לא ברור עד כמה מסוגלת הממשלה לפעול באמת בנושאים הקריטיים העומדים על הפרק לנוכח העובדה שמדובר בממשלה הנתמכת על ידי 60 חברי כנסת בלבד, כשכל יום ח"כ אחר מאיים בעזיבה מסיבה כזו או אחרת, ושר השיכון בכבודו ובעצמו מחפש את דרכו לג'וב מפנק בראשות הסוכנות (על פי הידיעות בפורסמו בסוף השבוע). בהנחה שהממשלה אכן תוכל לפעול ולהעביר החלטות בזמן הקרוב ננסה לבחון את התוכנית הממשלתית החדשה שנועדה לפתור את הבעיות האקוטיות בשוק הדיור הישראלי. 

במבט ראשון נראה שיש בתוכנית הזו חלקים טובים ורעים, אולם כדי להבין זאת תחילה יש להבין משהו בסיסי. על פי רוב הערכות, וכך גם עמדת בנק ישראל, הבעיה המרכזית הגורמת לעליית מחירי הדיור היא המחסור בדירות, כלומר בעיה בצד ההיצע. בישראל לא נבנות מספיק דירות כבר שנים ארוכות ונוצר מחסור מצטבר. כשההיצע כל כך מוגבל והביקוש רק עולה כל העת, באחת המדינות עם שיעורי הילודה הגבוהים בעולם והגירה חיובית, אך טבעי שמחירי הדירות יעלו. אגב, מה שקורה בישראל בשוק המגורים מצטרף למגמה עולמית של עליית מחירי הדיור שישראל לאו דווקא מובילה בה. 

משכך, הפתרון הוא פשוט ברמת העיקרון וסבוך מאד ברמה המעשית - הגדלת ההיצע. בניית יותר דירות בצורה מאסיבית שתוכל לעלות סוף סוף את ההיצע באופן שיפסיק את עליית המחירים. כל פעולה שתתמקד בזה - העלאת ההיצע, היא חיובית, כל פעולה שתנסה באופן מלאכותי להנדס מחירים, לפתור בעיה של כמה בודדים על חשבון הכלל וכד' היא פופליזם מזיק. מתוך הפרספקטיבה הזו נבחן את סעיפי התוכנית המוצעת. אז מה כוללת התוכנית, והאם זה טוב או רע (או חסר משמעות)?

הטוב

כל מה שקשור להגדלת היצע הדיור, הקלת התהליכים הבירוקרטים, ועידוד עיריות ומועצות מקומיות להגדיל בניה למגורים הוא מבורך. נראה שהתוכנית מדברת על כמה נקודות כאלה.

• ליברמן קורא למוסדיים להשקיע בהייטק הישראלי: האם זה מהלך נכון?
• ממאבק פוליטי - למלחמת הישרדות: מה נשאר מהקרב בין הפועל ת"א לבית"ר?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

על פי התוכנית, הוצבו יעדים שאפתניים של תכנון 500 אלף דירות, 280 אלף התחלות בניה ופרסום 300 אלף מכרזים ליחידות דיור בקרקעות מדינה בארבע השנים הקרובות. המספרים הללו מתחילים להתקרב למספרים שמציינים המומחים כנחוצים על מנת להתמודד עם המחסור. השאלה היא האם הממשלה (הזו או הבאה) תצליח לעמוד ביעדים הללו.

צעד חשוב בכיון הוא עידוד הרשויות המקומיות לאפשר בניה. לפי התוכנית הרשויות יקבלו 30 אלף שקלים לכל יחידת דיור חדשה לצורך בניית מוסדות ציבור. זהו צעד חשוב, כיון שאחד הפקקים המשמעותיים בתהליכים הבירוקרטים לאישור בניה בישראל הוא הרשויות המקומיות. הסיבה לכך היא שכיום פשוט לא משתלם לרשויות לבנות למגורים. ראש העיר יודע שהוא מפסיד כסף על כל יח"ד למגורים שנבנית בשטחו, מה שכמובן מקטין מאד את החשק להגדיל את הבניה למגורים ברשויות המקומיות. 

עוד צעד חיובי אך לא מפורט במיוחד נמצא תחת הכותרת "מעבר לשיטת בניה מתועשת". לפי המפורסם מדובר בשיטת בניה מהירה וחסכונית שמאיצה את קצב התקדמות הבניה. תהליכי הבניה בישראל הם ארוכים ומיגעים ולוקחים כמעט פי 2 יותר זמן מאשר במקומות אחרים. חלק גדול מזה מיוחס לקשיים בירוקרטים ולא לתהליך הבניה עצמו, אך גם תהליך זה לא השתנה מהותית כבר עשרות שנים. אם אכן מדובר בשינוי משמעותי בשיטת וקצב הבניה הרי שיהיה בזה כדי לסייע לעמוד ביעדי הבניה השאפתניים. 

