דורי סגל: "אמרתי כבר מזמן שכספים שגוייסו על ידי חברות נדל"ן לא יחזרו"
משבר הנדל"ן העולמי הכה בשנה האחרונה בחברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בחו"ל. מדד מניות הנדל"ן איבד יותר מ-50% מתחילת השנה וגם היום מאבד כ-2% - הסוף לא ממש נראה באופק. מחירי הבתים בארה"ב מוסיפים לצנוח ומדינות נוספות כמו בריטניה וקנדה לא מתחמקות מציפורני המשבר.
שוחחנו עם דורי סגל, סגן יו"ר הדירקטוריון של חברת גזית גלוב על המצב בשוק הנדל"ן העולמי ודרכי התמודדות של החברה.
מה מבדיל את גזית גלוב מחברות נדל"ן אחרות
"נדל"ן במקומות טובים שמנוהל בצורה טובה הוא מה שמספק לחברה את החסינות היחסית למשבר. זה דומה מאוד למשפט המוכר על זה שטרח בערב שבת. מי שלא התמנף יותר מדי ובנה עסק בריא יוכל לשרוד את המשבר", אומר סגל.
"המשבר שכולם מדברים עליו עכשיו הוא לא משבר נדל"ן אלא משבר בעולם הפיננסי. עלויות המימון השפיעו על יכולת הפירמות לממן נכסים. טרם פרוץ המשבר חברה יכלה לממן 85% מהנכס באמצעות הלוואה, היום זה ירד ל-65%. ההשפעה ניכרת גם במימון החוזר לנכסים"
"לעומת זאת החברות המאוד ממונפת ששמו יהבם על עסקה אחת במרווחים נמוכים הסתכנו יותר, לעומת זאת מי שלא ישב במשרדים וקנה נכסים והשביח אותם נפגע פחות. כולם מושפעים מהמשבר הפיננסי ברחבי העולם - גם תעשיות התעופה והרכבים נפגעו קשות בגלל מחיר הנפט."
אתה חושב שתהיה קונסולידציה בעקבות הקשיים?
"בשלב הראשון לא תהיה קונסולידציה. ההון העצמי של חברות נדל"ן רבות שווה נכון להיום לאפס. אמרתי כבר מזמן שכספים רבים שגוייסו על ידי חברות נדל"ן לא יחזרו. חלק מהגופים נכנסים במינוף פיננסי מאוד גבוה. אנחנו לאורך כל 20 השנים השתדלנו לשמור על יחס מינוף של 50% וגם היום שוקדים על כך".
"כאשר ענף הנדל"ן פרח לפני שנתיים העבירו עלינו ביקורת על דרך התנהלות השמרנית שלנו, היום זה נראה שהביקורת היתה פחות מוצדקת. בעיות כלכליות נמשכות בדרך כלל בין שנתיים לשלוש שנים. ברור שבתקופות כאלה מה שקובע הוא היכולת להרוויח כסף".
איך הושפעתם מהמשבר מבחינת הפריסה הגיאוגרפית?
"אפשר לקחת את פלורידה כדוגמא, היא אחת מהמדינות שמחירי הבתים בהן ירדו ביותר מ-25% כאשר הירידה הממוצעת עומדת על 15%. העסקים שלנו בפלורידה נפגעו אך נותרו יציבים, מה שנפגע הוא שיעור הצמיחה.
אם בוחנים את קנדה שנפגעה פחות מהמשבר לעומת ארה"ב, קצב הצמיחה ברווחיות ירד ל-5% עד 7%.
"צריך להסתכל על העובדות, השווקים נוטים לתגובתיות יתר בתקופות גאות ובאובר פאניקה בתקופה של ירידות. אנחנו מנהלים את החברה בצורה הטובה ביותר".
"בתקופה האחרונה הגברנו את קצב הפעילות לעומת 2006 ו-2007, אנחנו רוקמים עסקאות לרכישת מרכזים רפואיים ומרכזי קניות. פעילות הפיתוח היא אחד מהדברים שאנחנו שמים עליהם דגש. כפי שמופיע בדוח הדירקטוריון, אפשר לראות שהמימון לכל הפיתוחים כבר יושב במאזן שלנו ואינו תלוי בגיוס הון נוסף".
"הכי חשוב זה לבחון את החברה ברמה של התוצאות הכספיות ותזרימי המזומנים; אם בוחנים את החברה לפי תזרימי המזומנים והרווחיות המצב הרבה יותר טוב לפי מה שנראה בשווקים".
