הבנייה מתקבל גן שעשועים קטן בצמוד לבית קברות. Bizportal בחן אילו גורמים נושאים באחריות לפיתוח הסביבתי בשכונות חדשות ומה צריך לבדוק לפני שרוכשים דירה. נושא הפיתוח הסביבתי צובר תאוצה בעשור האחרון והאדריכל איתן גביש, מנכ"ל פורום האדריכלים, אומר כי הבנייה לגובה מאפשרת השארת ריאות ירוקות בין הבניינים. אולם, ניתן למצוא דוגמאות למכביר לפער בין הרצוי למצוי בפיתוח סביבתי. הבנייה הצפופה בשכונת אם המושבות בפתח תקווה לא מוצאת את ביטויה בפרוספקטים של החברות, שדרה רחבה, המוגדרת כבולווארד באחד הפרויקטים הגדולים היא למעשה שביל צר ברוחב 2.5 מטר בין הבניינים ובית קברות הופך לריאה ירוקה. "אסור בתכלית האיסור לסמוך על הבטחות הקבלן בכל הקשור לתוכניות הפיתוח באזור", אומרת עו"ד קלימי שמילוביץ העוסקת במקרקעין. "הקבלן לא מהווה כתובת בהקשר זה. ככלל, ובטרם חתימה על החוזה, על רוכש דירה מקבלן לגשת לרשות המקומית בו נמצאת הדירה ולבדוק במחלקות המתאימות מהי תוכנית בניין הערים שחלה על האזור; האם יש תוכניות עתידיות שעומדות לדיון ולאישור? מהן התוכניות בסביבה הקרובה? רק כך יוכל לקבל מידע מלא על המתוכנן סביב הדירה הנבנית . רק כך ידע האם בשטח הריק שמול אתר הבנייה עתיד לקום אזור תעשייה? האם תעבור שם מסילת הרכבת?" שמילוביץ מוסיפה כי על פי הכלל הבסיסי שבמשפט של "יזהר הקונה", ישנן נורמות המחייבות רוכש ואחת מהן היא חובת הבדיקה ברשויות המתאימות - הטאבו ככל שמדובר בהיבט המשפטי של הזכות הנקנית, והרשות המקומית ככל שמדובר בהיבט הרישויי והתכנוני של הבית, הדירה ו/או סביבתה. בשל הגירעונות העצומים של הרשויות המקומיות, הפיתוח הסביבתי והתקציבים המופנים אליו אינם יוצאים מכספי הרשות המקומית והם ברוב המקרים תוצאה של שיתוף פעולה בין יזמי הפרויקט לרשות המקומית. ישנם מספר סוגים של שיתופי פעולה המממנים בסופו של דבר את הפיתוח הסביבתי באזור הפרויקט. במסגרת אחת השיטות הנפוצות, היזמים משלמים לרשות היטלים והחברה הכלכלית של הרשות מקימה פארקים, מתקני משחקים, ספסלים ותאורה דקורטיבית. ככל שהקבלנים משלמים היטלים גבוהים יותר, כך הפיתוח מפואר יותר. לעיתים הרשות המקומית מאפשרת תוספת קומות תמורת שדרוג האזור. חברות צמח המרמן ויורוקום נדל"ן קיבלו אישור תוספת של 10 קומות למגדל וויט סיטי בנווה צדק ובתמורה יפעלו לפינוי המוסד החינוכי "בית יעקב" והעתקתו לאזור אחר, פעולה שתאפשר פינוי שטח של 7 דונם לטובת שכונת נווה צדק הכוללים שטחים ירוקים וגני שעשועים בשטח של כ-5,000 וכ- 2000 מ"ר מבני ציבור לטובת השכונה. חלק מהשטח יופקע לצורך הרחבת שדרת אלחנן שתיצור רצף תנועתי מהים לנווה צדק ולשדרות רוטשילד. "פיתוח סביבתי טוב לכל הצדדים, תושבי האזור יהנו ממתחם בסטדנדרט גבוה אשר תורם להשבחת הנכסים באזור, מצד שני דיירי הפרויקט יהנו משדירה יוקרתית". אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א.