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...

בנוסף, מדובר בתוכנית על קידום הסכמי גג במעצות המקומיות כדי להגדיל את ההיצע במרחב הכפרי. זהו צעד חיובי שכן במרחב הכפרי ישנם שטחים רחבי ידיים שיכולים להיות מנוצלים לבניה שלא מתבצעת בגלל חסמים בירוקרטיים למיניהם. יחד עם זאת זהו צעד מינורי ולא ממנו תבוא הישועה להיצע המוגבל בישראל. כמו כן, יש הטוענים שבניה צמודת קרקע כפי שנהוג במרחב הכפרי היא בזבזנית ויקרה יותר לעומת בניה צפופה במרחב העירוני. 

צעדים נוספים שאינם מפורטים כל צרכם נמצאים תחת הכותרת "צעדים נוספים בתחום התכנון", אך נראה שהם נוגעים בצוואר הבקבוק התכנוני - החל מהוספת עובדים באגפי ההנדסה ברשויות המקומיות ועד מתן סמכות לרשויות מקומיות לתכנון בניה למגורים וכן יצירת תמריצים כלכליים לרשויות המקומיות (כפי שראינו לעיל). אלו יעמדו במבחן התוצאה - ככל שהליכי התכנון והבניה ייתיעלו ויתקצרו הרי שהתוכנית תוכתר בהצלחה.  

הרע

אחד הדברים עליו הרחיב השר אלקין הוא בעצם הרחבה של תוכניות ההגרלות למיניהם. אלקין דיבר על תוספת של 10 אלף דירות לשנה, שינוי הקריטריונים לזכאות וכו'.

תוכניות ההגרלות למיניהן הן לא יעילות, גורמות נזק, פופליסטיות ובעיקר, מהוות חרפה מוסרית. ראשית מבחינת היעילות. התוכניות הללו מעדדות ביקוש ולא תורמת כלל להיצע, כשהבעיה, כפי שאמרנו, היא עודף ביקוש ומיעוט היצע. הן לא תורמות כלל להיצע כיון שאותם קבלנים שזוכים באפשרות לבנות במסגרת התוכנית הזו, היו זוכים גם ללא התוכנית לו היו מתפרסמים מכרזים מתאימים על אותן קרקעות. יש פה פשוט הוספת תנאים מסוימים למכרזי בניה שהיו יכולים להתקיים בכל מקרה, מבלי השפעה אמיתית על היקף ההיצע. 

על צד הביקוש לעומת זאת ישנה השפעה. מתוך מעל 100 אלף משפחות שנרשמו להגרלות, יתכן שרבים מהן לא היו מתכוונות לקנות דירה בשלב הזה אלמלא התוכנית. כך מזרימה הממשלה ביקושים חדשים של עשרות אלפי קונים לצד הביקוש הלוהט ומתדלקת אותו עוד יותר, משל היא מנסה לכבות שריפה עם חבית נפט. אין שום סיבה להזרים ביקושים חדשים לשוק שסובל מעודף ביקוש.  

ולבסוף, והגרוע מכל, אין שום הצדקה מוסרית לבחירה אקראית באזרחים מבוססים (שהרי מדובר באנשים שיש להם הון התחלתי לקניית דירה, כלומר, לא העניים ביותר) שיזכו מהמדינה להטבות של מאות אלפי שקלים (לדברי השר אלקין עד 500 אלף שקל) על חשבון שאר אזרחי המדינה. לדברי האוצר כל משפחה "תרמה" בעל כורחה כ-10,000 שקל לזוכים המאושרים של תוכניות ההגרלות. למה? למה משפחה עניה שלא מרשה לעצמה אפילו לגשת למכרז, צריכה לתרום למשפחה שמרוויחה 40 אלף שקל בחודש אלפי שקלים? אין בזה שום הגיון, זה לא פותר שום בעיה, וזה פשוט אי צדק שזועק לשמיים. 

באופן כללי, אחרי שנים שבהם מנסים להפעיל תוכניות על צד הביקוש הממשלה צריכה להבין שתדלוק בקושים לא מביא לירידת מחירים. החל מתוכנית מע"מ אפס המפורסמת של שר האוצר לשעבר (וראש הממשלה הבא?) יאיר לפיד, ועד  מחיר למשתכן של השר לשעבר כחלון, וגילגוליו השונים במחיר למטרה, דירה בהנחה או כל שם אחר שימציאו הקופירייטרים של משרד השיכון. כל הרעיונות הללו המבוססים על העיקרון שהממשלה תממן הנחות מסוימות לציבור מסוים ובכך תדחוף עוד ועוד קונים לשוק פשוט לא יביאו לירידת מחירים. הממשלה צריכה להבין שיש להשאיר את הצד הזה לכוחות השוק, ולהתמקד באחריות שלה - פתיחת חסמים, הגדלת תחרות, ייעול הליכי התכנון והבירוקרטיה. אלו הפעולות שיאפשרו לכוחות השוק לעשות את שלהם ביעילות. 

