"מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?

המפקח על הבנקים סבור שהוא הציל את שוק הדיור, שמבצעי 80/20 יצאו משליטה ושבחודשים האחרונים לפני שבנק ישראל הגביל את היקף העסקאות, הן הפכו לכ-50% מהעסקאות בשוק. לא יודעים אם הוא הציל את שוק הדירות. אם יהיו ירידות מחירים וקבלנים יפשטו רגל - זה לא נקרא להציל - זה כנראה יהיה טוב לרוכשים. חוץ מזה, בשעה שבנק ישראל מגביל את ההלוואות למבצעי הקבלנים הוא פוגע פגיעה קשה ברוכשים ולוקחי המשכנתאות - בנק ישראל מייקר את ריבית המשכנתא לטובת הבנקים - איך הגבלת מבצעי הקבלן פוגעת ברוכשים.

בנק ישראל מציל את כולם ולא את הציבור. הוא מציל את הקבלנים, הוא מציל את הבנקים שמספקים אשראי לקבלנים. הוא דואג בראש וראשונה לבנקים וליציבותן. הוא מסביר לנו שהוא רוצה בנקים הוגנים והגונים. גם אנחנו רוצים, אבל אנחנו מוגבלים - הוא יכול ללחוץ על כפתור ולחייב את הבנקים לתת ריבית על הכספים העו"ש בדיוק כפי שהם גובים ריבית על המינוס בעו"ש.  פעולה כזו והוא לא יצטרך לפרסם עמודים על גבי עמודים של יח"צ על עד כמה הוא הגון והוגן ומנסה. לא יצטרך להשקיע בתדמית, הציבור יאמין לו. פעולה אחת והוא קנה את עולמו. אבל הוא לא רוצה. 

הוא רוצה "ללכת בלי ולהרגיש עם". הוא רוצה שלא לחייב את הבנקים בשום דבר (רק לבקש מהם...) ולהרגיש שהוא עשה לעם ישראל טובה גדולה והפך את הבנקים להוגנים יותר. מר חחישוויאלי - העם לא טיפש.  הוא יודע בדיוק מה התפקיד של בנק ישראל ושל הפיקוח, הוא יודע שאתם לא באמת דואגים לרווחת הלקוחות, אלא ליציבות ולרווחים של הבנקים. היום התפרסם דוח של בנק הפועלים - הרווח של הבנק מבטא תשואה של 16.4%. זו לא תשואה יציבה, זו תשואה פנומנלית, זו תשואה מופקרת כי היא על חשבון הציבור. מר חחישוויאלי יכול לדאוג ברגע שהעמלות ירדו, שהתחרות תתרומם קצת, שהריביות שנקבל יעלו, אז התשואה תהיה "רק" 10%, זו תשואה מצויינת שמבטאת בנקים מאוד יציבים. גם 8% זה לא קצת, למה לכל הרוחות 16%, כשזה מגיע על חשבון הציבור?  אין לחחישוויאלי תשובות אמיתיות. 

מגבלה על מימון לשוק הדיור - שוב הציבור משלם את המחיר

חחיאשווילי, מסביר שמבצעי הקבלנים "יצאו משליטה". הוא גם מסביר שהם "עיוותו את המחירים בשוק". זה נכון, ואנחנו כבר שנה וחצי מסבירים כאן שהלמ"ס בעצם מריצה את המחירים. הקבלנים הגאונים האלו לא מורידים מחיר רשמי. הם מוכרים את הדירה בפחות מבלי להוריד מחיר. הלמ"ס האקדמי, המשכיל, הפרופסורים והדוקטורים שם, נופלים מול הקבלנים שפשוט עושים להם בית ספר, למרות שרובם הרבה פחות משכילים מהדוקטורים בלמ"ס.

