"שוק הדיור במצב בועתי - מונע בעיקר משיקולים ספקולטיביים"
מחירי הדירות כמות דירות חדשות שנמכרו בישראל בשלושת החודשים פברואר-אפריל הייתה גבוהה ב-48% מאשר בשלושת החודשים המקבילים אשתקד, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ביום ה' האחרון.
בחודש אפריל הגיעו המכירות לשיא מאז שקיימים הנתונים מינואר 1998, למעט חודש פברואר האחרון. אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש, אמר היום שהעלייה בביקוש לדירות החדשות נרשמת רק בדירות מהקבלנים – "מכירות הדירות החדשות שלא למכירה (בנייה עצמית) נמצאות דווקא בשפל של השנים האחרונות. מצב זה מצביע על מצב בועתי בשוק הדיור, שמונע משיקולים ספקולטיביים בעיקר".
"תוספת חודשית של הדירות החדשות למלאי הדירות למכירה גם היא הגיעה לשיא של השנים האחרונות. למרות התוספת החודשית הגדולה, מספר חודשי היצע של הדירות הזמינות למכירה ירד לרמה של כ-8 חודשים בלבד, הנמוך ביותר מאז תחילתה של שנת 2011. ירידה בחודשי היצע נובעת מביקושים חזקים".
- 4.אין שום בועה יש ביקוש גדול מהיצע נקודה (ל"ת)משה ראשל"צ 08/06/2015 07:35הגב לתגובה זו
- משה 08/06/2015 08:11הגב לתגובה זואירלנד, ומדינות אחרות שבהן טענו שיש מחסור גדול, הביקוש מטורף, המחיר רק יעלה, אפשר לתת משכנתאות של 92% וגם 100% כי אין שום סיכון, וכו' וכו' כל עוד הריבית נמוכה מאוד החגיגה נמשכת, והממשלה שמחה. אז מה? זה יודע יפה מאוד להתהפך ולעבור לשלב השני של הבועה - הפיצוץ, עם חוסר יכולת לקנות וחוסר רצון לקנות
- 3.רפאל 07/06/2015 18:08הגב לתגובה זוולכן נרשמה אז ירידה חזקה במכירות. בסוף 2014 הקבלנים נתקעו עם מלאי גבוה של דירות, 20% עליה במלאי תוך חודשים ספורים של ישיבה על הגדר... הם ניצלו את התפרצות הביקושים לאחר נפילת הממשלה, כדי למכור הרבה דירות אבל זה היה מתוך המלאי, לכן עליית המחירים ב 3 חודשים אחרונים שפורסמו על ידי הלמ"ס, היא רק 1.8% שזה אפילו פחות מהחודשים המקבילים שנה קודם לכן (היה 2.6%). בנוסף לכך, באפריל האחרון הריבית הקבועה היתה נמוכה, אפילו יותר משכר דירה. יכולת להבטיח שלא תשלם יותר מ 2.2% ריבית לאורך כל המשכנתא, כאשר שכר הדירה צפוי להיות 3% מערך הנכס. אבל בשבוע האחרון הריבית הקבועה התייקרה מאוד
- 2.טמבלול 07/06/2015 18:01הגב לתגובה זואני מרוויח בקושי 0.5% אבל מצפה לעליית ערך. אני גם מתחיל מתשואה של מינוס 8% בגלל הוצאות תיווך, עורך דין, שיפוץ בסיסי, ומס רכישה (שהולך לעלות). אם הערך לא יעלה אכלתי אותה. אם החזרי המשכנתא יתייקרו בקצת- אכלתי אותה. אם המחירים יירדו בטיפה - הלכה לי הפנסיה שחשבתי שהדירה תתן לי. בקיצור יצאתי טמבל. חבל שלא ראיתי את הסרט הפופולארי ביוטיוב ושלחתי לחברים: הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל והסיבה שבקרוב הם יירדו
- שמטוב 07/06/2015 20:14הגב לתגובה זוהאמנת לכל הבלופים שמספרים בעתונות כאילו קניית דיור היא השקעה כלכלית לחסרי ממון.
- 1.ו 07/06/2015 16:11הגב לתגובה זולספקולציות, זה מצב מביש שיוצרת הריבית האפסית שאינה תורמת מאומה אלא רק מייצרת נזקים אדירים בעתיד שיביאו לפגיעה דרמטית בכלכלת ישראל, פשוט מחדל שבנק ישראל ומשרד האוצר מאפשרים למה שקורה לקרות, אך אינני מופתע,זה קרה לאורך כל ההיסטוריה במקומות שונים בעולם ויקרה גם פה, כרגע אף אחד כמעט ואינו מבחין בנזקים ושרויים בתוך מציאות שנראית נורמלית אך רחוקה שנות אור מכך.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