זיתוני, אומר כי בפרויקטים מסויימים היזם נושא בכ-30% מעלות פיתוחם של שטחי הגינון, סכום שיכול לתפוס נתח של כ-5% מעלות הפרויקט. רמי קדמי, סמנכ"ל השיווק של חברת רמי שבירו, מוסיף כי 25% מההחלטה של הרוכשים אם לרכוש דירה בפרויקט או לא מושפע מהפיתוח הסביבתי באזור. "לרוכשים אין בעיה לחכות לפיתוח הסביבתי כל עוד הם מכירים את התב"ע (תוכנית בניין עיר) ויודעים מה הרשות המקומית הולכת לבצע באזור הפרויקט". יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.אי, אומר כי מצגי חברות הבנייה בתחום הפיתוח הסביבתי דוגמת הגינה הציבורית, בתי ספר, גני ילדים ומרכזים מסחריים מסתמכים על הבטחות העירייה. "עם תחילת תכנון הפרויקטים אנחנו נפגשים עם העירייה ומקבלים פרטים אודות פיתוח השכונה, אולם לא פעם קורה שהעיריות מתעכבות ולא משלימות את הפיתוח אפילו 3 שנים לאחר אכלוס הפרויקט. אני משתדל אף פעם לא להתחייב לזמנים ומפנה לעירייה לפרטים נוספים, ישנם גם מקרים יוצאי דופן, דוגמת יבנה, בה הוקם הפארק עוד לפני הקמת השכונה". ליאת ישראלי, מנכ"ל אמבסדור ישראל, טוענת כי החברות הציבוריות הגדולות, דוגמת אזורים ושיכון עובדים דווקא מקיימות את הבטחותיהן, זאת לעומת חברות קטנות שלא פעם נקלעות לקשיים ואף פשטו רגל. "ישנן חברות קטנות שהבטיחו הרבה דברים ולא קיימו, אני חוששת שקבוצות הרכישה הקטנות יקלעו לקשיים ולא יצליחו להשלים את הפיתוח הסביבתי כפי שהתחייבו".
- 5.הקבלן מחוייב לשקר 31/01/2011 20:27הגב לתגובה זוותפקיד ה-120 קקים לעזור לבעלי ההון עם הרשויות ברמאויות ושוחד תמים.בצע כסף של המיגזר היהודי!!כל 1 מ"ר=חדר.הכל דופלקס טריפלקס.המידות מטעות באלפי %...והיהודים? משלמים 2 מיליון ש"ח בלי להניד נחיר.
- 4.החובה הראשונה היא של המוכר, והיא גילוי נאות. (ל"ת)אני 31/01/2011 13:04הגב לתגובה זו
- 3.אני 31/01/2011 11:25הגב לתגובה זודוקטרינת " ייזהר הקונה" פסה (חלפה) מן עולם המשפט, הישראלי לפחות. מה שאומר שהכלל של ייזהר הקונה לא חל במשפט הישראלי, קל וחומר על עסקות מקרקעין שבפסיקה הישראלית יש חוק המגן על הקונה. לפני שאת מפזרת הצהרות כדאי שתלמד קצת.
- me 31/01/2011 12:50הגב לתגובה זוהנה בחפציבה הקונים לא נזהרו וראינו כולנו מה קרה אז מותק לפני שאת/ה פותח/ת את הפה תעשה/י בדיקה ... ואם את/ה תוציא/י מליון וחצי שקל או יותר על דירה אז היתי ממליץ לך לבדוק הכול לבד ואם יש לה מיותרים דברי איתי אני אשמח לקבל קצת תודה.
