האם עדיין אפשר לעשות כסף מהתחדשות עירונית?
לדירות בבניין שמיועד לתמ"א 38 - חיזוק או הריסה ובנייה - יש פוטנציאל השבחה לא מבוטל. אז נכון שבחודש האחרון נשמעות מנגינות שונות מבעבר – ראשי הערים מנסים להפחית את ההתחדשות העירונית. אבל זה רק עניין של זמן עד שזה יחזור – פשוט אין ברירה. הבנייה לגובה היא הכרח, ועל הדרך חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה (והוספת ממ"ד) הופכים את הדירה לבטוחה ומוגנת.
היתרון בתמ"א 38 הוא בטיחותי, אבל היתרון הגדול והסיבה שרוב הציבור זורם לפרויקטים האלו, היא כלכלית, ונדגים - אם קונים דירה בגודל מסוים, למשל בתל אביב או באזור ביקוש אחר, בתוך מעט שנים מקבלים במסגרת התמ"א תוספת 20 מטר ואולי גם מרפסת שמש וחניה.
בואו נעשה חשבון. נתחיל בכמה קנינו את הדירה המקורית. אם למשל מדובר על דירה בתל אביב וזו עלתה לנו 35 אלף שקל למ"ר, הרי שאחרי התמ"א קיבלנו דירה גדולה יותר. עוד 20 מטר, תעשו חשבון - מדובר על תוספת ערך של 700 אלף שקל. זה לא הכל.
פוטנציאל ההשבחה של תמ"א 38 או התחדשות עירונית אינו רק בתוספת שטחים. נוסף לעליית מחיר הנכס, לפי מחיר למ"ר, בעקבות תוספת השטח, ערך הנכס עולה גם כי במסגרת התחדשות עירונית, הפרויקט עובר חידוש ושדרוג. הבניין הישן מעודכן לבניין חדיש, הכולל לרוב גם מעלית, שיפוץ כולל של הבניין , לובי ולפעמים גם שטחים ציבוריים נוספים.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וכך כל מ"ר שווה הרבה יותר. שווי אותו מ"ר יהיה עכשיו לדוגמה - מעל 45 אלף שקל, וזה מעלה את המחיר הכולל. דירה של 85 מ"ר תושבח ב-850 אלף שקל, ובפועל זה עשוי להיות משמעותית יותר, רק בזכות העלאת הערך למ"ר. התוספת של ה-20 מ"ר משמעה בהינתן מחיר של 45 אלף שקל למ"ר - תוספת ערך של 900 אלף שקל, וכך מסתכם הרווח הכולל בכ-1.75 מיליון שקל, על עלות דירה מקורית של כ-3 מיליון שקל (85 מטר על 35 אלף שקל למ"ר).
נראה דמיוני, אבל תשאלו כבר מאות אנשים שעשו זאת. רק חשוב להבהיר – זה לא בכל מקום, זה לא בכל עיר, יש תקלות בדרך – פרויקטים שמתעכבים מאוד, יזמים שנעלמים באמצע הדרך, עלויות בפועל שמתבררות כגבוהות מהתחזית. יש הרבה משוכות ומהמורות בדרך, אבל ברוב המקרים באזורי הביקוש, צפוי רווח משמעותי לדיירים.
ולכן, יש ביקוש גם מצד משקיעים לדירות שעשויות לעבור בעתיד הקרוב תמ"א 38. כשיש פוטנציאל לתמ"א 38 - בין אם הריסה ובנייה ובין אם חיזוק - ובעיקר באזורי הביקוש, זו יכולה להיות השקעה אטרקטיבית.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
והנה שתי דוגמאות. דירת קרקע במרכז תל אביב באזור אבן גבירול בשטח של 80 מ"ר נרכשה לפני כשנה וחצי במחיר של כ-3 מיליון שקל. הדירה עוברת תמ"א 38 (חיזוק והרחבת המבנה), כאשר בסוף התהליך, יקבלו הדיירים דירה בשטח של 100 מ"ר. הבניין יעבור שדרוג משמעותי כאשר תהיה מעלית, חניה, לובי מרשים, ובכלל – הבניין ייראה חדש לגמרי. המחיר אחרי התמ"א של הדירה צפוי להיות לפחות 4.2 מיליון שקל.
דוגמא וותיקה יותר מרמת גן – פרויקט של חיזוק והוספת קומות ברחוב צמוד לעוזיאל, הגדיל את השטח הבנוי ל-95 מ"ר, מ-72 מ"ר. הדיירים קיבלו בנוסף להרחבה זו, בניין מחודש עם מעלית וחניה צמודה (אבל חניה משותפת). לפני התמ"א, ערך הדירה היה כ-1.6 מיליון שקל, וכעת הוא כ-2.3 מיליון שקל.
מימון זול - תשואה גבוהה
התשואה בפועל על ההון שהשוקע צפויה להיות אפילו גבוהה יותר. אם לוקחים משכנתא בגובה חצי או יותר משווי הדירה, למעשה כמעט ומכפילים את התשואה.
תכנים נוספים מאתר הון
- 3.דוד 27/05/2019 11:43הגב לתגובה זוצודקים, תמא 38 זה רווח של 30%-40% ואפילו יותר - מאות אנשים ואפילו אלפים הרוויחו ברמת גן
- 2.לי 27/05/2019 09:10הגב לתגובה זורגע לפני שמנהל התכנון עובר למשרד הפנים, ומאפשר גישה לראשי הראשויות לשים ברקס על התחדשות עירונית כמו שהם כבר מתים לעשות מלא זמן,
- 1.דייר 27/05/2019 08:36הגב לתגובה זוזה לא חישוב פשוט של מחיר לפני ואחרי, לא להיות תמימים
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
