מכינים את הקרקע להצפת דירות? יינתנו תמריצים לערים שיקדמו בנייה

השרים גדעון סער ויאיר לפיד יוזמים תמריץ לעידוד רשויות מקומיות שיאפשרו היתרי בנייה ליחידות דיור בתחומן
לירן סהר | (17)

תמריץ לרשויות מקומיות שיקדמו בניית יחידות דיור בתחומן - ביום חמישי האחרון סיכמו משרדי הפנים והאוצר על הקצאת מאות מיליוני שקל בפריסה רב שנתית לצורך תמרוץ רשויות בהן יתווספו יחידות הדיור.

תמריץ זה מגיע בהמשך לחתימת הסכם הגג אתמול (ג') בראש העין, לפיו יוקמו בעיר בשנים הקרובות כ-15 אלף יחידות דיור. במהלך מסיבת עיתונאים אתמול במקום אמר יאיר לפיד, שר האוצר: "מחירי הדירות יירדו מאחר והשוק לא יעמוד בזה, אנחנו מייצרים פה תנופת בנייה שלא נראתה כאן שנים".

על פי הסיכום בין המשרדים, מתן התמריץ יינתן בהתאם למספר יחידות הדיור הנוספות שיבנו בתחומה. בנוסף, רשויות מקומיות, שעתידות להגדיל באופן משמעותי את מספר יחידות הדיור בתחומן יקבלו מימון ממשלתי כולל לצרכי פיתוח תשתיות בהתאם לצרכים הקיימים.

המטרה: למנוע מרשויות להיקלע לקשיים

לבקשת שר הפנים גדעון סער, החלטת קבינט הדיור לזירוז הליכי תכנון של אלפי יחידות דיור בערים השונות, אשר אושרה ביום ראשון בוועדת השרים לחקיקה, תתקבל במקביל למתן תמריץ לרשויות מקומיות, שיאשרו היתרי בנייה ליחידות דיור בתחומן, זאת במטרה למנוע מצב בו רשות תיקלע לקשיים בשל תוספת יחידות דיור משמעותית בתחומה, המצריכה מימון תשתיות, בניית מבני ציבור ואספקת שירותים שוטפים למספר גדול של תושבים.

סער:" ההסכם ייתן דחיפה לבניית אלפי יחידות דיור נוספות בכל רחבי הארץ. חשוב שיהיה שיתוף פעולה הדוק עם ראשי הערים והרשויות, על מנת להביא לבניה שתתחיל להביא לפתרון משבר הדיור בישראל."

שר האוצר, יאיר לפיד: " התמריץ שהחלטנו לתת הוא צעד נוסף בהתמודדות עם משבר הדיור. יש שיגידו שהצעדים שאנו עושים הם אגרסיביים, מידת האגרסיביות תואמת את עומק המשבר. אנחנו מייצרים פה תנופת בניה מהסוג שלא היה פה כבר שנים, אנחנו מוכנים להפסיד כסף זה כדי שלדור שלם יהיה איפה לגור".

