דנוס: "בנק ישראל נוקט בחוסר אחריות, מהווה סיכון גדול על המשק הישראלי"
"אפשר בהחלט לטעון, כי בנק ישראל, בפרסומיו הלא אחראיים, הוא הסיכון הגדול ביותר למשק הישראלי", כך אמר היום אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, ביחס
החוב של משקי הבית עמד בחודש מרץ 2014 על סך כולל של 412 מיליארד שקל, ומתוכו החשיפה לענף הנדל"ן היא בשיעור של 70% (כ- 288 מיליארד שקלים). "לא צריך להיות פרופסור לכלכלה על מנת להבין שהעלאת ריבית, מיתון או מלחמה כוללת חס וחלילה, ייצרו בעיה גדולה לכל נוטלי המשכנתאות וליזמים בעקבותם, אבל נראה כי בכל שלושת התרחישים, בעיית מחירי הדיור הקורסים תהיה הבעיה הקטנה ביותר שלנו".
דנוס הוסיף ואמר: "תרחישי הקטסטרופה הללו, המתפרסמים מעת לעת, לא מחדשים דבר ונדמה שכל מטרתם היא לזרוע פאניקה היכן שזו אינה קיימת. אולי במקום לדבר על המצב המסוכן אליו הגענו, היה עושה טוב יותר הבנק, כשהיה מספק פתרון לבעיה, או לפחות היה מציע את דרכי ההתמודדות שלו במידה ומשבר שכזה אכן יפרוץ. בנק ישראל אינו מבין כי את משק הבית הבודד לא מעניינת המאקרו כלכלה. הוא מחפש מקום לגור ולחיות בו, קורת גג שהיא זכות בסיסית, נמאס לו לשלם שכר דירה שהולך ומאמיר כל העת, ודווקא מי שמבין בנתוני מאקרו יודע שהחשיפה הגדולה לשוק הדיור מבטיחה צעדים זהירים ומדודים, לפחות בתרחיש קטסטרופה אחד, שהוא העלאת ריבית מצדו של בנק ישראל".
"החשש ממיתון, לעומת זאת, מבטיח את סביבת הריבית הנמוכה ומלחמה כוללת כלל לא נראית באופק. על רקע זה, לא ברורה מהות האזהרה ששחרר הבנק. האמת חייבת על כן להיאמר: בנק ישראל, שלו חלק בלתי מבוטל בסחרחרת מחירי הדיור, ובמצב העניינים אליו נקלענו, אינו יודע כיצד נצא ממנו ולא בטוח שהוא בכלל רוצה. במקום זאת, הוא מעדיף לתפוס את הפוזיציה של ה'מבוגר האחראי", זה שיוכל לבוא ולומר ביום שאחרי, 'אמרתי לכם' מבלי שמץ של רגשות אשמה".
- השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
- "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 31.כוזרי 25/01/2015 09:34הגב לתגובה זופלוג ממשיכה במדיניות לטובת הספקולנטים שלא נוצנים לדולר לעלות - בתרוץ - שמדיניות מרחיבה תגרום לעליה במחירי הדירות - פלוג את סתם מחממת את הכסא - יש מלחמת עולם במטבעות - ורק את חולמת
- 30.תתחילו לחשוב על קרית גת וכו' (ל"ת)אמא ששוכרת 24/01/2015 22:20הגב לתגובה זו
- 29.די נמאס ממנו! דנוס נוס ... טוס כבר מעיינינוו (ל"ת)חולה תשומי דואג לעצמ 23/01/2015 20:30הגב לתגובה זו
- 28.איש קטן מאד 23/01/2015 15:55הגב לתגובה זואמירה שחצנית יהירה שחורגת מתחום עיסוקו. לא מייצג את דעת השמאים. השתן עלה לו לקטן ...