החסר משמעות

מזה זמן מדובר על חקיקה לפיה הצמדת מחירי דירות למדד תשומות הבניה לא תכלול את מחיר הקרקע והרכיב היזמי, שהרי לאחר שנחתם החוזה לרכישת הדירה הרכיבים הללו לא באמת משפיעים על עלויות הבניה של היזם, לכן אין טעם שעליה בהם תעלה את מחיר הדירה. במסיבת העיתונאים הדגיש השר אלקין את האספקט הזה והחשיב אותו כחלק מהתוכנית הממשלתית לשוק הדיור. למרות שממבט ראשון זה נראה תיקון נכון והגיוני, ואולי ראוי שיעשה בכל מקרה, בטווח הארוך לא נראה שתהיה לו השפעה ממשית כלשהי על מחירי הדירות. 

מה שחשוב להבין בהקשר הזה הוא שאין כמעט יכולת "להנדס מחירים" באמצעות כל מיני חוקים. מחיר מוצר נקבע על פי הביקוש וההיצע שבסופו של דבר משקפים את כל הגורמים בשוק כמו מיסים, חוקים, תקנות עלויות בניה, ציפיות הרווח וכו'. אם המחיר הסופי שהצרכן מוכן לשלם והמוכר מוכן לקבל הוא X בשקלול הכל, אז שם הוא ישאר גם אם המרכיבים של ה-X הזה ישתנו בינם לבין עצמם. וכפי שטוענים הקבלנים בצדק, שהעלויות הללו יתגלגלו לצרכן בדרכים אחרות. 

אם כעת הקבלן מסכים למחיר דירה מסוים, כיון שלהערכתו מדד תשומות הבניה יוסיף סכום מסוים למחיר הסופי שהוא יקבל, הרי שהוא בעצם מכר את  הדירה במחיר הסופי לפי הערכתו, ועל המחיר הזה הסכים גם הקונה. לאותה הסכמה הם היו מגיעים גם אם רכיבי המחיר היו נבנים בצורה אחרת (מחיר התחלתי גבוה יותר, הוספה של מדד תשומות  הבניה נמוך יותר, עלויות ביטוח גבוהות יותר וכדו'). מה שיקרה שבכל מקרה נגיע לאותו מחיר פחות או יותר, לא משנה באיזה דרך זה יקרה ומה יהיו רכיבי המחיר הסופי. לכן, השינוי הזה הוא לכל היותר קוסמטי ולא באמת ישנה משהו בטווח הארוך.

המכוער (שאינו קשור כלל לממשלה)

ייתכן מאד שמחירי הדיור בדרך לרדת, אבל לא בגלל פעולה כלשהי של הממשלה, אולי אפילו ההיפך. הסיבה היא העובדה הלא נעימה שאנו עומדים בפני העלאות ריבית, שנראה שתהיה אגרסיביות יותר ממה שצפו קודם לכן, וגרוע מכך, חשש למיתון. במקרה כזה, יהיה לאנשים פשוט פחות כסף, הביקוש ירד והמחירים בעקבותיו. הציבור פשוט לא יעמוד יותר במחירים הללו ומוכרי הדירות יאלצו להתפשר. ייתכן כמובן שזה לא יקרה, אך זו אפשרות שהופכת להיות ריאלית יותר מיום ליום. לכן, ייתכן שבלי קשר למעשי הממשלה מחירי הדיור יעצרו ואולי אפילו ירדו. תרחיש כזה אינו חיובי בשום צורה, ואף עלול לגרום למשבר פיננסי רחב היקף, או להחמיר את זה הקיים, לכן אף אחד לא באמת מקווה שמחירי הדיור ירדו באופן הזה. 

