נחמה בוגין תמונת פורפיל עדכנית - קרדיט ניר שהרבני"בסוף מי שנפגע זה הציבור" - ותקן מיושן אחד עלול לשתק אלפי דירות
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מתריעה מפני תקינה מיושנת שחוסמת קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, וקוראת להתאים את הכללים למציאות החדשה. בראיון לביזפורטל היא מספרת על
עבודת הוועדה המחודשת ועל הדוגמא 'הטרייה' מרמת השרון שהציפה את הבעיה; וגם מה המסר למשקיעים?
שמאי מקרקעין הנושא של תקני השמאות בהתחדשות העירונית עלה שוב לכותרות לאחרונה, בעקבות תקלה תכנונית בפרויקט ברמת השרון. מה בעצם קרה שם?
"במקרה הזה, כמו באחרים, נוצרה התנגשות בין שני תקנים: תקן 21 שבוחן את הכדאיות הכלכלית של פרויקט התחדשות עירונית, לבין תקן 15, שמדבר על טבלאות איחוד וחלוקה – אך נכתב עוד לפני עידן הפינוי־בינוי. התוצאה? התכנון לא עומד בדרישות של תקן 15, ולכן היזם לא יכול להוציא את הפרויקט לפועל. כשאין הלימה – הפרויקט נתקע, ומי שנפגע זה הציבור."
למי נועד תקן 21, ומה החשיבות שלו בפרויקטים כאלה?
"תקן 21 נועד להבטיח שהפרויקט יהיה כלכלי. הוא בודק את כל ההוצאות וההכנסות הצפויות, ודורש רווח יזמי מינימלי – כדי שהמיזם יוכל להתממש, לקבל ליווי בנקאי ולהסתיים בהצלחה. התקן הזה משרת לא רק את היזם – אלא גם את הדיירים והעיר, משום שהוא מבטיח שהפרויקט לא ייתקע באמצע."
ומה הבעיה עם תקן 15?
"תקן 15 נכתב עבור מגרשים ריקים, בתקופה אחרת לגמרי. הוא לא מתאים לפרויקטים של התחדשות עירונית, לא לוקח בחשבון את המורכבויות שלהם, ולכן מייצר עיוותים. למשל, תכנון שמבוסס על טבלאות שלא מתיישבות עם ההיתכנות הכלכלית - וזה בדיוק מה שקרה ברמת השרון. ברגע שתקן 15 לא מתואם עם תקן 21 - כל התכנון כולו עלול לא להצליח".
- המדינה נותנת הנחה ענקית של 40% ברכישת דירה - מה הסיבה?
- "העסקה של חנוך דאום בקיבוץ האון משקפת את מה שקורה שם - 8 מיליון שקל לבית"
מה הפתרון?
"לשמחתי, הוועדה לתקינה שמאית, שלא פעלה שנים רבות - הוקמה מחדש לאחרונה, בלחץ שהפעלתי יחד עם מועצת השמאים במשרד המשפטים. אחד מהנושאים הראשונים שאנחנו מטפלים בהם זה תקן 15, במטרה להתאימו לעולם של התחדשות עירונית. מדובר בתקינה מורכבת, זה לא קורה ביום - אבל התהליך התחיל, ויש תקווה שנוכל למנוע תקיעות מיותרות בפרויקטים בעתיד".
כמה זה קריטי לשוק הדיור?
"מאוד קריטי. היום, ההתחדשות העירונית היא כמעט המקור היחיד לתוספת יחידות דיור באזורים הבנויים. זה לא רק שיפור איכות חיים לדיירים - אלא פתרון אסטרטגי לשוק כולו. כל עיכוב מיותר, כל תכנון שלא מסתדר כלכלית, זה פוגע בציבור, ביוקר המחיה וביכולת המדינה להגדיל את היצע הדירות".
מה המסר למקבלי ההחלטות?
"צריך להבין שהגיע הזמן לעדכן תקנות ישנות למציאות חדשה. אי אפשר להמשיך עם כלים שתוכננו לפני 60 שנה ולצפות שהם יפתרו את בעיות הדיור של היום. שינוי תקן 15 הוא לא 'עוד רפורמה טכנית' – זו אבן יסוד בהתחדשות העירונית בישראל".