- 27.של נעליך מעל רגליך שחצן קטנטן (ל"ת)שחצן גדול 23/01/2015 11:53הגב לתגובה זו
- 26.קשקשן גדול הדנוס הזה... אמירה יהירה ומתנשאת (ל"ת)יורי 23/01/2015 10:27הגב לתגובה זו
- 25.משה 23/01/2015 09:33הגב לתגובה זומה דחפת לעניין תרחיש של מלחמה כוללת? מי דיבר על מצב קיצוני כזה? מיתון והעלאת ריבית הן תופעות מחזוריות שברור שייקרו במוקדם או במאוחר ואיתו ילכו לעזאזל הבנקים ובעלי המשכנתא. זו לא שאלה של ״אם״, אלא רק שאלה של ״מתי״. הטענה כלפי בנק ישראל שהוא זה שיצר את הבועה והגולם יצא מכלל שליטה. אין אפשרות להוריד את מחירי הדירות בגלל המינוף ומצד שני אין אפשרות למנוע כזו ירידה לנצח בעקבות מיתון או העלאת ריבית.
- 24.עד היום דנוס תוקף קשות את פישר על שהגביל פריים לשליש (ל"ת)דנוס רוצה סיכונים 23/01/2015 08:33הגב לתגובה זו
- מאיר פ 23/01/2015 18:30הגב לתגובה זוכבר כמה שנים ריבית הפריים נמוכה, החזרים נמוכים ללקחי המשכנטאות. בנק ישראל הגביל מסלול ( ניתן להחליף למסלול אחר ללא כנסות אם הריבית תעלה ) זול ( 1% ריבית לשנה p-0.85 ) לכן לולקחי המשכנטאות נעליים לקחת במסלולים צמוד מדד ( שפיצר ) מסלול יקר ומסוכן . שיטת המשכנטאות היום בישראל מטיבה עם הבנקים ( בנק ישראל עשה זאת גם בתחום ניהול חשבון )הורידה כמה שקלים בעמלות אבל מאפשרת ( לא יכולה להתערב ) לבנקים לקחת ריביות שוק אפור על משיכות ... אני שואל נראה לכם הגיוני במדינה בה יוקר המחיה מרקיע שחקים לאפשר לבנקים הפרשי ריבית בין הזכות לחובה של 10-15%... אני מסכים עם דנוס שכל מה שבנק ישראל עשה עשה טוב לבנקים רע לאזרחים...
- רפי 23/01/2015 21:53לא יהיה לאן למחזר, אלא אם מיחזור לאפיקים יקרים יותר היום ויקרים הרבה יותר בעתיד נחשבים בעינך כמציאה גדולה. אם הפריים לא היה מוגבל גם מחירי הדירות היו ממשיכים לטוס ולא מתמתנים בסוף 2011 והיינו היום ב 170 משכורות ולא 140
- 23.החייט 22/01/2015 22:57הגב לתגובה זוהדירה ,ובהינתן הנתון הזה הציבור ימשיך לרכוש דירות כל זמן שהרטיבות נמוכות ויש כסף בשוק
- 22.מוקי שוקי 22/01/2015 20:34הגב לתגובה זוישראל מדשדשת לצערי זה לא ימשיך להרבה זמן כי הנפילה תבוא וברגע שזה יקרה אנו נכנס לסערה המושלמת, אנשים רבים יאבדו את בתיהם אך ישארו אם חובות רבים הבנקים ישארו עם הרבה בתים ריקים מה שיצור ירדת מחירים חדה . הצריכה הפרטית יורדת כבר עכשיו כאשר יקרה התרחיש שלי הצריכה תרד פלאים מה שאופר שהשוק ירד חסר איתו. אני ממליץ שרוט ארוך על מדד 25 לצערי יהיה מאוד קשה לעצור את התרחיש הזה (עם שלטון לא אחראי כמו שלנו).
- 21.מוקי שוקי 22/01/2015 19:52הגב לתגובה זוישראל מדשדשת לצערי זה לא ימשיך להרבה זמן כי הנפילה תבוא וברגע שזה יקרה אנו נכנס לסערה המושלמת, אנשים רבים יאבדו את בתיהם אך ישארו אם חובות רבים הבנקים ישארו עם הרבה בתים ריקים מה שיצור ירדת מחירים חדה . הצריכה הפרטית יורדת כבר עכשיו כאשר יקרה התרחיש שלי הצריכה תרד פלאים מה שאופר שהשוק ירד חסר איתו. אני ממליץ שרוט ארוך על מדד 25 לצערי יהיה מאוד קשה לעצור את התרחיש הזה (עם שלטון לא אחראי כמו שלנו).
