הנתונים לא משקרים - על פי בדיקת בנק ישראל, בנק מזרחי טפחות הוא הבנק היקר ביותר במשכנתאות. האמת שזו עובדה של שנים רבות. במהלך השנה האחרונה, בנק מזרחי שיפר את הריביות כנראה על רקע הביקורת כאן, אבל בסופו של דבר הוא חזר להיות הבנק היקר ביותר וגם במבחן על פני כל השנה הוא היקר ביותר (ברוב החודשים בשנה שעברה הוא הבנק היקר ביותר). 

העובדה הזו לכאורה לא מסתדת עם עובדה נוספת - בנק מזרחי טפחות הוא הבנק הכי פופולארי בתחום המשכנתאות. זו התדמית, הקשר ליועצי המשכנתאות, הגודל והמכונה שמתפקדת היטב כבר הרבה שנים. מזרחי טפחות מוביל והאחרים, גם הבנקים הגדולים מקבלים נתחי שוק קטנים מגודלם היחסי בשוק הבנקאות. זה נובע גם היסטורית מכך שטפחות היה בנק נפרד ומתמחה בתחום המשכנתאות, ממוקד ועם מוניטין חזק, וותק וניסיון. כשנוצר המיזוג בין מזרחי לבין טפחות, המוניטין והם הטוב נשארו. אבל כשיורדים לפרטים, מקבלים מרחק גדול בין התדמית לבין השטח. 

יכול להיות שההסבר נמצא בשירות, אבל בפועל השירות של כולם טוב, והשירות הוא מוצר נלווה. במשכנתא מה שחשוב יותר מכל זו הריבית המשוקללת, כשכל פיפס קטן שווה לכם מאות ואפילו אלפי שקלים בשנה. הפער בין הבנק היקר ביותר לזול ביותר במערכת מתבטא במשכנתא ממוצעת בפער של רבבות שקלים ואפילו יותר. זה הפסד נטו שלכם. מי שלא בודק מפסיד. בסכומים כאלו, השירות לא משחק תפקיד. על שירות טוב נשלם עוד קצת אבל לא רבבות שקלים. 

אתם, או יועץ המשכנתא שלכם צריכים להשוות בין מספר בנקים לפני שאתם לוקחים משכנתא. לקבל 3-4 הצעות ולחזור לבנקים כדי לשפר את ההצעות. אל תחשבו שזה איום ונורא, אפשר בדיגיטל, אפשר בטלפון. זו פרוצדורה, אבל  זה לא יותר קשה מלבטל פעולה בכרטיס אשראי ולחכות לנציג או לטפל בבעיה בהוט. 

• מזרחי טפחות: רווח של 1.48 מיליארד שקל וחלוקת דיבידנד של 50%
• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה מוביל אותנו לפרסום של בנק ישראל מאתמול שיועצי המשכנתאות בעצם לא עושים התמחרות בין הבנקים. הפיקוח על הבנקים הציג את השקף הזה:

 המספרים של הפיקוח על הבנקים - מה יועצי המשכנתא עושים?

האם יועץ המשכנתא עושה את העבודה?

למה אנחנו צריכים יועץ משכנתאות אם בסוף הפנייה היא רק לבנק אחד. ואגב ברוב המקרים זה בנק מזרחי טפחות. 24% פונים לשני בנקים שזה גם לא מספיק ורק 19% פונים ל-3 בנקים ומעלה. זאת עבודה חלקית. החלק הכי חשוב בעת לקיחת משכנתא הוא המו"מ מול הבנקים. לעשות התמחרות, לחזור ולדבר עם כל אחד מהבנים, להציג מה שהתקבל מהבנק המתחרה וכך להגיע לסגירה הטובה ביותר. הבעיה שהיועצים כבר נעולים עם בנקים וסניפים מסוימים ובמקרים רבים משרתים את עצמם יותר מאשר את הלקוחות. 

כך או אחרת, ריבית המשכנתא על פי בנק ישראל אומנם ירדה בחודשים האחרונים, אך היא בממוצע כ-5.45%, כאשר בבנק מזרחי טפחות היא 5.59%. בבנק ירושלים היא גבוהה יותר, אבל בהגדרה בבנק ירושלים ניתנות משכנתאות במקרים מסוכנים יותר ולכן בהתאמה הריבית המוצעת ללקוחות גבוהה יותר. 