- 2.אם המושבות 31/01/2011 11:05הגב לתגובה זוצפוף פחד!!! פריצות וגניבות של ערבים מנותק מהעיר ארנונה יקרה ואחד בתחת של השני
- 1.עמית 31/01/2011 11:03הגב לתגובה זונכון רוכש דירה צריך לבדוק את האזור ופיתוחו, האם זה אומר שלקבלן מותר לשקר! אסור לקנות מקבלן באזור חדש. לדוגמה אזור 1200 החדש בהוד השרון. כל קבלני האזור מספרים סיפורים מפה ועד יום כיפור, נעשה כך וכך וכך. גני ילדים בית ספר אזור ירוק ומה לא. רק תחתום ! הם לא אומרים לך שאתה עובר לגור באתר בנייה למשך 5 שנים לפחות עד שיגמרו לבנות, וגנים הה נכון זה כבר העירייה צרכיה לבנות. אסור לקנות מקבלנים רק אחרי שהכול גמור. לא לקנות ניירות זו טעות חמורה וגסה! למזלי לא מנסיון שלי רק של אחרים.

פיקדונות - איפה תקבלו את הריבית הטובה ביותר? בדיקה
מאפס ריבית בעו"ש ועד ריבית קבועה של 4.5% בשנה - מי הבנקים ההוגנים ומי הבנקים הלא הוגנים?
הריבית שאתם מקבלים על יתרה בחשבון הבנק שלכם היא מגוחכת. כדי לקבל סכום קצת פחות מגוחך, כדאי לכם להפקיד בפיקדון. אם אתם לא יודעים לכמה זמן להפקיד, כי כמעט אף אחד לא יודע מה התזרים שלו לחודש-חודשיים הקרובים, אז אתם תפקידו בפיקודנות יומיים, שבועיים או לחודש או שתוותרו על זה כי הם מספקים ריבית מאוד צנועה ברוב הבנקים. ואז מתקבלת תמונה מעיקה - למרות שכמכלול יש לנו - הציבור על פני זמן כ-230 מיליארד שקל בחשבון העו"ש, אנחנו מקבלים רק על 9% מהסכום הזה ריבית והיא נמוכה מאוד, שואפת לאפס. בעולם תקין היינו אמורים לקבל על הסכום הזה 3%-4%, כי הבנקים יודעים לייצר מזה הרבה כסף - כ-10%, אבל אין תחרות אמיתית על הכסף שלנו כי אין תחרות בין הבנקים.
וככה הבנקים מייצרים מהעו"ש רווחים של 20-23 מיליארד שקל (נטו כ-14-15 מיליארד שקל), בעוד שהם משלמים על זה מאות מיליונים בודדים. הבנקים מרוויחים בקצב של 36 מיליארד שקל בשנה, חלק גדול מהם בזכות הכסף בעו"ש. אגב, אם אתם במינוס זה כבר סיפור אחר - אתם משלמים ריבית של 10.6% בממוצע על מינוס.
הכסף שלכם יכול לייצר תשואה קבועה או תשואה משתנה (ריבית קבועה או משתנה). מכיוון שהריבית צפויה לרדת, הריבית המשתנה שתלויה בריבית במשק צפויה לרדת, ומכאן שכעת היא תהיה גבוהה יותר בידיעה שהיא תרד בהמשך. הקבועה מספקת ביטחון - מה שאתם מקבלים זה מה שיהיה לכל תקופת הפיקדון. ורק כדי להמחיש את ההבדל - אם אתם מקבלים הצעות לפיקדון שנתי בריבית קבועה של 4% או ריבית משתנה של 4.25%, אבל, לדעתכם, הריבית תרד בקרוב ל-1 השנה וכבר בקרוב, ברור שהריבית הקבועה מתאימה לכם יותר. אם אתם חושבים הפוך - שלא תהיה ירידת ריבית או שתהיה רק בעוד קרוב לשנה - אז הפיקדון בריבית משתנה כדאי לכם.
על פי מידע מעודכן של בנק ישראל, הריבית הקבועה הממוצעת לשנה היא 4.13% והריבית המשתנה היא 3.45%. קצת מוזר כי המשתנה אמורה להיות גבוהה יותר, אבל זה גם נובע מהצעות ואינטרסים של הבנקים. אם הם לא רוצים שתיקחו בריבית משתנה הם יספקו לכם הצעות בריבת נמוכה ומעט יקחו. בפועל, רוב הפיקדונות נלקחים במסלול של ריבית קבועה. הריבית הממוצעת - 4.13%, נמוכה ממה שיכולתם לקבל במק"מ - כ-4.25%-4.3%. מאז הריבית במק"מ מעט ירדה.
