הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?

הרוכשת לא שילמה בזמן והמתווך דרש את הפיצוי שכתוב בחוזה - 3% בתוספת ה-2% המוסכמים כדמי תיווך; האם החוזה התקבל בבית המשפט?

הרצי אהרון | (8)
נושאים בכתבה מתווך נדל"ן

רכשתם דירה, שכחתם לשלם למתווך בזמן, ופתאום הגיעה תביעה לפיצוי כפול משווי העסקה - תרחיש כזה אולי נשמע מופרך, אך הוא קורה. לפעמם העיכובים של הרוכשים אומנם לא תמימים, אבל מה קורה לאחר מכן - האם יש קנס-פיצוי על הזמן שעבר?. לאחרונה, בית משפט השלום בירושלים נדרש להכריע בסוגיה מורכבת: האם פיצוי מוסכם של 3% ממחיר דירה, בנוסף לדמי תיווך של 2%, הוא תגמול ראוי למתווך – או עונש מוגזם המוסווה כהסכם חוקי? פסק הדין, שמבטל את הפיצוי המופרז, שולח מסר ברור למתווכים: חמדנות עלולה לעלות ביוקר, ובתי המשפט לא יאשרו סעיפים שנראים כמו ניסיון לסחוט לקוחות.


המקרה: פיצוי של 5% – סביר או מוגזם?


התיק שנדון בבית משפט השלום בירושלים הוא על רוכשת דירה שחתמה על הסכם תיווך. ההסכם כלל התחייבות לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור 2% ממחיר העסקה, אך גם סעיף נוסף: פיצוי מוסכם של 3% נוספים ממחיר הדירה במקרה של איחור בתשלום. בסך הכול, התביעה דרשה 5% משווי הנכס – סכום משמעותי שעשוי להגיע לעשרות או מאות אלפי שקלים, תלוי בערך הדירה.

המתווכים טענו כי הפיצוי מוצדק, בהתחשב בזמן ובמשאבים שהשקיעו במציאת הנכס. לעומת זאת, הנתבעת טענה כי מדובר בקנס מופרז שנועד להעניש ולא לפצות על נזק ממשי. השופטת מרים קסלסי קיבלה את עמדת הנתבעת, וקבעה כי הפיצוי של 3% אינו סביר ואף פוגע בתקנת הציבור. היא הדגישה כי הסכמי תיווך, כמו כל חוזה, כפופים לעקרונות של הגינות ומידתיות, ולא ניתן להשתמש בהם ככלי להטלת קנסות מחופשים.

השופטת ציינה כי תפקידו של פיצוי מוסכם הוא לשקף נזק צפוי, ולא להפוך לעונש. כאשר הפיצוי מגיע ל-150% מדמי התיווך המקוריים או משתווה לריבית חודשית של 4%, הוא מאבד את ההיגיון הכלכלי והופך לבלתי מידתי. היא הוסיפה כי במקרה של ערעור, יש להפחית את הפיצוי ל-0.3% בלבד משווי הדירה – 10% מהסכום המקורי – כדי לשמור על איזון חוזי.


מגמה משפטית: בלימה של סעיפים עונשיים

פסק הדין ממשיך קו עקבי של בתי המשפט בישראל, שמבטלים או מפחיתים סעיפי פיצוי מוסכם שנראים כקנסות במקום כפיצוי על נזק ממשי. השופטת הציעה נוסחה חלופית לפיצוי בגין איחור בתשלום: קשירה לריבית בנק ישראל בתוספת של 15%, שתשקף את משך ההפרה ותמנע עונשים שרירותיים. המסר למתווכים ברור: סעיפים שנראים כניסיון להפעיל לחץ לא הוגן על לקוחות עלולים להיפסל. הדבר תואם מגמה רחבה יותר בשוק הישראלי, שבו בתי המשפט מגבילים סעיפים חוזיים שנראים כמנצלים את חוסר האיזון בין צדדים, במיוחד כאשר מדובר בצרכנים מול בעלי מקצוע. לדוגמה, תביעות דומות נגד קבלנים או ספקי שירותים הובילו לפסיקות שהפחיתו קנסות על הפרות חוזה, תוך דגש על הגינות ומידתיות.


ההקשר הכלכלי: שוק הנדל"ן הישראלי תחת לחץ

הפסיקה מגיעה על רקע מצב כלכלי מורכב בישראל. שוק הנדל"ן, שסבל מירידה של כ-15% במספר העסקאות ב-2024 בהשוואה ל-2023 (לפי נתוני משרד השיכון), מושפע מריביות גבוהות, אינפלציה מתמשכת וחוסר ודאות פוליטית. מתווכים, שמתמודדים עם ירידה בהכנסות עקב הירידה בביקוש לדירות, נוטים לעיתים לנסח הסכמים עם סעיפים מחמירים כדי להבטיח תשלום, גם במקרה של הפרות מצד הלקוחות.  אך התנהלות זו עלולה להיות חרב פיפיות. לקוחות, שכבר נאבקים עם עלויות משכנתאות גבוהות (ריבית ממוצעת של 4.5% ב-2025) ויוקר מחיה, רגישים יותר לסעיפים שנראים כנצלניים. מקרים כמו זה שנדון בירושלים מדגימים כיצד מתווכים, בניסיון להגן על הכנסותיהם, עלולים לאבד את האמון של לקוחות ולספוג פסיקות משפטיות שמפחיתות את תביעותיהם.

