פינוי בינוי ענק באור עקיבא: בעלי דירות מתפרקות ירוויחו סכום מדהים

שיכוני רכבת ארוכים צפויים להיהרס ולהיבנות מחדש באחד מהישובים המתפתחים בפאתי המרכז. היזם - "חלום שהתגשם"

לירן סהר | 19/02/2015 16:16 (31)

נושאים בכתבה אור עקיבא התחדשות עירונית מחירי הדירות פינוי בינוי

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה אישרה היום (ה') פרויקט פינוי בינוי ענק בשכונת שז"ר באור עקיבא. הפרויקט יכלול 1,750 דירות גדולות במקום שיכוני הרכבות הישנים אשר כוללים כיום 352 דירות בבניינים ישנים מאוד.

שכונת שז"ר באור עקיבא נחשבת למעברה עם שיכוני רכבת ארוכים וישנים ללא מעלית או חניה מסודרת. בעלי הדירות מוותרים על דירות 60-75 מ"ר ויקבלו בתמורה דירות הגדולות ב-25 מ"ר, כלומר בשטח של 85-100 מ"ר עם מרפסות שמש. כמו כן יקבלו הדיירים חניה ומחסן.

הבניינים החדשים שיבנו יהיו בגבהים של 9-22 קומות וכמו כן הדירות החדשות יבנו בגדלים שונים, עם מרפסות שמש ורובן עם נוף לים. בנוסף, מתוכנן להיבנות במקום פארק שכונתי וחניון תת קרקעי. התכנון להתחיל לשווק הפרויקט בעוד כחצי שנה. התוכנית במהותה הנה במתכונת של בינוי-פינוי. כלומר, ראשית בונים ורק לאחר מכן מפנים את כלל דיירי הפרויקט. במידה ושלב בניה מסוים יתבצע סמוך לפינוי, יקבלו הדיירים ערבויות ומימון דמי שכירות כולל תשלום בגין הובלת תכולת הבית.

לפי 'מדלן', ברחוב שז"ר 811 נמכרה בחודש נובמבר דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, ב-470 אלף שקל. לפי NSA בעלי הדירות יקבלו דירה בשווי של כ-1.2 מיליון שקל - כלומר ירוויחו כ-730 אלף שקל.

ניסים אסייג, בעלי חברת NSA התחדשות עירונית, המקימה את הפרויקט, אמר: "זהו חלום שהתגשם, לאחר שנולדתי פה וגדלתי פה, החלום היחיד שלי הוא להרים את אור עקיבא למעלה. בניגוד למקובל בפרויקטי פינוי-בינוי, שהשלב הבעייתי ביותר הינו החתמת הדיירים, כאן לא הייתה לנו את הבעיה היות וגם אני, כיזם הפרויקט וגם אחי, המשמש כמנהל מתחם "ילדי אור עקיבא" תושבי העיר בעבר ובהווה ולכן אנו זוכים לאמון הדיירים. מעבר לכך, אנו גם מעורבים בחיי הקהילה ומסייעים לדיירים במידת הצורך בסוגיות בענייני משפחה וכו'".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(31):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