- 20.007 22/01/2015 19:22הגב לתגובה זויכול להיות גם מיתון וגם העלאת ריבית וגם מלחמה
- 19.עופר 22/01/2015 15:45הגב לתגובה זואחת הסיבות למשכנתאות המטורפות שאנשים לקחו היא סביבת הריבית הנמוכה שקבע בנק ישראל בשנים האחרונות. עכשיו כשהם מרגישים שהמדורה עלולה להתלקח הם מנסים "לטשטש עקבות", ולהיות מסוגלים לאמר "אמרנו לכם" במקרה של ירידת מחירים שתשפיע על הבנקים.
- 18.אזרח 22/01/2015 15:24הגב לתגובה זובמדינה שבה עובדי ציבור רבים מנצלים את מעמדם להפקת תועלת אישית, אני לא אתפלא אם כל מי שאמון על שחרור הפניקה הזו מבנק ישראל הוא אינטרסנט שמחזיק 2,3,4 דירות ופשוט לא מעוניין שמחירי הדיור ירדו. לכן הם משחררים תחזית "מאיימת" על מנת להשפיע על הממשלה שלא לפעול להוריד את מחירי הדיור. בינתיים הם מצליחים.
- 17.יוני 22/01/2015 15:23הגב לתגובה זותוצאה ישירה של זהתהא העלאת הריבית בארץהצונאמי כבר מגיע ....
- 16.אאאא 22/01/2015 15:11הגב לתגובה זותמרור עצור בפני זוג צעיר שלוקח על עצמו חוב של מיליון ומעלה כולל הריבית.
- 15.יעקב 22/01/2015 15:04הגב לתגובה זויום
- דר ברזלאי עידו 22/01/2015 16:53הגב לתגובה זוהפלוג/קית אין לה מחזור כבר 200שנה היא נראתה כמו שלי הפולניה מחרחרת מלחמה. למה דחפו לנו אותה במקום פרופסור מדינה איש יקר וישר לפחות..די לנו מהפרונקל מהדיוטי שברח לחול איכן הוא ...??
- 14.יעקב 22/01/2015 15:02הגב לתגובה זואתמול היי הראשון שהגיב להצהרתה חסרת אחריות שאין לה שום אחיזה במציאות ונימקתי גם מדוע זו כנראה שקיבלה סריטה באותו יום זה אופיני לנשים כשהם מקבלות מחזור פעם בחודש
- 13.אוהד דנוס הדביל הלאומי. מדבר מפוזיציה. (ל"ת)אורי 22/01/2015 14:40הגב לתגובה זו
- 12.הקבלנים הם אלו שמנפחים את הבועה ולא בונים, להביא מחו"ל (ל"ת)דני 22/01/2015 14:28הגב לתגובה זו
- 11.זאת האמת היחידב (ל"ת)עמית 22/01/2015 14:20הגב לתגובה זו
- 10.קרטל דמגוג ניצול פראייר=שליט מחירגבוה=בועהמעל50%=דורעני (ל"ת)נדלן=אינטרסנט=חזירות 22/01/2015 14:13הגב לתגובה זו
- 9.חיים 22/01/2015 14:04הגב לתגובה זובנק ישראל יהיה מאוד קשה לעלות ריבית..למרות שהבנקים חוגגים על חשבון מישקי הבית..רבית כמו בשוק האפור..
