המשנה ליועץ המשפטי : "תחום הניהול והתחזוקה זועק להתערבות"
בכנס הנדל"ן שנערך היום במרכז הנדל"ן בתל אביב, התייחסה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה במשפט האזרחי, כרמית יוליס, לסוגיית הארכת אורך חיי התמ"א 38 ואמרה: "התמ"א לא תפסיק לחיות, יש תקופת מעבר משמעותית. אנחנו בתקופת היערכות".
בנוגע לשאלת הקומה הציבורית אמרה יוליס: "גם אם יש קרקעות פרטיות ויזמים פרטיים בסוף המצאי לא קיים כמעט ואין לנו את הפריבילגיה לגור כמו בעבר, שגן ילדים היה בשטח נפרד עם דשא גדול, זה מאוד פסטורלי אבל לא יוכל להמשיך להתקיים. אז שואלים עד כמה זה יהיה סביר וכמה אפשר להשית על היזם שייקח על הגב שלו את השימושים הציבוריים. החקיקה אמורה להגביל את השטח וזה המקום שלנו כמשפטנים לעשות היקפי חקיקה משמעותיים ואגרסיביים במטרה להגיע לוודאות משפטית. החקיקה מחדשת את מערכת היחסים בין היזם לרשות, למשל האם ההשקעה תקוזז מהשבחה? או האם היזם יצטרך לבנות ברמת גמר, התשובה היא לא, הוא יצטרך לבנות רק את המעטפת".
עוד הוסיפה "אנחנו מתקדמים לעולם שגם כשאדם אומר שהוא לא רוצה ולא מעניין אותו השימוש הציבורי זה בכל זאת יקרה בגלל הצרכים הציבוריים. היה קונצנזוס שדברים כמו גנים יכולים להעלות את שווי הדירות וגם בתי כנסת, וככל שמתרחקים לשימושי רווחה השוק לא רצה להיות הפתרון. אבל גם לזה יש פתרונות - למשל כניסות נפרדות".
בנוגע לתחום ניהול ותחזוקה של הנדל"ן בישראל שזועק להתערבות ופיקוח מזה שנים רבות אמרה יוליס : "יש לנו עבודה מקיפה ומאוד אינטנסיבית בנושא השימוע ציבורי. תחום שאין עליו שום רגולציה, בסוף לא בדיוק יודעים מה החברות מציעות לדיירים. המסקנה שלנו היתה שאנשים יכולים לשלם ועד מאוד גבוה אבל לא באמת יכולים לישון בלילה ולא בטוח שיש מענה. מהבדיקה שלנו עולה שבהרבה מאוד מקרים אין גיבוי וכל מה שדואגים לתחזוקה זה מעל פני השטח. אולי הבניין נקי אבל מה יקרה למערכות אם חלילה יקרסו? יש בזה סכנה לחיי אדם ובבניינים המורכבים זה בהחלט יכול לקרות, ובסוף מדברים על כסף שצריך להגיע מאיפשהו". אחת החלופות היא קרן הון שתממן לאורך שנים וחלופה נוספת זה ביטוח לבניינים.
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על החקיקה האגרסיבית בנושא המטרו אמרה יוליס: "המטרו זה משהו ייחודי ואי אפשר יהיה ליישם את הכללים האלה כשיהיה צריך בעתיד להזיז איזה מחלף. המטרו מניח תשתית שהמדינה אף פעם לא התמודדה עם עלויות כאלה של 150 מיליארד שקל, ואם לא יהיה מלווה בציפוף אורבני אין טעם בפרויקט"
בנושא מסי הנדל"ן המאיימים לעלות בתקופה הקרובה מנהל רשות המיסים ערן יעקב אמר: "מסי הנדל"ן בדומה למיסים אחרים הם נקודת החוזק לכלכלה ישראלית. הם מגיעים כשיש רווחים, 21 מיליארד שקל גביית שיא שבאה מעולם הנדל"ני, אנו צופים 70 אלף התחלות בנייה. זו עובדה מאוד מעודדת. ככל שיהיו יותר מכירות, אז כמובן נראה גם הכנסות".
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
