המשנה ליועץ המשפטי : "תחום הניהול והתחזוקה זועק להתערבות"
בכנס הנדל"ן שנערך היום במרכז הנדל"ן בתל אביב, התייחסה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה במשפט האזרחי, כרמית יוליס, לסוגיית הארכת אורך חיי התמ"א 38 ואמרה: "התמ"א לא תפסיק לחיות, יש תקופת מעבר משמעותית. אנחנו בתקופת היערכות".
בנוגע לשאלת הקומה הציבורית אמרה יוליס: "גם אם יש קרקעות פרטיות ויזמים פרטיים בסוף המצאי לא קיים כמעט ואין לנו את הפריבילגיה לגור כמו בעבר, שגן ילדים היה בשטח נפרד עם דשא גדול, זה מאוד פסטורלי אבל לא יוכל להמשיך להתקיים. אז שואלים עד כמה זה יהיה סביר וכמה אפשר להשית על היזם שייקח על הגב שלו את השימושים הציבוריים. החקיקה אמורה להגביל את השטח וזה המקום שלנו כמשפטנים לעשות היקפי חקיקה משמעותיים ואגרסיביים במטרה להגיע לוודאות משפטית. החקיקה מחדשת את מערכת היחסים בין היזם לרשות, למשל האם ההשקעה תקוזז מהשבחה? או האם היזם יצטרך לבנות ברמת גמר, התשובה היא לא, הוא יצטרך לבנות רק את המעטפת".
עוד הוסיפה "אנחנו מתקדמים לעולם שגם כשאדם אומר שהוא לא רוצה ולא מעניין אותו השימוש הציבורי זה בכל זאת יקרה בגלל הצרכים הציבוריים. היה קונצנזוס שדברים כמו גנים יכולים להעלות את שווי הדירות וגם בתי כנסת, וככל שמתרחקים לשימושי רווחה השוק לא רצה להיות הפתרון. אבל גם לזה יש פתרונות - למשל כניסות נפרדות".
בנוגע לתחום ניהול ותחזוקה של הנדל"ן בישראל שזועק להתערבות ופיקוח מזה שנים רבות אמרה יוליס : "יש לנו עבודה מקיפה ומאוד אינטנסיבית בנושא השימוע ציבורי. תחום שאין עליו שום רגולציה, בסוף לא בדיוק יודעים מה החברות מציעות לדיירים. המסקנה שלנו היתה שאנשים יכולים לשלם ועד מאוד גבוה אבל לא באמת יכולים לישון בלילה ולא בטוח שיש מענה. מהבדיקה שלנו עולה שבהרבה מאוד מקרים אין גיבוי וכל מה שדואגים לתחזוקה זה מעל פני השטח. אולי הבניין נקי אבל מה יקרה למערכות אם חלילה יקרסו? יש בזה סכנה לחיי אדם ובבניינים המורכבים זה בהחלט יכול לקרות, ובסוף מדברים על כסף שצריך להגיע מאיפשהו". אחת החלופות היא קרן הון שתממן לאורך שנים וחלופה נוספת זה ביטוח לבניינים.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על החקיקה האגרסיבית בנושא המטרו אמרה יוליס: "המטרו זה משהו ייחודי ואי אפשר יהיה ליישם את הכללים האלה כשיהיה צריך בעתיד להזיז איזה מחלף. המטרו מניח תשתית שהמדינה אף פעם לא התמודדה עם עלויות כאלה של 150 מיליארד שקל, ואם לא יהיה מלווה בציפוף אורבני אין טעם בפרויקט"
בנושא מסי הנדל"ן המאיימים לעלות בתקופה הקרובה מנהל רשות המיסים ערן יעקב אמר: "מסי הנדל"ן בדומה למיסים אחרים הם נקודת החוזק לכלכלה ישראלית. הם מגיעים כשיש רווחים, 21 מיליארד שקל גביית שיא שבאה מעולם הנדל"ני, אנו צופים 70 אלף התחלות בנייה. זו עובדה מאוד מעודדת. ככל שיהיו יותר מכירות, אז כמובן נראה גם הכנסות".
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
אלעד לוי מאורי. קרדיט: ישראל כהןאפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
החברות רכשו קרקע בכ-304 מיליון שקל להקמת 438 דירות וכ-5.1 אלף מ"ר שטחי מסחר; הפרויקט יוקם בליווי סגור עם השלמות הון וצפי אכלוס ל-2030, והיקף המכירות הכולל נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל
אפי קפיטל אפי קפיטל 0.06% ומיכמן מימון מיכמן -2.91% הודיעו על שותפות להקמת אחד מפרויקטי המגורים הגדולים בביתר עילית. במסגרת ההסכם, החברות רכשו קרקע בשטח של כ-13 דונם בעלות של כ-304 מיליון שקל, שעליה ייבנו 12 בניינים הכוללים כ-438 דירות וכ-5.1 אלף מ"ר של שטחי מסחר, לצד מבני ציבור ושירותים קהילתיים.
לפרויקט קיימת תב"ע מאושרת, מה שמאפשר ליזמים להתחיל כבר ב-2026 בעבודות בשטח, עם צפי למסירה ואכלוס ב-2030. היקף המכירות הכולל צפוי להגיע לכ-1.3 מיליארד שקל.
הפרויקט יתבצע במתכונת של ליווי סגור, מודל שבו כל תזרימי הפרויקט מנוהלים בחשבון ייעודי בפיקוח, והזרמות ההון נעשות בהתאם להתקדמות הביצוע. מודל זה נותן יציבות פיננסית יחסית ומקטין את הסיכונים הכרוכים בפרויקטים רחבי היקף.
בנוסף, מיכמן צפויה לספק גם השלמות הון, פתרון שנועד לגשר על פערים במימון ולאפשר ליזם לנהל את הפרויקט באופן שוטף ללא עיכובים. עבור אפי קפיטל, המשמעות היא יכולת להוציא לדרך פרויקטים גדולים במקביל, תוך הישענות על גב פיננסי יציב שמעניק מענה למרכיבי ההון העצמי הנדרשים.
- מיכמן: הרווח הנקי גדל בכ-22%; תיק האשראי זינק בכ-40% והסתכם ב-902 מ' שקל
- מיכמן: הרווח ירד ב-14.5% והסתכם ב-7.7 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באפי קפיטל מציינים כי החיבור עם מיכמן הוא חלק מאסטרטגיה רחבה לשיתופי פעולה עם גופים פיננסיים גדולים, במטרה להמשיך ולהתרחב בפרויקטים בהיקף משמעותי. במיכמן מימון מדגישים כי השותפות מבטאת את הכניסה שלהם לעסקאות נדל"ן במבנה משולב - ליווי סגור, אקוויטי והשלמות הון, המאפשרות יצירת ערך הן ליזמים והן לשוק הדיור.