תגובות ראשונות שהתקבלו לתוכנית:

איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים: "השרים חזרו היום במצגת במסיבת העיתונאים על היעדים שהציבה תוכנית הדיור שהציגו בשנה שעברה, מעט לאחר הרכבת הממשלה החדשה. הם שוב דיברו על יעד של כ-280,000 התחלות בנייה בארבע שנים הקרובות ותכנון 500,000 אלף יחידות דיור חדשות במוסדות התכנון, אבל לא הוצגו צעדים אופרטיביים להשגת היעדים האלה. התוכנית שהוצגה היום מתמקדת במכרזי 'דירה בהנחה' שאין בהם כדי להגדיל באופן מהותי את היצע הדירות בישראל, כך שלמעשה התוכנית מהוות לתפיסתי 'עוד מאותו הדבר'". חשוב להדגיש כי מימון פרויקטים חדשים אינו מהווה חסם – בתקופה זו שבה השוק זקוק ליותר פרויקטי נדל"ן שייצרו עוד יחידות דיור להגדלת ההיצע, גופי המימון החוץ בנקאיים מהווים חלופה אמיתית וטובה למערכת הבנקאית המוגבלת, שוק המימון החוץ בנקאי לא מוגבל ברגולציה כמו שהבנקים מוגבלים ומסוגל לספק מימון להקמת עשרות אלפי יחידות דיור כבר כיום, בצורה מהירה יותר וגמישה יותר".

אודי בלום מנכ"ל חברת מטרופוליס התייחס לתוכנית הדיור החדשה שהציגו שרי האוצר, השיכון והפנים ואמר כי "מדובר לתפיסתי בתוכנית נוספת שכנראה לא תשפיע באופן משמעותי על שוק הדיור. היעדים שהוצגו בתוכנית הם לשנת 2022, וחסרה לדעתי הראייה האסטרטגית ארוכת הטווח ל 15-30 שנה קדימה. הממשלות מסתכלות ומתכננות לטווח הקצר מאד. הניסיון מלמד שתוכניות קצרות טווח לא באמת משפיעות לאורך זמן. בעיה נוספת שלא קיבלה ביטוי מספיק הינה בעניין הסרת חסמי התכנון ורישוי. עניין אחרון הוא ההתחדשות העירונית, שבכלל לא קיבלה ביטוי בתכנית הדיור שהוצגה, למרות התאוצה המשמעותית מאד שהיא נמצאת בה. היזמים נמצאים בחוסר וודאות מכיוון שהם לא יודעים בפני איזה הליך התכנוני הם עומדים, מתי יאושרו תכניות  ומתי יקבלו היתרי בנייה. הסרת חסמים בעניין זה תקדם משמעותית את היכולת להכניס לשוק עשרות אלפי יחידות דיור בטווח הקצר מאד".

יו"ר מרכז הבנייה ערן רולס: "נראה כי הכוונות של שרי האוצר, השיכון והפנים בתוכנית הדיור החדשה הן כוונות טובות, אלא שאין בתוכנית בשורה של ממש. זו לא תוכנית שמתייחסת למצוקת הדיור כמשימה לאומית, אין בה צעדים נחושים לאפשר לכל תושב בארץ להגיע לדירה, והיא מותירה בעינו את המציאות העגומה שבה דירה נחשבת למוצר נחשק לעשירים בלבד. מדינת ישראל הפכה את רכישת הדירה לאירוע המס הגדול ביותר בתולדות האזרח הישראלי, מתוך מחיר הדירה, כ-60% לפחות הולך כמסים למדינה – אם זה מס על הקרקע, הוצאות פיתוח, מע"מ, היטלי השבחה, מס שבח, מיסוי על עובדים הזרים ועוד. המדינה צריכה להפחית ב 50% את המיסים שכרוכים ברכישת דירה ומושתים על הציבור.אם דירה בשווי מיליון שקל מייצרת למדינה הכנסות ממסים בהיקף 600 אלף שקל, אז למה שהמדינה תרצה להוריד מחירים? להיפך, היא תרצה שהמחירים יעלו ואותה הדירה תהיה שווה 2 מיליון שקל ואז המדינה תגרוף מסים בהיקף 1.2 מיליון שקל. שוק הנדל"ן ממלא את קופת המדינה וזה האינטרס שלה שהמחירים יהיו גבוהים – וזו הבעיה העיקרית בשוק, וגם התוכנית החדשה שהוצגה היום לא משנה את המצב".

שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין, אמר כי בעשור האחרון ראינו תכנית דיור חדשה כל שנה בערך. השאלה הגדולה האם היא תישאר כמצגת או שתהפוך לתכנית ממשית. היוזמה הדרמטית ביותר בתכנית היא התוספת התקציבית לרשויות המקומיות של 30 אלף שקל לכל יח"ד שתקבל היתר. זו יוזמה מבורכת שתקל על הרשויות לשדרג תשתיות ואולי גם לשחרר חסמים בתחום ההתחדשות העירונית. גם הוספת תקנים בוועדות התכנון זו יוזמה חשובה אבל כאמור המבחן יהיה במימוש התכנית.