• לא רק ריבית: כך תחשבו את העלות האמיתית של ההלוואה שלכם
• הלוואות בין פרטיים: האם המודל שביקש לאתגר את המערכת הפיננסית עדיין רלוונטי?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לא רק ריבית: כך תחשבו את העלות האמיתית של ההלוואה שלכם

מהנתונים עולה כי בנק פועלים מספק ריבית נמוכה - 5.24% בממוצע וגם הבנק הבינלאומי עם ריבית טובה - 5.28%. הריביות ירדו בשנה האחרונה בכ-0.7% והן צפויות להמשיך לרדת במקביל להורדת ריבית בנק ישראל בהמשך השנה. הורדת ריבית עשויה להביא את הלווים לבדיקה ומזור משכנתאות. כדאי לכם לבדוק אפשרויות כאלו שיפחיתו לכם את ההחזר השוטף.

תמהיל המשכנתא

תמהיל המשכנתא מבטא מספר מסלולים מעורבבים. לא כדאי לשים את הכל במסלול צמוד וגם לא את הכל במסלול בריבית קבועה שקלית. זה דומה להשקעות - צריך לפזר את הסיכונים. צריך לקחת הלוואה שהיא מפוזרת על פני מסלולים של ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית צמודה למדד. למעשה, התמהיל הוא לרוב די ידוע. יש גבולות גזרה. אתם הולכים ליועץ משכנתאות שמסביר לכם ארוכות מה לקחת ואיך לקחת ובאיזה תמהיל וכל זה אחרי בחינה וניתוח. אבל הנה הנתונים הממוצעים של כל הבנקים, והם מבטאים את התמהיל הממוצע, את הפיזור. זה בעצם הסוד של התמהיל שניתן על ידי בנק ישראל. 

 בנק ישראל מפרסם את הרכב המשכנתאות שנלקחו בכל בנק ובכל חודש. אל תנסו לחשוב מחוץ לקופסא. זה הממוצע של ההרכב, אפשר לסטות קצת למעלה או למטה, אבל אתם לא רוצים סיכון, זו בעצם ההמלצה של כל הבנקים, של כל היועצים, אז כדאי במקרה הזה, ללכת בתלם.

התמהיל הממוצע: 43% של ריבית שמתנה לא צמודה שאינה פריים; 32% קבועה לא צמודה; 9% משתנה ל אצמודה פריים, 9% משתנה צמודת מדד ו-7% קבועה צמודת מדד:

כפי שניתן להתרשם, המסלול הצמוד סובל מחוסר ביקוש או חוסר עניין. זה יכול להיות בגלל החשש שהאינפלציה תעלה ואז בהתאמה הריבית תעלה וזה יכול להיות בשל ריביות גבוהות. הבחירה במסלולים צריכה להיות בהינתן המאפיינים של כל אחד מהם והצורך בפיזור לצד כמובן ה"מחיר", כלומר הריבית האפקטיבית במסלול. אם רק לשם המחשה - המסלול בריבית קבועה צמודת מדד הוא בריבית של 4.5% והמסלול בריבית קבועה שקלית הוא בריבית של 5.5%, אזי המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה אטרקטיבי יותר. הוא מגן על האינפלציה והוא מבטא אינפלציה של 1% בלבד. כל מדד שנתי עמל 1% מייצר אטרקטיביות למסלול הזה והמדד על פי בנק ישראל יהיה בשנים הבאות סביב 2.5%.  זו רק דוגמה תיאורטית שממחישה איך בעצם צריך לבחור בין המסלולים ולקבוע את המשקל של כל מסלול. 

והנה הנתונים של הבנקים עצמם, איך כל בנק מכין לכם את תמהיל המשכנתא:

ניתן להתרשם שכל הבנקים שמים דגש על המסלול בריבית משתנה (לא צמוד לפריים וצמוד לפריים) שביחד מהווה את רוב המשכנתא, כשהמסלול הגדול הבא הוא הריבית הקבועה הלא צמודה.