מחירי הדיור יורדים, השכירות עולה בקצב גבוה. מה הסיבה?
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מחירי הדירות יורדים. מחירי השכירות לעומת זאת, עולים ואפילו בקצב יחסית גבוה. בהינתן ששוק הדירות ושוק השכירות הם שווקים שקשורים זה לזה באופן הדוק, זה נראה קצת מפתיע. אבל בעצם, ייתכן בהחלט שגם אם מחירי הדירות ימשיכו לרדת עוד תקופה, מדד מחירי השכירות לא ירד, ואפילו יעלה.
ההבדלים בין המחירים בשוק השכירות ובשוק הדירות נובעים ממספר סיבות. ראשית, גם בשוק הדירות וגם בשוק השכירות, שינויים במדד נמדדים בעיכוב (לא תמיד אופנתי). בשוק הדירות זה נובע מכך שאי אפשר למדוד את המחיר של דירות שלא נמכרות, וכאשר יש האטה בשוק הדירות, מוכרים רבים מעדיפים להמתין מאשר להוריד את המחיר. התוצאה היא שהמחירים אולי יורדים כי אנשים לא מוכנים לשלם את אותו מחיר שהם הסכימו לשלם קודם, אבל אי אפשר למדוד את זה. בשוק השכירות, זה קורה בגלל שבכל חודש מתחדש רק אחוז קטן מכלל החוזים. בחלק גדול מהמקרים, חוזים שמתחדשים הם של משכיר שנשאר באותה דירה. לכן, את השינויים המלאים בתנאי השוק (בין משכיר חדש ושוכר חדש) ניתן לראות רק באחוז יחסית קטן מהדירות בשוק.
לכן, גם בשוק הדירות למכירה וגם בשוק השכירות, התגובה של המדדים היא הרבה יותר איטית מהתחושה של אנשים שחיים את השוק. אבל יש גם סיבות מהותיות מדוע מחירי השכירות יכולים להמשיך לעלות גם כשמחירי הדירות יורדים. תרשים 1 מראה את השינויים במדד מחירי הדירות ובמדד מחירי השכירות מאז 2007.
אפשר לראות שבין 2007 לסוף 2022, מחירי הדירות עלו בערך פי שלוש. מחירי השכירות עלו בערך פי שתיים. המשמעות היא שהתשואה על החזקת דירה ירדה בתקופה הזאת באופן משמעותי. בעלי הדירות להשכרה נתנו לזה לקרות, כי כל עוד מחירי הדירות עלו, הם היו מוכנים לרכוש דירות להשקעה מתוך אמונה שעליית מחירי הדירות תפצה אותם על ההשקעה גם אם התשואה מהשכרת הדירות היא נמוכה. אבל כשמחירי הדירות אינם עולים באותו קצב, הסיבה היחידה להמשיך להחזיק בדירה להשקעה היא התשואה על השכירות. בהינתן שבעלי הדירות שילמו מחירים גבוהים על הדירות, הם צריכים גם לדרוש שכר דירה שייתן להם פיצוי הולם.
- למה כולם מרגישים שהכול מתייקר אבל נתוני האינפלציה מראים אחרת?
- למה ישראל לא מצטיינת בפריון עבודה ואיך זה ישפיע על רמת החיים כאן?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשמעות היא שגם אם מחירי הדירות יעמדו במקום, או אפילו ירדו קצת, מחירי השכירות צריכים להמשיך לעלות כדי לתת לרוכשים פיצוי על ההשקעה שלהם. למעשה, עליית מחירי הדירות הייתה גורם שמיתן את עליית מחירי השכירות עד עכשיו, וכשמחירי הדירות לא עולים, הלחץ על המשכירים לעלות את מחירי השכירות גדל.
סיבה נוספת שבגללה מחירי השכירות יכולים להמשיך לעלות היא הביקוש לשכירות. כל עוד מחירי הדירות היו בעלייה, אנשים העדיפו לרכוש דירות על פני שכירות, כי הם רצו להנות מעליית שווי הדירות. אבל אם מחירי הדירות לא עולים, לאנשים פחות כדאי לקנות דירות. אבל גם אם אנשים מעדיפים שלא לקנות דירה בנקודת הזמן הזאת, הם עדיין צריכים דירה לגור בה. אז עצירת מחירי הדירות היא סיבה נוספת לגידול בביקוש לשכירות, ולכן ללחץ נוסף לעליית מחירי השכירות.