- פועלים עם תשואה להון של 16.7% ורווח נקי של 2.5 מיליארד שקל
- בנק לאומי הרוויח 2.6 מיליארד שקל ברבעון, התשואה 16.2% על ההון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנה תמונה מלאה על ריביות ממוצעת ל-6-12 חודשים:
מדד המחירים ביולי - מה הצפי והאם הריבית תרד?
לקראת מדד יולי שיתפרסם מחר: כמה ישפיע שכר הדירה ואיך זה ישפיע על החלטת הריבית בשבוע הבא?
מחר בשעה 14:00 יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש יולי, נתון שצפוי להמשיך לרכז תשומת לב מצד המשקיעים ובכלל הציבור הרחב שהמדד משפיע עליו באופן ישיר - המחירים בסופר, הריבית על ההלוואות, ההצמדה על הלוואות, משכנתאות ועוד. המדד גם משפיע על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב יביא לדחייה של הורדת הריבית.
בחודשים האחרונים נרשמה מגמת ירידה ביריבת, אבל בחודשיים האחרונים היא עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%. הצפי כעת הוא לעלייה חודשית של 0.3%-0.5%, בהובלת
סעיפי השכירות, הנופש והטיסות, כאשר חלק מההשפעה יקוזז על ידי ירידות עונתיות בלבוש ובהנעלה.
מה צופים האנליסטים
קונסנזוס התחזיות הוא כ-0.4%. בלידר שוקי הון מצביעים על צפי של כ-0.4%, עם אפשרות ל-0.3%, כאשר עיקר הדחיפה כלפי מעלה מגיעה מסעיפי נופש, טיסות ודיור, מול ירידה עונתית בלבוש והנעלה. לגישתם, במידה והמדד יהיה בטווח 0.3%-0.4%, הקצב השנתי יתכנס לכ-3.1%, אם כי לגישת כל הכלכלנים, קצב האינפלציה ל-12 החודשים הקרובים יירד משמעותית. במיטב מציבים את תחזית יולי על 0.5% וממשיכים לראות, אינפלציה של 2.3% ב-12 החודשים הקרובים.
בצד התורמים לעלייה במדד יולי, מחירי השכירות (סעיף הדיור), נופש בישראל וטיסות לחו״ל, סעיפים עונתיים מובהקים. האנליסטים מדגישים כי אלה צפויים להוביל את המדד, כשחלק מההשפעה תקוזז על ידי ירידות בהלבשה ובירקות. בצד המאקרו הרחב: סקרי עסקים מצביעים על ירידה בשיעור החברות שמתכוונות לייקר מחירים, מה שתומך בהאטה הדרגתית באינפלציה בהמשך המחצית. עם זאת, צריך להדגיש כי תיתכן הפתעה מבחינה זו שכן מחירי הדירות יורדים כבר מספר חודשים וזה אמור להוביל לקיפאון או לירידה בקצב העלייה בשכר הדירה. אלא שבהמשך לכך שאלפי משפחות נותרו בלי דירה בעקבות המלחמה ונאלצו אחרי טווח מסויים לחזור לשוק כשוכרים, אלא שאז נוצרו עודפי ביקוש גדולים והמשכירים ניצלו זאת לעליית מחירים משמעותית מאוד. באזורי הפגיעה נרשמו עליות משמעותיות בשכר הדירה וזה ישפיע על מדד שכר הדירה, אם כי, זה הורגש בהדרגה, ולאחר שהמפונים חזרו מבתי המלון.
- וול סטריט חוגגת את המדד, אבל מדוע המכסים (עדיין) לא משפיעים?
- אינפלציית יולי בארה"ב - מתחת לצפי 2.7% לעומת תחזית ל-2.8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומכאן, שמצד אחד השכר דירה בכיוון מטה, אבל יש קפיצה של מחירים במקומות מסוימים בגלל המלחמה, השאלה איך הלמ"ס ימדוד את הקפיצה הזו.