מחיר הנדל"ן בארה"ב מתאוששים בקצב איטי, האם רוכשי הבומרנג יצילו את המצב?
קייס שילר בשבועיים האחרונים שוק הנדל"ן האמריקני התעודד מהפירסומים כי כמות מכירות הבתים החדשים בחודש מאי עלו בצורה החדה ביותר מזה שבע שנים וגם מכירת הבתים הקיימים הגיעה לשיא של 5 שנים. היום מדד נוסף שפורסם בשוק הנדל"ן מצביע על כך שיש והחגיגה הייתה מוקדמת.
על פי מדד קייס שילר, מחירי הבתים בחודש אפריל עלו 4.9% אל מול אפריל של שנה שעברה. חדשות טובות, אם כי השוק מצפה להתאוששות מהירה יותר כאשר מדד הכלכלנים של רויטרס הצביע על צפי של עליה בסך של 5.5%.
כמו כן, תוצאות ב-11 מתוך 20 המחוזות הנבדקים הצביעו על כך שקצב עליית המחירים מתחיל להאיט. מדד אפריל אל מול מארס עלה ב-0.3% לעומת הצפי של 0.8%.
בשנות המשבר של העשור הקודם, 8 מיליון בעלי משכנתאות איבדו את הבתים שלהם לאור אי עמידה בתשלומים. לאחרונה, לאור התאוששות שוק העבודה והעלייה בשכר גדלות הערכות לכך כי חלקם של אותם אמריקנים ינסה לרכוש בתים מחדש. כרגע הכמות שלהם זעירה אך הרוכשים החדשים אשר מכונים "רוכשי בומרנג", יכולים לגרום לשינוי של ממש בשוק.
על פי חוק בארה"ב, לאחר עיקול בית של רוכש, עליו להמתין 7 שנים עד אשר יותר לו לרכוש מחדש בית ולקיחת משכנתא מחודשת. על פי חישוב זה, איגוד סוכני הנדל"ן חישב כי 700 אלף רוכשים חדשים יזרמו השנה אל השוק. אליהם יצטרפו 2.2 מיליון רוכשים חדשים בחצי העשור הקרוב.
- מדד קייס שילר מצביע על סכנה – משבר פיננסי דמוי 2008 בדרך?
- לראשונה מזה 11 שנים: ירידה במחירי הדירות בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוויה של איבוד בית אינה עניין של מה בכך. לכן יש מקום לשאול האם אדם שביתו עוקל, ירצה לרכוש מחדש בית? על פי חברת מהמחקר TransUnion, מיום תחילת המשבר, קיימים בשוק 1.3 מיליון אמריקנים שיש באפשרותם לרכוש בית מחדש לאחר שהאחרון בבעלותם עוקל. כמות של פחות מחצי מתוכם הגישו בקשה לרכוש מחדש בית.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהשמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
גלי אפל-קסטל מתארת עלייה ברורה בביקושים, הטבות יצירתיות מצד הקבלנים והיזמים, ורוכשים שחוזרים לשוק מתוך ביקושים אמיתיים; לדבריה, גם בשנים הקרובות השוק צפוי לנוע סביב יציבות ועליות מתונות - אך לא ירידות
השנתיים האחרונות התאפיינו בריבית גבוהה, מלחמה ארוכה, אי-ודאות כלכלית, ירידה בעסקאות והמתנה ממושכת של רוכשים שחיכו על הגדר. בשיחה עם שמאית המקרקעין גלי אפל-קסטל מנכ״לית ״דיור פלוס״, בשבועות האחרונים משהו משתנה, לשאלה איך היא רואה את השוק בזמן הנוכחי היא משיבה: ״שוק הנדל״ן מתעורר - והפעם זה נראה אמיתי״. היא מתארת תהליך הדרגתי ומדוד של חזרה לשוק. היא מוסיפה כי לא מדובר בתוצאה על התלהבות רגעית מצד הרוכשים, אלא של שילוב בין צורך אמיתי לבין תחושת מציאות חדשה שמחלחלת לציבור. ״אנחנו רואים עלייה ממשית בכמות הפניות, בפגישות ובשיחות עם לקוחות״.
מצד שני היא מצננת ומרגיעה, ״זה לא גל היסטרי, ולא מדובר על ביקוש פרוע - אלא על תנועה בריאה שמגיעה מתוך הבנה שהמתנה ממושכת לא בהכרח משרתת את הרוכשים״. אפל-קסטל מתארת מצב של ״פקק ביקושים״: אנשים שישבו בצד חודשים ארוכים - חלקם בגלל ריבית, חלקם בגלל מלחמה, חלקם פשוט בגלל פחד מאי הודאות שכעת מתחילים לחזור. “יש עלייה ברורה בכמות הזכאים שפונים, בכמות המתעניינים, וגם בעסקאות שנסגרות מהר יחסית״. ומה לגבי השנה האחרונה, השוק היה קפוא? ״אני לא אומרת שהשוק היה ׳קפוא׳ לגמרי, אבל בהחלט הייתה האטה עמוקה, ופתאום רואים משהו אחר. זה לא שינוי חד, אבל הוא עקבי״.
גלי אפל-קסטל. קרדיט: אופיר אברהמוב
20/80 מתחיל להיעלם, הטבות אחרות תופסות את המקום
אחד התמריצים לתופעה שהיא מתארת הוא התמעטות ההטבות שמעניקים היזמים והקבלנים דרך מבצעי ה-90/10 - 20/80. אפל-קסטל מסבירה שבשנה האחרונה, כדי להתמודד עם הביקושים הנמוכים, יזמים הציעו שורה ארוכה של הקלות שמבטאות ירידה מסוימת במחירי הדירות - אך כעת חלק מהן הולכות ונעלמות. לדוגמא, פרויקטים באזור רחובות שהיו בעבר עם 20/80, כבר לא מציעים את ההטבות האלה״ היא מסבירה ש״זה לא שהם העלו מחירים - אלא הם פשוט לא צריכים לתת את אותם תנאים נדיבים כמו לפני חצי שנה״. לגבי הביקושים היום היא אומרת שהיא מזהה זינוק בפניות של רוכשים שממהרים לנצל את ההטבות שעוד קיימות: ״יש תחושה באוויר שהחלון עלול להיסגר״.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי צמצום תכניות מחיר למשתכן? האם זה יעמיס עוד ביקושים על השוק?