לבסוף, מה ששוק הדירות צריך בתקופות כאלו הוא משקיעים. אנשים שירכשו דירות במחירים יחסית נמוכים כשהשוק נמצא בהאטה, ועל ידי כך יספקו גם מימון לקבלנים, וגם יגדילו את היצע הדירות להשכרה. אבל בשנים האחרונות, הממשלות הגדילו את אי הוודאות לגבי התשואה על שכירות. בין היתר, האשימו את היזמים שהם אחראים לעליית מחירי הדירות, ניסו לגרש אותם מהשוק באמצעות שינויים במיסים, ואיימו על משקיעים שמחזיקים במספר דירות במס ייעודי. כשאי הוודאות גדל, פחות כדאי למשקיעים לקחת סיכון, וגם זה יפריע לירידה של מחירי השכירות.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
אז אלא אם כן מחירי הדירות ימשיכו לרדת במשך זמן רב, או שהאטה הכלכלית תהפוך למשבר של ממש, ייתכן מאוד שמחירי השכירות לא ירדו, ואפילו יעלו, גם אם מחירי הדירות ימשיכו לרדת באיטיות.
תרשים 1: מדד מחירי דירות ומדד מחירי שכירות. מקור: למ"ס
- 11.סימפל 05/05/2023 23:11הגב לתגובה זונראה לי שמי שלקח משכנתא כדי לרכוש נכס להשקעה, ועכשיו הריבית על המשכנתא עולה, יאלץ, כתוצאה מכך, להעלות שכירות למסכן ששוכר ממנו, כי אחרת המשקיע שלנו יהיה בקנטים. לא ככה?
- 10.בן 03/05/2023 09:31הגב לתגובה זוומישהו שמשקיע סכומים גבוהים מצפה לתשואה של 5 אחוז לפחות
- 9.בעלי דירות בטוחים שערך הדירות ימשיך להמריא (ל"ת)התאוריה נופלת כי 03/05/2023 08:15הגב לתגובה זו
- 8.לאוניד 02/05/2023 20:09הגב לתגובה זואומר הכותב, המחירים הפסיקו לעלול אז המשכירים יהיו חייבים להעלות דמי שכירות כי הרווח הוא רק מהתשואה ולא מעליית ערך הנכס. נשמע הגיוני, אבל... מתעלם הכותב מזה ששוק השכירות הוא שוק לכל דבר. המחירים נקבעים במפגש בין המוכר לקונה (משכיר/שוכר במקרה זה). הרי אילו משריע היה יכול לעלות דמי שכירות היה עושה את זה מבלי קשר לעליית רווח. מי לא רוצה להרוויח יותר? הוא לא עשה את זה כי לא הצליח! כי יש את צד השוכרים ומפגש בין ביקוש להיצע. המשכירים לא קובעים את המחירים. מה שקובע זה ביקוש והיצע.
- 7.יניב 02/05/2023 18:18הגב לתגובה זומתי לקנות דירה? התשובה הנכונה - מתי שאתה יכול . למה? כי עוד לא קם האדם שאמר חבל שקניתי...לעומת זאת עשרות אלפי אנשים אמרו ואומרים חבל שלא קניתי.
- לאוניד 02/05/2023 20:03הגב לתגובה זולא חסר אנשים שמכרו דירות בהפסד ונשארו בחובות. אז לגבי לא קם האדם שאמר "חבל שקניתי" ממש לא בטוח....
- תתפלא. יש הרבה אנשים שאומרים חבל שקניתי (ל"ת)רועה חשבון 02/05/2023 20:01הגב לתגובה זו
- 6.לא נורא 02/05/2023 16:11הגב לתגובה זושלא ממש מתפקדת, אלאלכאורה רק לטובת עצמה ולטובת מגזר כמה שפחות יצרני ותורם לכלכלה, ושכול חילוני יסיק את מסקנותיו.
- 5.תכלס 02/05/2023 13:53הגב לתגובה זואבל המגמה של עליית מחירים ממשיכה . שאף אחד לא יחיה באשליות, אחוזים בודדים זו הנחה שתמיד אפשר לקבל, וכדאי למהר ולקחת אותה עכשיו, בקרוב תחזור עליית המחירים ובגדול, בגלל הירידה בהתחלות הבניה ובהיצע. בקיצור, מי שצריך דירה, אין לו למה לחכות.