השוואה גלובלית: תיווך בעולם

המקרה הישראלי משתלב במגמות רחבות יותר בעולם, שבהן רגולטורים ובתי משפט מגבילים עמלות מופרזות בתחום הנדל"ן. בארצות הברית, למשל, תביעה ייצוגית נגד איגוד המתווכים הלאומי (NAR) ב-2024 הובילה להסדר שמפחית עמלות תיווך לאחר שנתגלה כי מתווכים קשרו להגביל תחרות. באירופה, מדינות כמו גרמניה וצרפת קובעות תקרות לעמלות תיווך (בדרך כלל 1%-3%), וחוזים עם סעיפי קנס כבדים נתונים לביקורת מחמירה.  

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בישראל, שבה דמי התיווך המקובלים עומדים על 2% לכל צד (קונה ומוכר), סעיפי פיצוי מוסכם של 3% נוספים נתפסים כחריגים. השוואה זו ממחישה כי הפסיקה תואמת את המגמה הגלובלית להגן על צרכנים מפני התחייבויות לא הוגנות, במיוחד בשווקים תחרותיים כמו נדל"ן.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    אנונימי 26/04/2025 10:48
    הגב לתגובה זו
    אם נקבל את הפסיקה ונגיד שמוגזם פיצוי כל כך גבוה למה להציג את המתווך כעושק כאשר הוא נאלץ לתבוע מישהי שהתחמקה מלשלם לו. קיבלה את שרותו. עבד עבורה והיא התחמקה מלשלם. אז לייצר כתבה שתמשוך לייקים מתלהמים כנגד הנגזל זו חכמה קטנה
  • 6.
    אלמוג 25/04/2025 16:48
    הגב לתגובה זו
    איזה מקצוע בזוי
  • 5.
    תיווך זה מקצוע מומצא ללא השכלה ללא כישורים ללא פיקוח. קיצור נוכלים כמו רוב עורכי הדין (ל"ת)
    אנונימי 25/04/2025 13:36
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    רמי 25/04/2025 13:24
    הגב לתגובה זו
    פרסם אותה ותדרש חודש עמלה.ואני שואל למה מי שמחפש דיור זול מסיבותיו צריך לשלם לו חודש שכמעט מגיע ל 10% תוספת בחלוקה חודשית לשנה.פשוט עשה העתק הדבק למודעה בלוח
  • 3.
    אנונימי 25/04/2025 13:16
    הגב לתגובה זו
    מה הוא כבר מועיל פה שצריך להעביר לו עמלה בגובה מספר חודשי עבודה שלמים.מהההה
  • 2.
    צחי 25/04/2025 12:17
    הגב לתגובה זו
    מה יהיה הסוף עם החמדנות והגרידיות של נותני השירות למיניהם במדינה ולא אני לא מדבר רק על מתווכים למיניהם אני מדבר גם על מסעדות פודטראקים וודוכני מזון מהיר למיניהם נהגי מוניות מוסכים שיפוצניקים ועוד ועוד ועוד.הכיצד הפכנו מארץ חמדת אבות לארץ אוכלת יושביה
  • דני קיי 26/04/2025 17:02
    הגב לתגובה זו
    מפעיל מונה בכל נסיעה עובד לפחות 12 שעות ביום משלם את כל המיסים מרוויח בין 10 ל12 אלף שח בחודש לא בשמיים בכל מקצוע יש ישרים ועקומים זה לא המקצוע זה האנשים ואין ענישה בתי משפט מקלים אם בכלל מדינת ישראל גן עדן לנוכלים
  • 1.
    עורך דין מתחיל 25/04/2025 12:03
    הגב לתגובה זו
    הפעם בית המשפט פסק בדיוק כמו שצריך מי שלוקח מתווך מריץ אותו והכל חייב לדעת שמגיע לו תשלום במקרה של סגירת עסקה וכמובן לשלם לו בכבוד ולא דרך בית משפט לעומת זאת גם על המתווך לדעת שאי אפשר להגזים
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |
נושאים בכתבה פינוי בינוי אשדוד


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

להמשך הכתבה לחץ כאן
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?

"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית

עמית בר |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית

עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 


היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

להמשך הכתבה לחץ כאן