המשנה ליועץ המשפטי : "תחום הניהול והתחזוקה זועק להתערבות"
בכנס הנדל"ן שנערך היום במרכז הנדל"ן בתל אביב, התייחסה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה במשפט האזרחי, כרמית יוליס, לסוגיית הארכת אורך חיי התמ"א 38 ואמרה: "התמ"א לא תפסיק לחיות, יש תקופת מעבר משמעותית. אנחנו בתקופת היערכות".
בנוגע לשאלת הקומה הציבורית אמרה יוליס: "גם אם יש קרקעות פרטיות ויזמים פרטיים בסוף המצאי לא קיים כמעט ואין לנו את הפריבילגיה לגור כמו בעבר, שגן ילדים היה בשטח נפרד עם דשא גדול, זה מאוד פסטורלי אבל לא יוכל להמשיך להתקיים. אז שואלים עד כמה זה יהיה סביר וכמה אפשר להשית על היזם שייקח על הגב שלו את השימושים הציבוריים. החקיקה אמורה להגביל את השטח וזה המקום שלנו כמשפטנים לעשות היקפי חקיקה משמעותיים ואגרסיביים במטרה להגיע לוודאות משפטית. החקיקה מחדשת את מערכת היחסים בין היזם לרשות, למשל האם ההשקעה תקוזז מהשבחה? או האם היזם יצטרך לבנות ברמת גמר, התשובה היא לא, הוא יצטרך לבנות רק את המעטפת".
עוד הוסיפה "אנחנו מתקדמים לעולם שגם כשאדם אומר שהוא לא רוצה ולא מעניין אותו השימוש הציבורי זה בכל זאת יקרה בגלל הצרכים הציבוריים. היה קונצנזוס שדברים כמו גנים יכולים להעלות את שווי הדירות וגם בתי כנסת, וככל שמתרחקים לשימושי רווחה השוק לא רצה להיות הפתרון. אבל גם לזה יש פתרונות - למשל כניסות נפרדות".
בנוגע לתחום ניהול ותחזוקה של הנדל"ן בישראל שזועק להתערבות ופיקוח מזה שנים רבות אמרה יוליס : "יש לנו עבודה מקיפה ומאוד אינטנסיבית בנושא השימוע ציבורי. תחום שאין עליו שום רגולציה, בסוף לא בדיוק יודעים מה החברות מציעות לדיירים. המסקנה שלנו היתה שאנשים יכולים לשלם ועד מאוד גבוה אבל לא באמת יכולים לישון בלילה ולא בטוח שיש מענה. מהבדיקה שלנו עולה שבהרבה מאוד מקרים אין גיבוי וכל מה שדואגים לתחזוקה זה מעל פני השטח. אולי הבניין נקי אבל מה יקרה למערכות אם חלילה יקרסו? יש בזה סכנה לחיי אדם ובבניינים המורכבים זה בהחלט יכול לקרות, ובסוף מדברים על כסף שצריך להגיע מאיפשהו". אחת החלופות היא קרן הון שתממן לאורך שנים וחלופה נוספת זה ביטוח לבניינים.
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על החקיקה האגרסיבית בנושא המטרו אמרה יוליס: "המטרו זה משהו ייחודי ואי אפשר יהיה ליישם את הכללים האלה כשיהיה צריך בעתיד להזיז איזה מחלף. המטרו מניח תשתית שהמדינה אף פעם לא התמודדה עם עלויות כאלה של 150 מיליארד שקל, ואם לא יהיה מלווה בציפוף אורבני אין טעם בפרויקט"
בנושא מסי הנדל"ן המאיימים לעלות בתקופה הקרובה מנהל רשות המיסים ערן יעקב אמר: "מסי הנדל"ן בדומה למיסים אחרים הם נקודת החוזק לכלכלה ישראלית. הם מגיעים כשיש רווחים, 21 מיליארד שקל גביית שיא שבאה מעולם הנדל"ני, אנו צופים 70 אלף התחלות בנייה. זו עובדה מאוד מעודדת. ככל שיהיו יותר מכירות, אז כמובן נראה גם הכנסות".
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