- 4.נראית לי כמו כתבה שמוזמנת ע"י חזירי נדל"ן (ל"ת)ומלאה בשטויות 02/05/2023 13:20הגב לתגובה זו
- נראה לי 02/05/2023 16:12הגב לתגובה זופרטיים, כדי לכסות על אוסף כישלונותיה, כאילו שהציבור מטומטם ולא מבין...
- 3.רמי 02/05/2023 12:18הגב לתגובה זובהייטק, המשרה שלי על הקשקש כל הזמן למרות שעובד בחברה יציבה אבל מפטרים היום בלי למצמץ. התחלתי ללמוד אופציות, עכשיו עובד עם https://bestoptionsimulator.com/ אז המערכת הזאתי מרוויחה לי אלפיה ביום, ואני מוסיף עוד איזה 400-500 עם הטריידים היומיים שאני עושה. אחרת לא הייתי סוגר את החודש ברמה חיים הרגילה שלנו.
- 2.dw 02/05/2023 11:30הגב לתגובה זולמה שמשקיע יסכים להשקיע מיליוני שקלים כדי לספק דיור לאדם זר בתשואה נמוכה יותר ממה שכל גב' כהן יכולה לקבל בבנק? בעבר כשהריבית היתה אפסית משקיעים הסכימו להסתפק בתשואה 2-3%. כיום, אחרי העליה בריבית, אך טבעי שיבקשו לראות תשואה גבוהה יותר. התשואה יכולה לנבוע או מירידת ערך או מעלייה בשכ"ד, לא משנה. לדעתי יקרו שניהם. מי יותר מי פחות? קטונתי. אולם זה לא הגיוני שמשקיע סביר יסכים לקבל על דירה פחות ממה שכל פקדון הכי פשוט בבנק משלם לו. מקווה בשביל השוכרים שנקודת שיווי המשקל לא תעלה ל 2-3% מעל הפקדון (שזה מה שהיה בשנים האחרונות)
- 1.אייל 02/05/2023 10:40הגב לתגובה זואתה מוריד באמצע זמן משבר 1000 יחידות דיור כדי שעוד 5 שנים יהיה לך 1300 יחידות. אבל כרגע אתה מחסל את כל ההיצע ברגע שכל ביניין שלישי עובר תהליך של פינוי בינוי .
- dw 02/05/2023 11:26הגב לתגובה זויחס ציפוף אופייני לפרויקט פינוי בינוי, בשונה מתמא38/1, הוא 2 עד 5 (כלומר בדוגמה שלך בין אלפיים ל 5000 יח"ד). זו סיבה מספיק טובה להמשיך עם הפרויקטים, בפרט בבניינים ישנים מלפני 1980, הפחות יציבים בתרחיש רעידת אדמה. אסון לאומי המוני יותר חשוב מאי נוחות זמנית של כמה אנשים לגור קצת יותר רחוק מהפנטזיה שלהם למשך שנתיים. בסופו של דבר ההמלצה של מנהל התכנון היא שיהיו כאן 4 מטרופולינים לאזרח ולא רק ה 2 הישנים של היום (גוש דן, י-ם). ה 2 החדשים הם חיפה/קריות וב"ש. אין סיבה לא להכפיל ולשלש אותם, וכך להציע מענה עממי יחסית לאזרחים. במאמר מוסגר האלפיים דונם של בזן הם חלק מאותה תוכניות דיור לאומית. זה השדה דב של חיפה ואם בת"א חיכו 40 שנה להפשרה הרי שבחיפה זה כנראה ייקח חצי. לא מחר בבוקר כי עדיין יש פה צי רכב ממונע בנזין וסולר אולם בעוד 20 שנה זה ישתנה. לכן לדעתי מניית בזן צריכה להיות בתיק השקעות מקומי. גם ביזנס טוב בהווה וגם דונמים עתידיים במטרופולין חיפה. יש אנשים המחזיקים דונם בשדה דב ת"א 40 שנה, לנכדים.אותו דבר יכולה להיות מניית בזן, רק שזו, בשונה מקרקע חקלאית שלפעמים מציעים לקנות, גם משלמת דיבידנד
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