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    לפיד תמשיך! אני בוחר בך שוב (ל"ת)
    רועי 07/02/2014 08:19
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    עמרי 06/02/2014 11:03
    הגב לתגובה זו
    קם מנהיג בישראל, שמו יאיר לפיד. העם מאחוריך.
  • 9.
    צביקה דורון יועץנדלן 05/02/2014 18:04
    הגב לתגובה זו
    תנו תמריצים למי שיגביל מחיר מכירה כי מה זה משנה כמה בונים אם המחירים יהיו יותר יקרים. נניח יבנו יותר דירות בחולון אבל ימכרו 4 חדרים ב 1.9 מיליון. אז מה עשיתם בזה אם לא תפעלו להגבלת המחירים ?
  • 8.
    ירון 05/02/2014 18:00
    הגב לתגובה זו
    בועת נדל"ן קיית לא רק בישראל, שורה ארוכה של מדינות החל מאוסטרליה, דרך הונג קונג ועד לונדון. והן כולן עומדות לפקוע בקרוב. המפולת בשווקים התחילה, תוך פרק זמן לא ארוך הנפילה תגיע גם לשווקי הנדל"ן
  • ירון, אל תפחיד אותם עם מפולת, הם יקחו רברס (ל"ת)
    שימי 06/02/2014 13:04
    הגב לתגובה זו
  • אהרון 05/02/2014 18:37
    הגב לתגובה זו
    יש בסין ערי רפאים מאות אלפי דירות ריקות .זה מזכיר לי את בולגריה בעבר ב207 206 ניסיתי לעשסות עסקים בבולגריה באחד הביקורים במקרה לאזור שהיו מאו כמה עשרות בניינים רכים מאדם וזה סימן היכר ברור למפולת שאומנם באה
  • 7.
    להטיל קנס על מי שמחזיק קרקע ולא בונה ועל דירות שניות (ל"ת)
    כלכלן 05/02/2014 17:20
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    טוב מאוד. הגיע הזמן לאפשר דיור אנושי ובר השגה (ל"ת)
    א.ק. 05/02/2014 16:53
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    ישראל ישראלי 05/02/2014 16:25
    הגב לתגובה זו
    הרי בונים רק מיגדלים לעשירים ובזה יתמרצו ערים שלא יגרמו לשום ירידת מחירים . פשוט חבל על הכסף. תתחילו לבנות באמצעות משרד הביניו והשיכון במחירים שפויים. וללפיד אתה לא עושה כלום אתה כמו חסר ישע.תתחיל לעבוד בשבילינו , ולא ל"הפסיד " לנו כסף כדבריך. מי אתם בכל והכסף האם הוא שלכם בכלל. אז תחזיר את הכסף שלנו ואל תעיז להפסיר לנו.
  • 4.
    רובין ד 05/02/2014 15:49
    הגב לתגובה זו
    הכיוון נכון ביותר זאת הדרך צריך גם לבנות ע"י חברה ממשלתית גם אם יעלו את מס ההכנסה בעיקר לזוגות צעירים ולצעירים מעל גיל 28 יוצאי צבא ומשרתים במילואים זו השקעה ולא הפסד
  • 3.
    רובין ד 05/02/2014 15:48
    הגב לתגובה זו
    הכיוון נכון ביותר זאת הדרך צריך גם לבנות ע"י חברה ממשלתית גם אם יעלו את מס ההכנסה בעיקר לזוגות צעירים ולצעירים מעל גיל 28 יוצאי צבא ומשרתים במילואים זו השקעה ולא הפסד
  • 2.
    משלם המיסים 05/02/2014 15:33
    הגב לתגובה זו
    למה כוונתך:"אנחנו מוכנים להפסיד כסף...." ? וכי אתה מנהל עסק ? ממש לא !!! אתה אחראי על קופה שיש לה הכנסות (מס הכנסה,מע"מ,מכס וכו') ובמקביל אתה "מפסיד" כסף על הוצאות ממשלה כמו: תשתיות,ביטחון,בניית דירות ,כבישים,חינוך ,בריאות וכו'........ לא הבנתי את הקטע של "מפסיד".. אנחנו לא בקזינו אדוני שר האוצר
  • אני 10/02/2014 16:11
    הגב לתגובה זו
    אתה לא מוציא כסף, שאתה מפסיד אותו. אתם אחר כך משלימים את החסר מכל המיסים שאתם מטילים עלינו.
  • משה 06/02/2014 08:07
    הגב לתגובה זו
    איזה אבסורד ועיוולת שכך מציג את הדברים שר הפנים של אזרחי המדינה! הוא בתפישתו כנראה הפריץ ואנו הנתינים מהם הוא יוצר את עושרו. צריך ממש להשתחוות לו אפיים על כך שהוא מ פ ס י ד כסף לנתיניו. בטח אצל חבריו הפריצים הוא נחשב פראייר.
  • אלי 05/02/2014 20:24
    הגב לתגובה זו
    לרוכשי דירה ראשונה, בינתיים הוא לא מפסיק להפריח הצהרות נבובות ושטויות בק"ג. האיש הפך כבר לבדיחה עצובה על חשבונינו.
  • זה מה שהוא למד במשרד האוצר ,מהיועצים שלו . (ל"ת)
    בא 05/02/2014 16:46
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    התרוץ הבא ,לא ידענו,המחירים יעלו עוד לפחות שנתיים (ל"ת)
    המגיד 05/02/2014 14:39
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.55%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.55%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.