• החל מהיום: הבנקים יחויבו לפרסם את הרבית על הפיקדונות
• המפקח על הבנקים: נבדוק את הלווואת הקבלן הן מהוות כבר 25% מהשוק

איך זה קורה? הקבלנים נותנים מבצעים ששווים כ-7% הנחה, אבל לא מעדכנים את המחיר הרשמי, אלא נותנים אותה במבצעי מימון. הלמ"ס לא יודעים לטפל בזה. ביקרנו אותם, אז הם אמרו שהם יבדקו, לקח זמן והם בדקו ואז הם אמרו - "נו, זה שטויות, זה משפיע בשוליים". זה כבר ממש עיוות גדול - כי הם הציגו את זה עקום ומוטה  - הם דיברו על שיעור נמוך של מבצעי קבלן, ועוד פרמטרים שפשוט לא היו נכונים. בנק ישראל והאוצר תקפו את הלמ"ס. הלמ"ס חזר לעשות שיעורי בית - אולי יהיה שינוי, אבל בינתיים הנזק הגדול נעשה.

הקבלנים המתוחכמים אולי לא מלומדים כמו אנשי הלמ"ס, אבל הם אמרו את הדבר הבא - נעלה את המחירים ב-1% באופן רשמי וניתן את המבצע - הרוכשים עדיין יגיעו. וזה מה שקרה. הלמ"ס קיבלו את המחירים הרשמיים שביטאו עלייה של 1% והלכו שבי אחריה. בפועל המחירים ירדו והרבה.

הלמ"ס פרסמו עליות מחירים והציבור ראה. הציבור רואה את הפרופסורים והדוקטורים בלמ"ס ומבין שהם אליטה של מקצועיות, נתונים, ידע, סמכות ואחריות. הם הגוף שקובע, אז כשהגוף הזה אומר - המחירים עלו ב-1%, וחודש אחרי המחירים עלו ב-1.1%, הציבור מאמין וחלק ממנו שהיה על הגדר והמתין לירידת מחירים, מזנק וקונה דירות. הלמ"ס גרם לאנשים לקנות, הוא גרם לביקוש לגדול והוא בעצם גרם לעליית מחירים - הביקוש הגדול יצר כבר עליות אמיתיות.

• משרד הבינוי והשיכון מקדם הקמת שני יישובים חדשים בגליל העליון והגליל התחתון
• הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הבעיה הגדולה ביותר בתחום הכלכלי במדינה ולא רק שהגופים המקצועיים לא עוזרים לפתור אותה, הם יוצרים ומגדילים אותה - רק בישראל. גם עכשיו אגב, כשהלמ"ס מצא /שהמחירים עלו ב-0.1%, אנחנו מצאנו בשטח שהמציאות היא ירידת מחירים - מחירי דירות יד שנייה ירדו ב-0.5%; אכזבה במדד המחירים לצרכן;  כשקבלן גדול מוריד מחירים ב-5% ובלמ"ס עוצמים עיניים; האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים

חחיאשווילי נגד מבצעי הקבלנים         

מהדוח של המפקח על הבנקים שפורסם היום עולה כי היקף האשראי לדיור זינק ב-2024 לשיאים חדשים, מגמות של מימון בסיכון גבוה התעצמו, ומבצעי מימון אגרסיביים כמו 20/80 הפכו לכלי שיווקי נפוץ, תוך שהם מערערים את יציבות השוק ומסכנים רוכשים, יזמים ואת המערכת הבנקאית כולה. בנק ישראל, בראשות המפקח על הבנקים דני חחיאשווילי, הגיב כאמור בהגבלת העסקאות האלו. בינתיים הקבלנים עושים טריקים אחרים - גם בטרייקם האלו יש הנחה ענקית, גם הם מסכנים לכאורה את הקבלנים, בינתיים הם לא מטופלים - הנה דוגמה - כשקבלן גדול מוריד מחירים ב-5% ובלמ"ס עוצמים עיניים.  

