המשנה ליועץ המשפטי : "תחום הניהול והתחזוקה זועק להתערבות"
בכנס הנדל"ן שנערך היום במרכז הנדל"ן בתל אביב, התייחסה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה במשפט האזרחי, כרמית יוליס, לסוגיית הארכת אורך חיי התמ"א 38 ואמרה: "התמ"א לא תפסיק לחיות, יש תקופת מעבר משמעותית. אנחנו בתקופת היערכות".
בנוגע לשאלת הקומה הציבורית אמרה יוליס: "גם אם יש קרקעות פרטיות ויזמים פרטיים בסוף המצאי לא קיים כמעט ואין לנו את הפריבילגיה לגור כמו בעבר, שגן ילדים היה בשטח נפרד עם דשא גדול, זה מאוד פסטורלי אבל לא יוכל להמשיך להתקיים. אז שואלים עד כמה זה יהיה סביר וכמה אפשר להשית על היזם שייקח על הגב שלו את השימושים הציבוריים. החקיקה אמורה להגביל את השטח וזה המקום שלנו כמשפטנים לעשות היקפי חקיקה משמעותיים ואגרסיביים במטרה להגיע לוודאות משפטית. החקיקה מחדשת את מערכת היחסים בין היזם לרשות, למשל האם ההשקעה תקוזז מהשבחה? או האם היזם יצטרך לבנות ברמת גמר, התשובה היא לא, הוא יצטרך לבנות רק את המעטפת".
עוד הוסיפה "אנחנו מתקדמים לעולם שגם כשאדם אומר שהוא לא רוצה ולא מעניין אותו השימוש הציבורי זה בכל זאת יקרה בגלל הצרכים הציבוריים. היה קונצנזוס שדברים כמו גנים יכולים להעלות את שווי הדירות וגם בתי כנסת, וככל שמתרחקים לשימושי רווחה השוק לא רצה להיות הפתרון. אבל גם לזה יש פתרונות - למשל כניסות נפרדות".
בנוגע לתחום ניהול ותחזוקה של הנדל"ן בישראל שזועק להתערבות ופיקוח מזה שנים רבות אמרה יוליס : "יש לנו עבודה מקיפה ומאוד אינטנסיבית בנושא השימוע ציבורי. תחום שאין עליו שום רגולציה, בסוף לא בדיוק יודעים מה החברות מציעות לדיירים. המסקנה שלנו היתה שאנשים יכולים לשלם ועד מאוד גבוה אבל לא באמת יכולים לישון בלילה ולא בטוח שיש מענה. מהבדיקה שלנו עולה שבהרבה מאוד מקרים אין גיבוי וכל מה שדואגים לתחזוקה זה מעל פני השטח. אולי הבניין נקי אבל מה יקרה למערכות אם חלילה יקרסו? יש בזה סכנה לחיי אדם ובבניינים המורכבים זה בהחלט יכול לקרות, ובסוף מדברים על כסף שצריך להגיע מאיפשהו". אחת החלופות היא קרן הון שתממן לאורך שנים וחלופה נוספת זה ביטוח לבניינים.
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על החקיקה האגרסיבית בנושא המטרו אמרה יוליס: "המטרו זה משהו ייחודי ואי אפשר יהיה ליישם את הכללים האלה כשיהיה צריך בעתיד להזיז איזה מחלף. המטרו מניח תשתית שהמדינה אף פעם לא התמודדה עם עלויות כאלה של 150 מיליארד שקל, ואם לא יהיה מלווה בציפוף אורבני אין טעם בפרויקט"
בנושא מסי הנדל"ן המאיימים לעלות בתקופה הקרובה מנהל רשות המיסים ערן יעקב אמר: "מסי הנדל"ן בדומה למיסים אחרים הם נקודת החוזק לכלכלה ישראלית. הם מגיעים כשיש רווחים, 21 מיליארד שקל גביית שיא שבאה מעולם הנדל"ני, אנו צופים 70 אלף התחלות בנייה. זו עובדה מאוד מעודדת. ככל שיהיו יותר מכירות, אז כמובן נראה גם הכנסות".
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהשמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
גלי אפל-קסטל מתארת עלייה ברורה בביקושים, הטבות יצירתיות מצד הקבלנים והיזמים, ורוכשים שחוזרים לשוק מתוך ביקושים אמיתיים; לדבריה, גם בשנים הקרובות השוק צפוי לנוע סביב יציבות ועליות מתונות - אך לא ירידות
השנתיים האחרונות התאפיינו בריבית גבוהה, מלחמה ארוכה, אי-ודאות כלכלית, ירידה בעסקאות והמתנה ממושכת של רוכשים שחיכו על הגדר. בשיחה עם שמאית המקרקעין גלי אפל-קסטל מנכ״לית ״דיור פלוס״, בשבועות האחרונים משהו משתנה, לשאלה איך היא רואה את השוק בזמן הנוכחי היא משיבה: ״שוק הנדל״ן מתעורר - והפעם זה נראה אמיתי״. היא מתארת תהליך הדרגתי ומדוד של חזרה לשוק. היא מוסיפה כי לא מדובר בתוצאה על התלהבות רגעית מצד הרוכשים, אלא של שילוב בין צורך אמיתי לבין תחושת מציאות חדשה שמחלחלת לציבור. ״אנחנו רואים עלייה ממשית בכמות הפניות, בפגישות ובשיחות עם לקוחות״.
מצד שני היא מצננת ומרגיעה, ״זה לא גל היסטרי, ולא מדובר על ביקוש פרוע - אלא על תנועה בריאה שמגיעה מתוך הבנה שהמתנה ממושכת לא בהכרח משרתת את הרוכשים״. אפל-קסטל מתארת מצב של ״פקק ביקושים״: אנשים שישבו בצד חודשים ארוכים - חלקם בגלל ריבית, חלקם בגלל מלחמה, חלקם פשוט בגלל פחד מאי הודאות שכעת מתחילים לחזור. “יש עלייה ברורה בכמות הזכאים שפונים, בכמות המתעניינים, וגם בעסקאות שנסגרות מהר יחסית״. ומה לגבי השנה האחרונה, השוק היה קפוא? ״אני לא אומרת שהשוק היה ׳קפוא׳ לגמרי, אבל בהחלט הייתה האטה עמוקה, ופתאום רואים משהו אחר. זה לא שינוי חד, אבל הוא עקבי״.
גלי אפל-קסטל. קרדיט: אופיר אברהמוב
20/80 מתחיל להיעלם, הטבות אחרות תופסות את המקום
אחד התמריצים לתופעה שהיא מתארת הוא התמעטות ההטבות שמעניקים היזמים והקבלנים דרך מבצעי ה-90/10 - 20/80. אפל-קסטל מסבירה שבשנה האחרונה, כדי להתמודד עם הביקושים הנמוכים, יזמים הציעו שורה ארוכה של הקלות שמבטאות ירידה מסוימת במחירי הדירות - אך כעת חלק מהן הולכות ונעלמות. לדוגמא, פרויקטים באזור רחובות שהיו בעבר עם 20/80, כבר לא מציעים את ההטבות האלה״ היא מסבירה ש״זה לא שהם העלו מחירים - אלא הם פשוט לא צריכים לתת את אותם תנאים נדיבים כמו לפני חצי שנה״. לגבי הביקושים היום היא אומרת שהיא מזהה זינוק בפניות של רוכשים שממהרים לנצל את ההטבות שעוד קיימות: ״יש תחושה באוויר שהחלון עלול להיסגר״.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי צמצום תכניות מחיר למשתכן? האם זה יעמיס עוד ביקושים על השוק?