- שם טוב עמי 22/01/2015 16:54הגב לתגובה זוברווח מתחלקים המנהלים כמו זה מהדיוטי פרונקל שנעלם
- 8.הומלס 22/01/2015 13:55הגב לתגובה זואין מלחמה נראית באופק ...אתה רציני? אנחנו חיים באותה מדינה? עברת בצפון אתמול וראית מה הולך שם? בנק ישראל עושה מה שאומרים לו - היחיד שלא לוקחת אחריות זה ראש הממשלה... רוצה תוכנית בזק להורדת המחירים ולצינון השוק ? קבל הוראת שעה: 1. קנסות לקבלנים המחזיקים בקרקע 2. קביעת מחיר מקסימום למחירי דירות לפי ממוצע מע"מ אפס 20% פחות לזוגת צעירים. 3. מס רכישה אגרסיבי לדירה 2 ומעלה - 200% צפונה 4. מס על דירה ריקה למשכירים. למחרת אין בועה והסיכון של בנק ישראל מתחיל להתמזער. המשך בנייה ושיווק במחיר מטרה כמתוכנן. אבל זה לא בא לו, לא באגנדה שלו לדפוק את החברים החזירים שלו מהבנקים ומחברות הנדלן.
- משה 23/01/2015 09:35הגב לתגובה זואסור להוריד מחירים . זה ייצור קטסטרופה
- 7.חזי קלנר 22/01/2015 13:31הגב לתגובה זובנק ישראל תפקידו להתריע בשער וכך הוא עושה . כל היתר יש לפנות לממשלה ולמפקח על הבנקים במשרד האוצר. וכל מה שכתבת על בנק ישראל לא רלוונטי בכלל מר דנוס או מי שלא תהיה.
- בדישי נתנאל 22/01/2015 16:56הגב לתגובה זוהלו הולמכר הפולני מתי תתחילו לגלות מי מהוריכם גנב תינוקות אז מחכים כבר 60 שנה גנבים בסוף יתפגרו הגנבים
- 6.מנסה למזער את סכנה ולמשוך עוד קונים, מה קרה דנוס? פוחד (ל"ת)מתווך 22/01/2015 13:28הגב לתגובה זו
- 5.מיום ליום אני מבין ששרון עידן צדק. (ל"ת)גב"ע, מודיעין 22/01/2015 13:27הגב לתגובה זו
- 4.כל מילה בסלע 22/01/2015 13:25הגב לתגובה זומהרגע שעלתה לגדולה. עוד בחירה אומללה של ביבי . בנוסף לשר אוצר כושל שלא מבין כלום בכלכלה. הכל על חשבון העם המסכן והוא זה שישלם . פלוג הכושלת ביחד עם סטנלי פישר מונתה לנגידה אז מי רצה שינוי?
- חביה דניאל 22/01/2015 16:58הגב לתגובה זולא רק למדה מהגנב שלקח 10 מליון דולר ונעלם .היא תלמידה חרוצה הריי גם היא פולניה ובנק ישראל נשאר בירושה מקום המדינה לפולנים
- 3.בנק ישראל אשם בבועת הנדל״ן יותר מכל גורם אחר. (ל"ת)יוני 22/01/2015 13:24הגב לתגובה זו
- מגיב 23/01/2015 10:08הגב לתגובה זואך הבעיה זו העצה שזה בשליטת הממשלה ומנהל מקרקעי ישראל. ולכן להגיד שבנק ישראל אשם זה בורות כלכלית. הגענו למלכוד שאם בנק ישראל יוריד ביקוש על ידי העלת ריבית משקי בית שמינפו את המשכנתאות שלהם ב60 אחוז יקרסו.. והנה משבר סאב פריים שלנו..
- יוני 23/01/2015 17:04אם היתה בעיית היצע היינו רואים אנשים ברחובות. הגבלות בנק ישראל על המשכנתאות הן בבחינת מעט מדי ומאוחר מדי. היה צריך להגביל באופן אגרסיבי כבר ב2009. בפועל התעורר רק ב2011 וגם לא באופן אגרסיבי.
- 2.קרטל דמגוג ניצולפראייר=שליט מחירגבוה=בועה מעל50%=דורעני (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים! 22/01/2015 13:20הגב לתגובה זו
- 1.ממתי בנק מדבר? (ל"ת)עוף החול 22/01/2015 13:20הגב לתגובה זו
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