על פי דו"ח הפיקוח על הבנקים, הועמד אשתקד אשראי לדיור בסכום מצטבר של 93 מיליארד שקל, כאשר בדצמבר לבדו נרשם שיא חודשי של 13.8 מיליארד שקל – כ-14.8% מסך הביצועים השנתיים. הזינוק נבע בחלקו מהעלאת המע"מ בינואר 2025, שהובילה רוכשים ויזמים להקדים תשלומים כדי לחסוך בעלויות. התאוששות זו נמשכה בתחילת 2025, עם אשראי בהיקף של 15 מיליארד שקל בינואר-פברואר, עלייה דרמטית של 34.5% לעומת התקופה המקבילה ב-2024.  

אבל, הצמיחה המהירה לוותה בסיכונים הולכים וגוברים. סקר שנערך בקרב בכירים במערכת הבנקאית, חברות כרטיסי אשראי, רגולטורים, משרדי ממשלה וגורמי ייעוץ חשף עלייה חדה בתפיסת הסיכון בתחום הדיור. "על רקע סביבת הריבית הגבוהה והמשך הלחימה, שמקשות על לווים לעמוד בנטל החוב, נרשמה עלייה בתפיסת הסיכון באשראי לדיור", נכתב בדו"ח. גורמים כמו ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית וירידה בכושר ההחזר של משקי בית הגבירו את החשש מפני עלייה בחובות בעייתיים.  

למרות הסיכונים, שיעור החובות הפגומים נותר יציב ב-2024, ושיעורי המימון הממוצעים (53%) וההחזר מההכנסה (29%) לא השתנו באופן משמעותי. עם זאת, שיעור ההלוואות בסיכון גבוה – עם מימון של 60%-75% והחזר מהכנסה של 30%-40% – היה גבוה במיוחד בהשוואה היסטורית. התקופה הממוצעת לפירעון משכנתאות עמדה על כ-27 שנה (ללא הלוואות "בולט" ו"בלון", שבהן התקופה קצרה יותר), מה שמעיד על נטל ארוך טווח על לווים.  שאלת השאלות היא איך זה ייתכן? אם הסיכון עלה, איך זה שההפרשה לחובות פגומים לא עלתה? איך זה שהפיקוח על הבנקים לא דאג שהבנקים יפרישו יותר על חובות בתחום הנ'דל"ן. משהו לא מסתדר - או שאין כזה סיכון מערכתי כמו שהפיקוח אומר לנו או שהסיכון לא מתבטא בדוחות הכספיים - וזו פשלה של הפיקוח. 

הפיקוח על הבנקים רואה את הסיכון בעיקר במבצעי הקבלנים - "המבצעים האלה יצאו משליטה. בחלק מהמקרים, הם יצרו עיוותים במחירי הדירות", אמר חחישוויאלי.  לדבריו, המטרות של המגבלות שהוטלו באפריל היו כפולות: "המטרה הראשונה הייתה למנוע מלקוחות שלא מבינים עד הסוף את הסיכון להיכנס לעסקאות כאלה. המטרה השנייה הייתה להחזיר את השוק להתנהגות יותר רציונלית".  

הסיכונים במבצעי 20/80 הם רב-ממדיים. ראשית, רוכשים במבצעים אלה אינם נדרשים לעבור חיתום בנקאי, שבמסגרתו נבדקת יכולתם הכלכלית להשלים את התשלום. כתוצאה מכך, רוכשים רבים עלולים למצוא את עצמם ללא משאבים לשלם את היתרה במועד המסירה, מה שמסכן אותם ואת היזמים. שנית, פרויקטים עם שיעור גבוה של דחיית תשלומים נוטים לנצל באופן מוגבר מסגרות אשראי בנקאיות, מה שמגביר את החשיפה של הבנקים לסיכונים. שלישית, המבצעים תרמו לעלייה מלאכותית במחירי הדירות, שכן יזמים ניצלו את הביקוש המוגבר כדי לנפח מחירים.  