27.
אברהם 20/03/2018 23:15
הגב לתגובה זו
אני רוצה לעשות מיחזור משכנתא, בנק לא רוצה לעזור, כי אור ים רשום ב טאבו, לא יודע למי לפנות?
26.
מה זה אור ים (ל"ת)
אברהם 13/03/2018 17:18
הגב לתגובה זו
25.
עו''ד יוליה היקרה הבאת תנופה ורוח גבית לדיירים (ל"ת)
ינון 04/04/2017 12:33
הגב לתגובה זו
24.
פרויקט מדהים (ל"ת)
כל הכבוד 23/02/2015 07:55
הגב לתגובה זו
23.
נתי 20/02/2015 13:00
הגב לתגובה זו
בעל בית פרטי? 4 דירות?
22.
יעקב הרבה הערכה על זה (ל"ת)
שמואל 20/02/2015 09:16
הגב לתגובה זו
21.
אליאס כל הכבוד (ל"ת)
אפרת 20/02/2015 09:15
הגב לתגובה זו
20.
לחברת NSA יכולות פיננסיות גבוהות מאוד (ל"ת)
אופיר 19/02/2015 22:44
הגב לתגובה זו
19.
עופר ירדן 19/02/2015 22:38
הגב לתגובה זו
אתם עושים טוב לאנשים
18.
אליאס וניסים והמלאכיות(מלי ויוליה ומירי) ניצחתם (ל"ת)
מכלוף 19/02/2015 22:37
הגב לתגובה זו
17.
ראש העיר זכיתם להיות העיר הטובה בארץ (ל"ת)
אשרף יצחק 19/02/2015 22:37
הגב לתגובה זו
16.
נטע 19/02/2015 22:33
הגב לתגובה זו
בינוי פינוי בינוי בשכונות הקשות ביותר בכול עיר לפני כול אישור אחר של פיתוח אזורי ואישורי בניה, אזורי מסחר ותעשיה וכו. אחרת לא יקרה כלום ושכונות ישנות כמו אלו בבאר יעקב ימשיכו להיות קיני עוני ופשע.
15.
אליאס והבנות התותחיות-אתם אלופים (ל"ת)
שלמה 19/02/2015 22:24
הגב לתגובה זו
14.
מרסל 19/02/2015 22:22
הגב לתגובה זו
יעקב עשית מצווה גדולה שתמכת בפרויקט
13.
יעקב אדרי הצלת את השכונה (ל"ת)
עובדיה 19/02/2015 22:22
הגב לתגובה זו
12.
יעקב אדרי ידענו שתתמוך בפרויקט (ל"ת)
אליהו 19/02/2015 22:20
הגב לתגובה זו
11.
יעקב אדרי אין כמוך-שכונת שז״ר אוהבת אותך (ל"ת)
ארז 19/02/2015 22:20
הגב לתגובה זו
10.
ניסים ואליאס אסייג-אוהבים אותכם (ל"ת)
יואב מהשכונה 19/02/2015 22:19
הגב לתגובה זו
9.
ניסים אתה ענק .... (ל"ת)
תושבי השכונה 19/02/2015 22:16
הגב לתגובה זו
8.
ניסים אסייג התותח/גם בצבא היית פורץ דרך (ל"ת)
אביתר 19/02/2015 22:15
הגב לתגובה זו
7.
צרפתי 19/02/2015 21:58
הגב לתגובה זו
יפה מאוד שיזם כמו ניסים אסייג עוסק בתחום זה
6.
שוש 19/02/2015 21:56
הגב לתגובה זו
יעקב אתה ראוי להערכה על תמיכתך בפרויקט זה נקרא לדאוג לתושבי העיר
5.
יעל 19/02/2015 21:52
הגב לתגובה זו
כולם מדברים ואסייג מבצע
4.
ניסים, יפה מאוד, עלה והצלח במעשיך הטובים (ל"ת)
יוני קו הזינוק 19/02/2015 21:12
הגב לתגובה זו
3.
משה 19/02/2015 18:30
הגב לתגובה זו
לדיירים על תסכימו לתוספת עלובה כזאת תדרשו 100 מ לפחות .הקבלנים מקבלים 1 ל 5 והם יכולים לתת לכם יותר כולל מזגן מרכזי
אמיר 22/02/2015 03:39
הגב לתגובה זו
פרוייקטים לא זזים כאן בגלל החמדנות המגעילה שלך! אתה ״מוותר״ על החירבה שלך כדי לקבל דירה חדשה מהקבלן , תגיד תודה ותשתוק
אבי 20/02/2015 18:38
הגב לתגובה זו
שתמיד יבקש יותר רק כדי לא לצאת פראייר, הדיירים מוותרים על דירות עלובות באחת השכונות הקשות ביותר בארץ ומקבלים דירה חדשה, הפרויקט כלכלי ברמה גבולית ביותר. רוב עסקאות ההתחדשות העירונית בכלכליות גבולית - אתה היית לוקח סיכון ומהמר על פרויקט שלוקח לו לפחות 10 שנים לצאת לפועל, מגיע לקבלן להרוויח, זו לא בושה והדייר מקבל דירה מדהימה בתמורה, אז למה להיות ישראלי מצוי?
אלי 19/02/2015 22:22
הגב לתגובה זו
הקנאי שיעשה חשבון לא מה הוא מרוויח אלא כמה החברה מרוויחה.... תוספת של 25 מ"ר זו בדיוק התוספת הקבועה שמקבלים באזור המרכז, ויפה מאד שהדיירים באזור העלוב הזה מקבלים גם תוספת כזו. אם יש אדיוט שלא מרוצה, הוא מוזמן לשלם פיצוי לכול אחד ואחד מהשכנים בסך כמה מיליונים.
2.
אם מתחיל מבינוי, מאיפה יש לאסייג מימון ? (ל"ת)
אחד 19/02/2015 17:47
הגב לתגובה זו
1.
פורסם גם שהוא מקורב של ראש העיר... (ל"ת)
אחד 19/02/2015 17:45
הגב לתגובה זו
דודי 22/02/2015 13:07
הגב לתגובה זו
לא צריך להיות מקורב כדי לעשות דבר כזה. במקרה הזה למיטב ידיעתי הם לא כל כך מקורבים (בלשון המעטה)

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן