"בסוף מי שנפגע זה הציבור" - ותקן מיושן אחד עלול לשתק אלפי דירות
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, חושפת כי בימים אלו שוקדים על עדכון תקינה לא מתאימה שחוסמת קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, באופן שיתאים את הכללים למציאות החדשה. בראיון
לביזפורטל היא מספרת על עבודת הוועדה המחודשת ועל הדוגמא 'הטרייה' מרמת השרון שהציפה את הבעיה; וגם מה המסר למשקיעים?
שמאי מקרקעין הנושא של תקני השמאות בהתחדשות העירונית עלה שוב לכותרות לאחרונה, בעקבות תקלה תכנונית בפרויקט ברמת השרון. מה בעצם קרה שם?
"במקרה הזה, כמו באחרים, נוצרה התנגשות בין שני תקנים: תקן 21 שבוחן את הכדאיות הכלכלית של פרויקט התחדשות עירונית, לבין תקן 15, שמדבר על טבלאות איחוד וחלוקה – אך נכתב עוד לפני עידן הפינוי־בינוי. התוצאה? התכנון לא עומד בדרישות של תקן 15, ולכן היזם לא יכול להוציא את הפרויקט לפועל. כשאין הלימה – הפרויקט נתקע, ומי שנפגע זה הציבור."
למי נועד תקן 21, ומה החשיבות שלו בפרויקטים כאלה?
"תקן 21 נועד להבטיח שהפרויקט יהיה כלכלי. הוא בודק את כל ההוצאות וההכנסות הצפויות, ודורש רווח יזמי מינימלי – כדי שהמיזם יוכל להתממש, לקבל ליווי בנקאי ולהסתיים בהצלחה. התקן הזה משרת לא רק את היזם – אלא גם את הדיירים והעיר, משום שהוא מבטיח שהפרויקט לא ייתקע באמצע."
ומה הבעיה עם תקן 15?
"תקן 15 נכתב בתקופה אחרת לגמרי. הוא לא מתאים לפרויקטים של התחדשות עירונית, לא לוקח בחשבון את המורכבויות שלהם, ולכן מייצר עיוותים. למשל, תכנון שמבוסס על טבלאות שלא מתיישבות עם ההיתכנות הכלכלית - וזה בדיוק מה שקרה ברמת השרון. ברגע שתקן 15 לא מתואם עם תקן 21 - כל התכנון כולו עלול לא להצליח".- מחירי הדירות בירידה, אבל שכר הדירה ממשיך לטפס – הפער שיוצר דיסוננס
- מחירי הדירות בטבריה והאם היא אטרקטיבית למשקיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה הפתרון?
"לשמחתי, הוועדה לתקינה שמאית, שלא פעלה שנים רבות - הוקמה מחדש לאחרונה, בלחץ שהפעלתי יחד עם מועצת השמאים במשרד המשפטים. אחד מהנושאים הראשונים שאנחנו מטפלים בהם זה תקן 15, במטרה להתאימו לעולם של התחדשות עירונית. מדובר בתקינה מורכבת, זה לא קורה ביום - אבל התהליך התחיל, ויש תקווה שנוכל למנוע עיכובים מיותרים בפרויקטים בעתיד".כמה זה קריטי לשוק הדיור?
"מאוד קריטי. היום, ההתחדשות העירונית היא כמעט המקור היחיד לתוספת יחידות דיור באזורים הבנויים. זה לא רק שיפור איכות חיים לדיירים - אלא פתרון אסטרטגי לשוק כולו. כל עיכוב מיותר, כל תכנון שלא מסתדר כלכלית, זה פוגע בציבור, ביוקר המחיה וביכולת המדינה להגדיל את היצע הדירות".
מה המסר למקבלי ההחלטות?
"צריך להתאים את חוקי התכנון והבנייה שהינם ישנים, למציאות העכשווית ולהתפתחות של ענף הנדל"ן. שינוי תקן 15 הוא לא 'עוד רפורמה טכנית' – זו אבן יסוד בהתחדשות העירונית בישראל".
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