הדו"ח השנתי של הפיקוח מדגיש כי מבצעי עידוד, כולל דחיית תשלומים, היו גורם מרכזי לעלייה במכירת דירות חדשות ב-2024. עם זאת, פרויקטים עם שיעור גבוה של מבצעים אלה התאפיינו בתקבולים נמוכים יותר ובניצול גבוה של מסגרות אשראי, מה שהעצים את הסיכון המערכתי. חחיאשווילי הבהיר כי ההוראה החדשה אינה נועדה לעצור את המבצעים לחלוטין, שכן "אלה תופעות שהיו תמיד", אלא "לשים גבול על היכולת של היזמים להגדיל את הסיכון".  

הלוואות "בולט" ו"בלון": עלייה מדאיגה ותגובה רגולטורית

במקביל למבצעי 20/80, נרשמה ב-2024 עלייה חדה בהלוואות "בולט" ו"בלון", שבהן היזם מסבסד את הריבית או משלם חלק ניכר מהתשלומים מראש, והרוכש נדרש לפרוע את ההלוואה במועד מאוחר יותר, לרוב לאחר שנתיים-שלוש. הלוואות אלה מאפשרות לרוכשים לשלם תשלום ראשוני נמוך מהונם העצמי, תוך שהן עוברות חיתום בנקאי, אך הן טומנות בחובן סיכונים משמעותיים. בדצמבר 2024, הלוואות "בולט" ו"בלון" הגיעו לשיא של 23.3% מסך הלוואות המגורים, לפני שירדו ל-16.3% בפברואר.  

חחיאשווילי ציין כי "מתחילת המלחמה, לקראת סוף 2023, נרשמה קפיצה בנטילת הלוואות בלון". הוא הסביר כי הלוואות אלה, שהיו קיימות בעבר במקרים כמו החלפת דירות, הפכו לכלי נפוץ יותר בקרב יזמים לעידוד מכירות. כתגובה, בסוף מרץ הטיל הפיקוח מגבלות חדשות: העלאת הריבית על אשראי ליזמים המשתמשים במבצעי מימון נרחבים והגבלת הלוואות "בולט" ו"בלון" ל-10% מסך אשראי המשכנתאות.  

המגבלות נועדו לצמצם את התמריץ של יזמים להסתמך על מימון מסוכן, תוך הגנה על רוכשים מפני התחייבויות שאינם מסוגלים לעמוד בהן. הדו"ח מציין כי בפרויקטים שבהם נמכר חלק משמעותי מהדירות ב-2024, שיעור המכירות במבצעים עם דחיית תשלומים היה גבוה במיוחד, מה שהגביר את התלות של היזמים באשראי בנקאי ואת הסיכון למערכת כולה.  

הצעדים של בנק ישראל משקפים הכרה בכך ששוק הדיור, שהוא עמוד תווך של הכלכלה הישראלית, נמצא בנקודת מפנה. המגבלות על מבצעי 20/80 והלוואות "בולט" ו"בלון" נועדו להגן על רוכשים מפני התחייבויות בלתי אפשריות, לצמצם את החשיפה של הבנקים לסיכונים ולהחזיר את השוק למסלול רציונלי יותר. עם זאת, המהלכים עוררו גם ביקורת, בראש וראשונה כי הם פוגעים בציבור בעקיפין וגורמים לעלייה בריבית. במקביל, קבינט הדיור החליט לאחרונה להקים צוות לבחינת מעורבות הבנקים במחירי הדירות, החלטה שבנק ישראל התנגד לה, תוך טענה כי "מי שמחפש את האשמים במחירי הדיור – שיפנה את המבט לעבר שיווק הקרקעות, הביורוקרטיה ותשומות הבנייה".  אלא שהאמת כרגיל באמצע - גם התנהלות הבנקים היא ויסות של מחירי הדירות. הבנקים שולטים בקבלנים, הם יכולים לדרוש מהם לא להוריד מחירים, לחכות עם שיווק באזור מסוים. כשאתה המממן, אתה שולט.