מחירי הדירות עולים: חושבים שהכל בדולר?

מדדי המחירים לצרכן רושמים, בחודשים האחרונים, באופן עקבי, עליות גבוהות יותר מאשר ההערכות המוקדמות. כך, במחצית השנה האחרונה, עלה מדד המחירים לצרכן ב-2 נקודות אחוז שלמות מעבר להערכות המוקדמות! ההשפעות השליליות של מוצרי המזון והאנרגיה, שמחיריהם מאמירים במהירות, על המדד זוכות להד רב, אך הן אינן חזות הכול. גורם נוסף משחק תפקיד מפתח בעליות הגבוהות – מחירי הדיור במשק. כך, לדוגמא, במדד אפריל עלו מחירים אלה, כפי שהם מחושבים במדד המחירים לצרכן, ב-1.1%, בעוד שער החליפין של הדולר פוחת ב-1.9% מול השקל. כתוצאה, עלו מחירי הדיור ב-3% במונחים דולריים.

במהלך 24 החודשים האחרונים, התוספת המצטברת לשינוי במדד המחירים לצרכן, כתוצאה מההפרש בין השינוי בסעיף מחירי הדיור בבעלות, לבין השינוי בשער החליפין שקל - דולר, הגיעה ל 3.6%. בתקופה זו, עלה מדד המחירים לצרכן, לפי נתוני המגמה, ב 4.1%. ניתן להצביע, לכן, על השפעה מכרעת של עליית היתר במחירי הדיור בבעלות על המדד. מראשית השנה, אגב, נרשמו עליות מהירות הן במדד הכללי והן בהפרש הנ"ל, כך שניתן לקשור היטב בין השניים.

לאחרונה, אחד ההסברים הפופולאריים לכך הוא התרופפות הקשר בין סעיף מחירי הדיור בבעלות לבין שער השקל - דולר, על רקע הנטייה הברורה לפיחותו של המטבע האמריקאי. בנק ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הראו, כי שיעור חוזי השכירות הצמודים לדולר, שהיו בעבר רוב מכריע, נמצא בסימן ירידה מהירה, כך שבהשוואה לשנת 2005, אז עמד, בממוצע, על 89%, הוא צנח ל-65% בסוף 2007. עד אפריל 2008 החריפה הקריסה והשיעור ירד ל-41% בלבד.

הרציונאל די ברור – מאחר והפיחות בשער הדולר מול השקל מתארך, הוא כבר לא נחשב תופעה זמנית, בניגוד למצב בעבר. משכירי הדירות הפנימו לבסוף, כי המתנה להתאוששות בשער הדולר גורמת לירידה בתמורה שניתן להשיג עבור הדירות המושכרות. כדי לבלום ירידה זו, החוזים המתחדשים מוצעים עתה תמורת שקל, תוך הערכה כי התיסוף בשער המטבע הישראלי אינו תופעה חולפת.

תופעה זו אכן מתרחשת במהירות, אך כדאי לא להישבות יתר על המידה בקסמה, שכן אינה חזות הכול. העלייה הנוספת במחירי הדירות בבעלות, ניתנת להסבר גם על ידי משתנים נוספים, הקשורים לשיקולי ביקוש והיצע רגילים. מדדים מקובלים לצד הביקוש, כגון מדד משכן למצב רוכשי הדירות – המשקלל משתנים כמו הריבית על המשכנתאות, מחירי הדיור והשכר במשק - ומדדי אמון הציבור – במסגרתם נשאלים משקי הבית בדבר כוונותיהם לרכוש דירה בחודשים הבאים – מצביעים על השתפרות. מנגד, בצד ההיצע, ניתן להצביע על נסיגה עקבית במספר התחלות הבנייה.

כמו כן, מספר הדירות החדשות, בבנייה פרטית, שנותרו למכירה בסוף אפריל היה, לפי נתוני הלמ"ס, נמוך ב-31% בהשוואה לסוף אפריל אשתקד. כתוצאה, מספר חודשי ההיצע – נתון המשמש להערכות בדבר השתנות מחירי הדיור בחודשים הבאים – נמצא בירידה תלולה, שעל פני זמן עשויה להוליך לעליות מחירים. מספרם ירד מ- 11.3 ל-9.0 כעת. אגב, נתוני הלמ"ס מראים כי ההשקעה בבנייה למגורים עולה בשיעורים נמוכים יחסית (כ 6% ברביע הראשון של 2008) ולכן אפשר שהתמעטות מספר הדירות הזמינות תוגש ביתר שאת.

מעבר לאמור לעיל, סיכון שער החליפין אינו סימטרי. ירידות נוספות בשער הדולר מול השקל, אם תתחוללנה, כנראה לא תולכנה לירידה במדד המחירים לצרכן, אך אם המטבע האמריקאי יתאושש מול חלופתו הישראלית, לא מן הנמנע כי ציבור המשכירים לא יתמהמה בטרם ישוב להרגלו – תמחור החוזים במט"ח.

מכל האמור לעיל ניתן להצביע, כנראה, על מסקנה חשובה – בדומה לחודשים האחרונים, אפשר שמחירי הדיור ימשיכו להוליך כלפי מעלה את מדדי המחירים לצרכן. נקודה זו עלולה, בין השאר, להוות אבן נגף בפני בנק ישראל, אם יצטרך להתמודד עם האטה כלכלית וישאף להותיר את הריבית במשק ברמות נמוכות יחסית