לשכת השמאים: מחירי הדירות עלו 1.7% ברבעון הרביעי, מציגים את העיר ראשל"צ כדוגמה לטעות הניתוח של הלמ"ס

לשכת שמאי המקרקעין מפרסמת הבוקר את דו"ח סקירת מחירי הדיור, דו"ח שמתפרסם כחלופה לכך שנאסר על השמאי הממשלתי הראשי לפרסם את הדו"ח שלו. על פי נתוני הלשכה, בערים שנסקרו, נצפתה עלייה בשיעור של 1.7% במחיר הממוצע של דירות ברבעון הרביעי של שנת 2016, בהשוואה לרבעון שלפניו. בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), מדובר בעלייה של 8.3%.

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הרביעי של שנת 2016 נצפתה ברובן המכריע של הערים שנסקרו עליה במחיר הדירה הממוצע ביחס לרבעון הקודם, כשרק בערים אילת, הרצליה וחיפה לא היה שינוי. להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הרביעי לשנת 2016:

בלשכת השמאים טוענים לטעות משמעותית בניתוח מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, ונותנים כדוגמה את העיר ראשל"צ בה היו הרבה מכירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן לאחרונה: "את חשיבות מדד זה ניתן להבין ממקרה העיר ראשון לציון, בה דווחו עסקאות מחיר למשתכן בחודש דצמבר 2016, בשיעור ניכר של כ-25% מכלל העסקאות שנערכו בה ברבעון. כאשר נוכו עסקאות מחיר למשתכן, נדגמה עליה בשיעור של 1% ביחס לרבעון הקודם. כאשר לא מנכים אותן, נדגמת ירידה לכאורה בתחומי ראשון לציון בשיעור של 6%.  וכך, בעוד המחירים בשוק העיקרי ממשיכים לעלות, במדד שגוי שיכלול את מחירי מחיר למשתכן, תידגם ירידה דרמטית לכאורה במחירים".  

"נראה כי זהו גם ההסבר למדד אותו פרסמה הלמ"ס, בדבר ירידת מחירים לכאורה של 1.1% בחודש דצמבר 2016, שככל הנראה כלל חלק מעסקאות מחיר למשתכן. בעניין זה חשוב עוד לציין כי לאחרונה, התברר כי נתון מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות, המפורסם בקביעות על ידי הלמ"ס שגוי ועל כן, הופסק פרסומו, עד למועד לא ידוע", נמסר מלשכת השמאים. 

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

ירידה דרמטית בהיקף עסקאות וירידה בנטילת המשכנתאות  בדו"ח מציינים הם כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש דצמבר 2016 עמד על כ-4.7  מיליארד שקל, נמוך בכ-16% יחסית לחודש דצמבר 2015 - "וזאת, כתוצאה מההאטה בפעילות בענף, הנובעת בעיקר מהעלייה בשיעורי הריבית למשכנתאות ומאישורו של חוק מס ריבוי נכסים".

על השוק המבלבל שמציג האטה מצד אחד, ועליית מחירים הוסיפו: "עוד ניתן לומר בוודאות, כי למרות ההאטה, טרם נצפה שינוי מגמה. הירידה הדרמטית בהיקף העסקאות (בשיעור של כ-40%) אינה מביאה כרגע לירידת מחירים ומכאן, מי שכבר עושה עסקה - מוכר באותו המחיר ואף ביותר. המצב דומה למה שהתרחש בענף לקראת אישור תכנית מע"מ 0 - האטה משמעותית בשוק שאינה מלווה בהגדלת היצעים משמעותית", מסרו מלשכת השמאים.    

ביקוש שונה בערים מלשכת השמאים הוסיפו כי "מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר".        

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רמות שונות גבוהות בעסקאות בתוך הערים כסממן לשוני בין האזורים בערים: "לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים ירושלים, נתניה ותל אביב, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים כפר סבא, מודיעין ורחובות, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.

מבחינת התחזית של לשכת השמאים: "השוק בוחן את דרכו ויש להניח כי יגיב בהתאם לביצועי הממשלה בשטח, עד לחודשי הקיץ של 2017"

סקירת מחירי הדיור של לשכת השמאים, מבוססת על 4,000 עסקאות ב-16 ערים. העסקאות שנסקרו הן דירות 4 חדרים בבנייה רוויה משום שהן "המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות".

בדומה לשמאי הממשלתי, בלשכת השמאים בסקירה זו, אינם בוחנים דירות בנות 5 חדרים ומעלה או דירות 3 חדרים ומטה. לדבריהם, "ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה. שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחיר".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס מסר: "כשהלמ"ס מפרסמת מדד שמראה לכאורה ירידה במחירי הדיור בדצמבר, ולא מודיעה שנכללו בו גם דירות של מחיר למשתכן, היא פשוט מטעה את מרבית הציבור. הלמ"ס מתחילה לאבד את אמינותה – מה שהופך את דוח מחירי הדיור של לשכת שמאי המקרקעין לחשוב עוד יותר".