חברת נדל"ן שזוכה להמלצה חמה - ונסחרת ב-26% דיסקאונט

לירן סהר | 25/03/2015 16:13

נושאים בכתבה אדגר

בית ההשקעות איפקס קפיטל מרקטס סיקר את חברת אדגר -0.17% השקעות – להערכתם השנתיים הקרובות צפויות להתאפיין בשיפור מהותי ב- NOI וב- FFO, בין היתר בזכות הבשלה ואכלוס פרויקטים שבפיתוח. לאור זאת, ולאור מכפיל הון של 0.75, להערכתנו, נסחרת מניית החברה במחיר אטרקטיבי בהשוואה לחברות בענף הנסחרות ברובן מעל ההון העצמי.

לפי מנהל המחקר עוז לוי, החברה רשמה יציבות ב NOI של נכסים זהים לעומת אשתקד, אשר הסתכם בשנת 2014 בכ-160 מיליון שקל (נכסים זהים: נכסים שהיו במלאי במהלך שנתיים המלאות שקדמו ליום המאזן). להערכתו, בשנתיים הקרובות ה-NOI צפוי לרשום עלייה הדרגתית בהיקף של כ- 70 מיליון שקל ברמה השנתית וה- FFO צפוי להכפיל את עצמו לרמה של כ-70 מיליון שקל, ביו היתר בזכות הפרויקטים הבאים:

1. סיום פיתוח ושיווק של פרויקטA ביד אליהו

החברה צפויה לסיים את פיתוח הנכס במהלך הרבעון השני בהשקעה נוספת של כ-71 מיליון שקל (ברמת גמר מלא), אשר תושלם עם ההתקדמות הפיתוח והאכלוס של הנכס. עד כה הושקעו בנכס כ-207 מיליון שקל (כולל עלות גמר, קרקע ומימון) ושווקו כ-49% מהנכסים, כאשר כ-5% נוספים במו"מ מתקדם.

לאור קצב ההתקדמות עד כה, קיימים סיכויים טובים להגיע לשיעור שיווק בשיעור של כ-90% עד סוף השנה. באכלוס מלא, עשויה להסתכם תוספת ה- NOI וה- FFO בכ- 25 מיליון שקל ובכ-16 מיליון שקל לשנה, בהתאמה (לעומת NOI נוכחי של כ-23 מיליון שקל), ולהביא להצפת ערך משמעותית לחברה. להערכתנו, החברה תהנה מתוספת NOI של כ- 6 מיליון שקל כבר בחציון השני השנה.

2. סיום השיפוץ של פרויקט Adgar Park West, עשוי להביא להמשך אכלוסו המהיר.החברה השלימה את השיפוץ המאסיבי במבנה וערוכה היטב להמשך האכלוס והשיווק של הנכס העומד נכון לפרסום הדוח על רמה של 78%. להערכתנו, עוד לפני סוף השנה עשוי היקף השיווק לעבור את שיעור ה-90%. כזכור, החברה רכשה בחודש יוני אשתקד את הנכס בשיעור תפוסה אפקטיבי של 23%. להערכתנו, במידה ויושלם אכלוסו המהיר כפי שמסתמן עד כה, עשויה החברה ליהנות מ- NOI ו- FFO בהיקף שנתי של כ- 6 וכ-4 מ' אירו, בהתאמה.

3. רכישת מבנה משרדים בוורשה בתשואה של כ-8.5%. החברה רכשה בחודש אוקטובר מבנה משרדים בוורשה, פולין בשטח כולל להשכרה של כ-14 א' מ"ר וכ- 300 מקומות חניה, בתמורה ל-31.5 מ' אירו המשקפים שיעור תשואה של 8.5%. להערכתנו, החברה תמשיך לנצל הזדמנויות במטרה להעמיק את פעילותה בפולין.

4. סיום פיתוח Fraser 2. החברה רכשה בחודש אוקטובר 2013 50% ממבנה משרדים לשיפוץ בטורונטו, בעלות (כולל שיפוץ) של כ- 13.9 מ' ד' קנדי. השיפוץ צפוי להסתיים עד סוף השנה וה-NOI הצפוי עשוי להסתכם בכ- 1.2 מ' ד' קנדי. נכון ליום פרסום המאזן שווקו כ-50% מהנכס.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג | 25/12/2025 11:37

נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.

להמשך הכתבה לחץ כאן